（2016）粤06民终4789号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2016-12-31
案件名称
林Ｘ华与冼Ｘ强、佛山市南海区狮山镇罗Ｘ村九Ｘ股份合作经济社土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冼Ｘ强,林Ｘ华,佛山市南海区狮山镇罗Ｘ村九Ｘ股份合作经济社,贺秀英,吴绍平,吴绍龙,吴国锋,罗绍雄,罗绍强,梁四妹,范叶祥,范礼祥,范超权,罗英才,宋谷英,罗顺成,罗润才,罗汝才,罗奀,罗辉成,范润开,范沛玲,范海明
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终4789号上诉人（原审被告）：冼X强，男，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区。委托诉讼代理人：邓紫聪，广东盈宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯汉杰。被上诉人（原审原告）：林X华，男，汉族，住广东省阳春市。委托诉讼代理人：刘海，广东邦南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市南海区狮山镇罗X村九X股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区。负责人：贺秀英。原审第三人：吴绍平，男，汉族，住广东省佛山市南海区。原审第三人：吴绍龙，男，汉族，住广东省佛山市南海区。原审第三人：吴国锋，男，汉族，住广东省佛山市南海区。原审第三人：罗绍雄，男，汉族，住广东省佛山市南海区。原审第三人：罗绍强，男，汉族，住广东省佛山市南海区。原审第三人：梁四妹，女，汉族，住广东省佛山市南海区。原审第三人：范叶祥，男，汉族，住广东省佛山市南海区。原审第三人：范礼祥，男，汉族，住广东省佛山市南海区。原审第三人：范超权，男，汉族，住广东省佛山市南海区。原审第三人：贺秀英，女，汉族，住广东省佛山市南海区。原审第三人：罗英才，男，汉族，住广东省佛山市南海区。原审第三人：宋谷英，女，汉族，住广东省佛山市南海区。原审第三人：罗顺成，男，汉族，住广东省佛山市南海区。原审第三人：罗润才，男，汉族，住广东省佛山市南海区。原审第三人：罗汝才，男，汉族，住广东省佛山市南海区。原审第三人：罗奀女，女，汉族，住广东省佛山市南海区。原审第三人：罗辉成，男，汉族，住广东省佛山市南海区。原审第三人：范润开，女，汉族，住广东省佛山市南海区。原审第三人：范沛玲，女，汉族，住广东省佛山市南海区。原审第三人：范海明，男，汉族，住广东省佛山市南海区。上诉人冼X强因与被上诉人林X华、佛山市南海区狮山镇罗X村九X股份合作经济社（以下简称九龙经济社）、原审第三人吴绍平、吴绍龙、吴国锋、罗绍雄、罗绍强、梁四妹、范叶祥、范礼祥、范超权、贺秀英、罗英才、宋谷英、罗顺成、罗润才、罗汝才、罗奀女、罗辉成、范润开、范沛玲、范海明土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三重字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冼X强上诉请求：撤销一审判决第一项，确认林X华、九龙经济社之间签订的《九龙土地租赁合同》无效。事实和理由：（一）林X华、九龙经济社签订的《九龙土地租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。涉案土地是未经登记的农村集体所有土地，属于农业用地，但九龙经济社却将该土地出租给林金龙作经营木材加工的工业用途，冼X强在一审过程中提交了相应的证据来证明该事实，但一审法院并未采信。在一审判决作出后冼X强了解到林X华因将涉案土地用于非农业用途而被政府部门行政处罚，该行政处罚证明了林X华将涉案土地用于非农业用途的事实。（二）假设《九龙土地租赁合同》有效，该合同亦已于2011年1月15日解除。在林X华长期拖欠租金的情况下，九龙经济社于2010年12月20日向林X华发出《通知》，要求其在2011年1月1日前交清2009年至2010年12月31日期间的租金，逾期九龙经济社将解除《九龙土地租赁合同》。后林X华未支付租金，亦未作任何回复，故上述《通知》已发生解除合同的效力。一审法院未将《九龙土地租赁合同》认定为无效或者合同已解除，属于认定事实不清，应予以纠正。林X华辩称，冼X强的上诉请求没有事实和法律依据。（一）林X华与九龙经济社签订的《九龙土地租赁合同》合法有效，该合同从未解除，即使冼X强认为林X华拖欠过租金，但是九龙经济社并未提出解除合同。（二）林X华租赁涉案土地主要是经营培植盆景，符合涉案土地的用途。（三）冼X强在明知林X华与九龙经济社签订了《九龙土地租赁合同》且合同未解除的情况下，欺骗九龙经济社的村民签订《转让土地使用权租赁合同》，此行为违反了诚信原则以及法律关于无效合同的规定，应当认定《转让土地使用权租赁合同》无效，请求二审法院在查清事实的情况下，依法改判。九龙经济社在二审期间未进行答辩。吴绍平、吴绍龙、吴国锋、罗绍雄、罗绍强、梁四妹、范叶祥、范礼祥、范超权、贺秀英、罗英才、宋谷英、罗顺成、罗润才、罗汝才、罗奀女、罗辉成、范润开、范沛玲、范海明在二审期间未陈述意见。林X华向一审法院起诉请求：1.确认林X华与九龙经济社于2007年1月10日签订的《九龙土地租赁合同》合法有效；2.确认九龙经济社与冼X强于2013年6月1日签订的《转让土地使用权租赁合同》无效。一审法院认定事实：2007年1月10日，九龙经济社与林X华签订《九龙土地租赁合同》，约定九龙经济社将位于九龙村门口塘、大岗田塘、晒谷场及周边空地22.9亩租赁给林X华自用或出租；租期30年，从2007年9月1日至2037年8月31日，其中2007年9月1日至2012年8月31日期间每亩每年租金4000元，每五年递增10%，租金每年支付一次，每年1月5日前交清当年租金，逾期支付按日1%计滞纳金；租赁合同经村民100%同意并签名确认；等等。合同附件户主意见表由罗来欢等人签名。2007年8月15日，林X华向九龙经济社交纳了2007年9月1日至同年12月31日租金30533元及2007年9月1日至2008年8月31日管理费22900元。2008年1月16日，林X华向九龙经济社交纳2008年租金91600元。冼X强持有一份南海区狮山镇罗X村九X村民小组2011年7月8日出具的《申请书》，申请将村前一块22.9亩土地出租作临时停车场。2013年6月1日，“九龙村户主”（甲方）与冼X强（乙方）签订《转让土地使用权租赁合同》，约定将九龙村门口塘、大岗田塘、晒谷场及周边空地合计23亩土地转让给冼X强使用；转让期限为30年，即从2013年6月1日至2043年10月31日；每年每亩租金5000元，每五年递增10%；等等。合同甲方落款户主签名由罗英才、吴绍平、吴绍龙、吴国锋、宋谷英、罗顺成、罗绍雄、罗绍强、罗润才、罗汝才、罗奀女、梁四妹、范叶祥、范礼祥、范超权、罗辉成及范永文签名，村法定代表由贺秀英签名，并加盖九龙经济社公章。冼X强向罗润才、吴绍平等人支付款项。2014年1月15日，林X华与九龙经济社签订《补充协议》，约定双方继续履行《九龙土地租赁合同》，出租期限变更为2014年1月1日至2044年8月31日；2009年1月1日至2013年12月31日期间租金按300000元结算，由林X华一次性交纳；从2014年1月1日起租金按每亩每年5000元计算，每五年为一个周期，每周期递增10%；等等。2014年1月17日，佛山市南海区狮山镇罗洞村民委员会作为签证方盖章确认。2014年4月23日，林X华向九龙经济社交纳了2009年至2013年一次性租金补偿款300000元、2014年土地租金114500元。2014年11月11日，林X华提起诉讼。另查明：范永文于2014年8月15日死亡。范永文与贺秀英为夫妻关系，与范润开、范沛玲为父女关系，与范海明为父子关系。一审法院认为，并无证据反映林X华与九龙经济社约定租赁涉案土地作工业用途，冼X强认为合同无效的主张一审法院不予采纳。林X华与九龙经济社签订的《九龙土地租赁合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。涉案土地为农村集体土地，虽集体资产的处分、出租等经集体成员表决决定，无论集体成员之间收益分配如何确定，作出该处分、出租行为应以集体组织经济名义对外作出，而非单独或以户代表形式对外作出。正如《九龙土地租赁合同》所附的户主意见表一样，相应村民／户主签名为集体表决形式而非对外的出租主体。《转让土地使用权租赁合同》经当时全村的十七户户代表签名同意，并加盖九龙经济社公章，故一审法院认定该甲方为九龙经济社。虽林X华签订合同在前，但林X华亦陈述并未对涉案土地进行实际使用，没有证据反映冼X强知悉林X华仍租赁使用土地，而与九龙经济社串通签订合同，林X华该项主张缺乏事实依据，一审法院不予采信。九龙经济社与冼X强签订的《转让土地使用权租赁合同》为双方真实意思表示，同样没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。九龙经济社经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。宋谷英、罗顺成、罗润才、罗汝才、罗奀女、罗辉成、范润开、范沛玲、范海明经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件审理。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决：一、确认林X华与九龙经济社于2007年1月10日签订《九龙土地租赁合同》合法有效；二、驳回林X华的其他诉讼请求。一审案件受理费100元（林X华已预交），由林X华负担。本院二审期间，冼X强向本院提交整改违法违规用地复耕复绿通知书、责令停止并改正国土资源违法行为通知书的照片打印件。本院组织当事人进行了证据交换和质证。林X华、九龙经济社、吴绍平、吴绍龙、吴国锋、罗绍雄、罗绍强、梁四妹、范叶祥、范礼祥、范超权、贺秀英、罗英才、宋谷英、罗顺成、罗润才、罗汝才、罗奀女、罗辉成、范润开、范沛玲、范海明没有提交新证据。经审查，因冼X强提交的整改违法违规用地复耕复绿通知书、责令停止并改正国土资源违法行为通知书的照片打印件与本案的处理结果无关，故本院对上述证据不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据冼X强的上诉请求和林X华的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为林X华与九龙经济社于2007年1月10日签订《九龙土地租赁合同》的效力问题。本案中，林X华与九龙经济社就涉案土地于2007年1月10日签订《九龙土地租赁合同》，冼X强上诉主张涉案土地是农业用地，林X华将涉案土地用于工业用途，该合同因违反法律强制性规定而无效。经审查，林X华、九龙经济社在《九龙土地租赁合同》中并未约定涉案土地可用于工业用途，冼X强所举之证据不能证明该合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定，冼X强的该上诉主张理据不足，本院不予支持。综上所述，冼X强的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人冼X强负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 珊审 判 员 张雪洁代理审判员 潘伟丹二〇一六年十月九日书 记 员 赖敏婷 百度搜索“”