（2016）浙01民终4382号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2018-07-20
案件名称
王国强、唐姣与杭州中润瑞丰置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王国强,唐姣,杭州中润瑞丰置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终4382号上诉人（原审原告）：王国强，男，1986年3月6日出生，汉族，户籍所在地湖北省蕲春县。上诉人（原审原告）：唐姣，女，1984年4月1日出生，汉族，户籍所在地湖北省赤壁市。以上二上诉人共同委托代理人：徐小定、钟一川，浙江麦迪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杭州中润瑞丰置业有限公司，住所地：浙江省杭州市江干区德胜东路3355号裙楼6楼607室。统一社会信用代码：913301000678917764。法定代表人：蔡丽萍，该公司董事长。委托代理人：杨金祥、陈达，浙江海通联合律师事务所律师。上诉人王国强、唐姣因与被上诉人杭州中润瑞丰置业有限公司（以下简称中润瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2015）杭江九民初字第924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。王国强、唐姣上诉请求：一、撤销原审判决，改判1.解除王国强、唐姣与中润瑞丰公司签订的《浙江省商品房买卖合同》；2.中润瑞丰公司退还购房款600000元，并自2015年4月26日起按银行同期贷款利率5.35%计算，支付资金占用期间利息损失至判决履行之日止(截至2015年11月30日，共产生利息损失19260元)；二、一审、二审诉讼费、公证费均由中润瑞丰公司承担。事实和理由：一、原审法院认定事实部分错误。原审法院认为，中润瑞丰公司“相关宣传中也无涉及由中润瑞丰公司受托经营的表述”为由对中润瑞丰公司承诺受托经营管理的事实不予认定。王国强、唐姣认为该认定错误，理由有：第一，根据王国强、唐姣提供的公证书，可以证明在kfs58.com上发布广告的广告主为中润瑞丰公司。kfs58.com中文标题为“开发商团购网”，是为中润瑞丰公司等商业中心招商发布广告的一家网站。该网站与案涉楼盘并无经营等其他法律关系，在无其他相反证据证明该广告非中润瑞丰公司委托发布，且结合公证书中中润瑞丰公司在其官方网站（hangzhoucenter.com）发布的委托经营的内容、双方购房合同预扣除委托经营前三年租金等证据，可以认定本案涉及的委托经营及投资往回报的广告是由中润瑞丰公司发布的。第二，中润瑞丰公司在kfs58.com发布的关于“杭州中润中心回报”的广告中，并未提起其他任何第三方参与委托经营。结合双方购房合同预扣除委托经营前三年租金、双方在签订委托经营管理合同谈判过程均只存在王国强、唐姣与中润瑞丰公司两方等证据，在无其他证据证明存在第三方的情况下，应当认定双方关于委托经营管理内容的要约、承诺的过程是在王国强、唐姣和中润瑞丰公司之间完成，应当对双方具有约束力。第三，案涉楼盘为商业中心，其功能主要是经营、投资。与其他一般的商业中心不同的是，案涉商业中心是统一经营，并不允许业主自己经营其购买的商铺。根据双方的交易过程，可以认定，双方签订合同的目的在于投资，王国强、唐姣购买案涉商铺的目的是为获取每年较高的租金回报。因此，委托经营内容是双方达成上述交易中不可分割的约定内容。根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》中的价款已经扣除委托经营前三年租金收益，可以认定双方关于委托经营的要约与承诺过程已经完成，且双方也已经履行一部分。但中润瑞丰公司认为，与王国强、唐姣达成委托经营的为其他第三方，却无任何证据予以证明。如按原审法院认定“相关宣传中也无涉及由中润瑞丰公司受托经营的表述”为由对中润瑞丰公司承诺受托经营管理的事实不予认定，试问，王国强、唐姣可以向哪一方要求履行受托经营之义务？二、原审法院认为解约条件未成就错误。根据以上阐述，王国强、唐姣认为双方签订的《浙江省商品房买卖合同》不仅仅包含买卖合同关系，还包含委托经营关系，且不可分割。王国强、唐姣认为王国强、唐姣解约的条件己经成就，理由如下：第一，王国强、唐姣对原审法院认为的中润瑞丰公司无签订委托经营管理合同义务并无异议，但是中润瑞丰公司无签订委托经营管理合同义务是因为委托经营管理合同关系已经成立并生效，双方继续磋商签订书面合同文本，仅仅是对双方权利义务的细化、补充，该书面合同文本未达成只能认定双方未能就该事项达成具体的补充协议，但并不能否认双方委托经营管理合同关系己经成立的事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据该规定，中润瑞丰公司发布的销售广告、宣传资料等已经对案涉商铺委托经营管理的回报进行了具体确定的允诺，且委托经营管理的租金回报与案涉商铺的订立、价格均有重大影响，应当属于要约的一部分，即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，中润瑞丰公司违反该内容的，应当承担违约责任。第二，在磋商过程中，中润瑞丰公司要求变更受托经营主体的表示己经明示其将毁约的事实，己经构成预期违约，王国强、唐姣有权要求解约。根据王国强、唐姣提供的证据六：王国强、唐姣于2015年11月12日向中润瑞丰公司发出的《关于委托经营管理合同条款的修改意见》第一条，王国强、唐姣不同意对受托经营主体进行变更，而是要求受托经营的主体为中润瑞丰公司。但是，中润瑞丰公司在2015年11月23日《关于王国强先生、唐姣女士于2015年11月12日对我司委托经营管理合同提出修改意见的回复》中对王国强、唐姣要求受托经营主体仍为中润瑞丰公司的要求予以拒绝。根据该回复函，可以确认中润瑞丰公司已不同意作为受托经营主体对上诉人案涉商铺进行受托经营管理。根据《合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”根据《合同法》第一百零八条的规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”因此，中润瑞丰公司在双方委托经营合同关系已经成立并生效的情况下，明确表示不履行受托经营管理的主要义务，为保证中润瑞丰公司的合法权益，王国强、唐姣可以在履行期限届满之前要求解除合同，并要求中润瑞丰公司承担违约责任。第三，案涉楼盘承若2016年3月30日交房，至今处于停工状态。中润瑞丰公司未作出任何解释，也未通知小业主具体交付时间，对其履约能力表示怀疑。中润瑞丰公司辩称：一、作为受托方和王国强、唐姣签订委托经营管理协议，不是中润瑞丰公司的义务，1.王国强、唐姣在签订商品房买卖合同就明知受托人不是中润瑞丰公司，王国强、唐姣在一审中提供的委托经营管理协议中可以看出，作为受托方并被忽视中润瑞丰公司的义务。2.王国强、唐姣在给予2015年11月12日函告中的七方面修改意见可以看出王国强、唐姣对于有第三方受托管理是明知的，其在函告中只是要求中润瑞丰公司给予担保。3.中润瑞丰公司从未向王国强、唐姣表述或者承诺过，由中润瑞丰公司受托经营，王国强、唐姣所谓中润瑞丰公司通过广告宣传向其承诺的主张是不符合事实的。4.中润瑞丰公司从来没有强制过王国强、唐姣签订委托经营管理协议，是否同意签订是王国强、唐姣的自由，中润瑞丰公司只是从买受人的利益出发建议王国强、唐姣参与统一经营管理，事实上也是有买受人不是委托经营的，中润瑞丰公司也是尊重买受人的意愿的。5.王国强、唐姣在上诉状中的第三页第一行，明确了其对中润瑞丰公司无受托义务的。二、王国强、唐姣提起解除商品房买卖合同的理由，并不是法定或者约定的解除事由，其商品房买卖合同中从未约定在王国强、唐姣不能和第三方就委托经营管理协议不能达成一致，即可解除商品房买卖合同的事项。相关法律法规也没有规定该事项是可以解除商品房买卖合同的法定事由。其二，王国强、唐姣在认可了中润瑞丰公司非受托义务人的前提下，仍要求中润瑞丰公司履行受托义务，这是对中润瑞丰公司意思表示自主的蛮横干涉，中润瑞丰公司当然有权表示拒绝，王国强、唐姣以中润瑞丰公司的拒绝，提起解除商品房买卖合同的主张，更加没有道理而言，不符合法律的规定。其三、王国强、唐姣提起的案涉楼盘的施工状态和交付问题，与本案没有关联性。中润瑞丰公司对此不予作出回应。据此一审判决事实清楚，法律关系正确，证明确实充分，请求驳回上诉，维持原判。中润瑞丰公司向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的商品房买卖合同；二、中润瑞丰公司向王国强、唐姣返还购房款600000元并赔偿利息损失19260元（以购房款600000元为基数，自2015年4月26日起暂计至2015年11月30日，此后利息损失按年利率5.35%的标准另计至判决确定的履行日止）；三、中润瑞丰公司承担诉讼费用、公证费用。一审法院认定事实：2015年4月18日，王国强（买方，乙方）与中润瑞丰公司（卖方，甲方）签订《杭州•中润中心（丽丰商业中心）定金协议》一份，约定：甲、乙双方遵循自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，就乙方向甲方预订杭州市江干区德胜东路3288号“杭州•中润中心（丽丰商业中心）”商品房事宜，达成协议；乙方预订的杭州市江干区德胜东路3288号“杭州•中润中心（丽丰商业中心）”×幢×室房屋预测建筑面积为24.69平方米，单价为34409.58元/平方米，总房价为849572元，成交总价（优惠后）759494元，合同总价（前三年收益抵扣后）600000元，一个星期内一次性付清全款；乙方在签订本协议当天支付定金50000元，签订商品房买卖合同后乙方支付的定金转为房款；乙方应于2015年4月24日至2015年4月26日期间到德胜东路3288号杭州•中润中心售楼处与甲方签订该房屋的商品房买卖合同；等。次日，王国强、唐姣向中润瑞丰公司支付上述定金50000元。2015年4月25日，王国强、唐姣与中润瑞丰公司分别作为买受人、出卖人签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2015预1292098）一份，该合同共23页（含八份附件）。该合同约定：买受人购买的商品房为杭州市江干区丽丰商业中心×幢×室，该商品房的设计用途为商业营业用房，合同约定建筑面积共24.69平方米；计价方式为按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米24301.33元，总价款600000元；主合同及附件与构成要约的广告及楼书内容不一致的，以主合同为准；商品房买卖合同生效后，非合同约定的出卖方原因，买受方提出解除合同的，买受方应向出卖方支付房屋总价款的25%违约金、相关税费和出卖方遭受的损失；等。同日，王国强、唐姣向中润瑞丰公司支付购房款550000元，中润瑞丰公司向王国强、唐姣开具发票两份（分别载明款项性质为预售定金50000元、预售购房款550000元）。2015年8月27日，浙江省杭州市西湖公证处出具《公证书》一份，载明：经王国强、唐姣申请，该公证处公证员、工作人员王亮于2015年8月19日在其办公室计算机上访问“kfs58.com”、“hangzhoucenter.com”、“tmsf.com”网站对相关网页内容进行截图保存，并在工业和信息化部备案查询系统分别查询上述三个网站的备案信息，显示“kfs58.com”网站名称“上海通冠投资管理有限公司”（主办单位为上海通冠投资管理有限公司），“hangzhoucenter.com”网站名称“中润杭州中心”（主办单位为杭州中润瑞丰置业有限公司），“tmsf.com”网站名称杭州透明售房网（主办单位为杭州中房信息科技有限公司）；等。王国强、唐姣为上述公证事宜支付公证费1500元。后，王国强、唐姣向中润瑞丰公司发送《催告函》两份。其中，落款时间为2015年9月14日的《催告函》载明：贵司一直未与我们签订委托经营合同；2015年8月28日，本人至贵司售楼中心，再次要求签订委托经营合同，贵司向我们出示了委托经营合同文本；经我们审核，发现合同中有部分条款显失公平，为公平维护双方利益，我们已向贵司提出修改意见，但是贵司一直未予反馈；现催告贵司在三日内就合同条款内容修改意见给予反馈；等。落款时间为2015年10月28日的《催告函》载明：关于我们向贵司定购丽丰商业中心×幢×室并包租等相关事宜，我们于2015年8月28日至贵司售楼中心，再次要求签订委托经营合同，贵司工作人员向我们出示了委托经营合同文本，但不允许我们将合同文本带出或拍照以便仔细审核；在贵司售楼中心当日，经我们初步审核，发现合同中有部分条款显失公平，为公平维护双方利益，我们已向贵司提出初步修改意见，但贵司一直未予反馈，且一再拒绝向我们提供待签约委托经营合同文本；要求贵司在三日内提供委托经营合同文本，并就合同条款的修改意见进行反馈，以便双方最终达成一致，逾期将追究贵司违约责任；等。2015年10月27日，中润瑞丰公司向王国强、唐姣发送《关于修改委托经营管理合同通知函》，载明：请于2015年11月4日到杭州市江干区德胜东路3288号杭州中润中心售楼处二楼会议室就你方提出的9点问题进行协商，争取达成一致；等。王国强、唐姣于10月29日收到该通知函，并在庭审中确认于2015年11月4日自中润瑞丰公司处收到案涉《委托经营管理合同》文本。该尚未签订的《委托经营管理合同》之文本约定如下：甲方（委托方），乙方（受托方）苏州中润商业发展有限公司杭州分公司，丙方（开发商）杭州中润瑞丰置业有限公司；甲、乙、丙各方在自愿、平等的基础上，就甲方将其购买丙方开发建设的丽丰商业中心的房屋交由乙方代为办理收房手续、实现房屋收益权（包括且不限于统一招商、统一经营管理等）事宜，经友好协商订立合同；委托统一经营管理期限与土地使用权期限一致；鉴于委托期限较长，在委托期限内政策经济环境可能会有较大变化，如市场成熟、经济效益提高，故甲乙双方同意将委托期间划为五个阶段执行，即每八年为一个阶段，每个阶段结束期满前三个月，甲乙双方商定下一阶段的委托经营商务条件；经营管理自2016年4月1日至2019年3月31日的经营收益，乙方已一次性支付给甲方；等。2015年11月12日，王国强、唐姣向中润瑞丰公司发送《关于条款的修改意见》，对《委托经营管理合同》条款提出七方面修改意见，具体包括：（1）合同主体：中润瑞丰公司在前期宣传中未提及该项目将委托给第三方苏州中润商业发展有限公司杭州分公司经营管理并支付租金，如其无法保证租金按期支付，预期租金利益将无法得到保障，故要求受托方为中润瑞丰公司，或由中润瑞丰公司对租金的按时足额支付提供担保；（2）合同第二条第2点：交房权利应由王国强、唐姣保留，也保留因交付房屋质量问题而救济的权利；（3）合同第二条第3点：合同终止，中润瑞丰公司应对房屋恢复原貌；（4）合同第四条第2点：转让房屋所有权必须提前6个月书面告知乙方的规定不合理，要求缩短该期间；（5）合同第四条第8点：合同关于不得以任何理由收回房屋所有权的条款过分限制王国强、唐姣权利，不合理；（6）合同第七条第3点：乙方逾期支付收益的违约金（日万分之一）太低，无法对其进行约束；（7）建议删除合同第十二条或进行修改。2015年11月23日，中润瑞丰公司向王国强、唐姣发送《关于王国强先生、唐姣女士于2015年11月12日对我司提出修改意见的回复》，载明：同意修改以下两部分（同意修改合同第四条第2点：转让房屋所有权提前3个月书面告知乙方，同意修改合同第七条第3点：乙方逾期支付收益的违约金为日万分之三）；对于其他条款的修改不予同意；等。2016年3月12日，中润瑞丰公司在《钱江晚报》发布《公告》一份，载明：杭州中润瑞丰置业有限公司（杭州•中润中心）只在合作网站：透明售房网、腾讯大浙网以及合作电台：交通91.8、动听96.8上发布过本案真实权威的销售信息和项目动态，其他网站上发布的一切有关本项目的信息都是未经本公司授权的虚假信息；等。另，王国强、唐姣在庭审中确认：双方对案涉《委托经营管理合同》的签订时间未作约定。一审法院认为，本案争议焦点如下：第一，作为受托方与王国强、唐姣签订案涉《委托经营管理合同》是否系中润瑞丰公司义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。王国强、唐姣诉称中润瑞丰公司在广告中承诺由其“包租”并明确预期回报率，但根据认定的证据及当庭陈述，涉及王国强、唐姣所称相关回报率宣传的内容见于“kfs58.com”网站，相关宣传中也无涉及由中润瑞丰公司受托经营的表述。在未有证据予以证实且中润瑞丰公司不予认可的情况下，对王国强、唐姣关于中润瑞丰公司应作为受托方与其签订案涉《委托经营管理合同》的主张，不予支持。第二，王国强、唐姣诉称的解约条件是否成就。王国强、唐姣与中润瑞丰公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对当事人具有约束力。在双方未能协商一致的情况下，该《商品房买卖合同》的解除，应具备约定或法定事由。在王国强、唐姣自认未曾约定案涉《委托经营管理合同》的签订期限且无证据表明作为受托方签订该合同系中润瑞丰公司义务的情况下，王国强、唐姣关于中润瑞丰公司在履行期限届满之前以《关于王国强先生、唐姣女士于2015年11月12日对我司提出修改意见的回复》明确表示不履行主要债务，符合法定解约条件的主张，不予支持。综上，对于王国强、唐姣要求解除案涉商品房买卖合同、返还购房款、赔偿利息损失并由中润瑞丰公司承担诉讼及公证费用之诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：驳回王国强、唐姣的诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费4996.5元，由王国强、唐姣负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，中润瑞丰公司与王国强、唐姣签订的《浙江省商品房买卖合同》中并未约定由中润瑞丰公司与王国强、唐姣签订《委托经营管理合同》，王国强、唐姣一审期间提交的证据也尚不能证实其相应主张，故一审法院认为在未有证据予以证实且中润瑞丰公司也不予认可的情况下，对王国强、唐姣关于中润瑞丰公司应作为受托方与其签订《委托经营管理合同》的主张未予支持并无不妥。本案中王国强、唐姣请求解除与中润瑞丰公司签订的《浙江省商品房买卖合同》，根据合同法的规定，合同解除有约定解除和法定解除。本案显然不属于约定解除的情形，王国强、唐姣的解除合同请求若要成立，其必须举证证明存在《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的情形之一。王国强、唐姣主张因中润瑞丰公司回函明确表示不履行债务，符合法定解除的情形。对此，本院认为，在没有证据证实签订《委托经营管理合同》系中润瑞丰公司法定义务的情况下，中润瑞丰公司未与王国强、唐姣签订《委托经营管理合同》不属于违约，此情形并不符合法定解除的条件。王国强、唐姣在2015年12月就已向一审法院就本案起诉请求解除案涉《浙江省商品房买卖合同》，当时尚未到合同约定的房屋交付期限，王国强、唐姣并未以案涉房屋逾期交付为由提出解除合同，且中润瑞丰公司与王国强、唐姣签订的《浙江省商品房买卖合同》对出卖人逾期交房的违约责任约定为，逾期不超过30日和逾期超过30日的，买受方均不退房，合同继续履行，王国强、唐姣签以中润瑞丰公司至今尚未交房为由解除合同也无依据。综上所述，王国强、唐姣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9993元，由王国强、唐姣负担。本判决为终审判决。审判长 余文玲审判员 张一文审判员 盛 峰二〇一六年十月九日书记员 赖雪珂 搜索“”