（2016）浙0802民初3642号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2016-10-17
案件名称
周爱国、唐诺与郑红军委托合同纠纷一审民事判决书
法院
衢州市柯城区人民法院
所属地区
衢州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周爱国,唐诺,郑红军
案由
委托合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三百九十六条，第四百零六条第一款
全文
浙江省衢州市柯城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0802民初3642号原告：周爱国。原告：唐诺。委托诉讼代理人：姚向东，浙江东昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：章吉如，浙江东昊律师事务所实习律师。被告：郑红军。原告周爱国、唐诺与被告郑红军委托合同纠纷一案，本院于2016年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周爱国、唐诺共同委托诉讼代理人姚向东、章吉如，被告郑红军的委托诉讼代理人黄广，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周爱国、唐诺向本院提出诉讼请求：要求被告郑红军赔偿原告损失58万元。事实和理由：二原告系夫妻关系，坐落于杭州市拱墅区荷塘月色公寓5幢1单元2303室房屋（以下简称2303室房屋）原系二原告共同共有。原告曾向被告方借款，后未按约归还借款本息。2014年11月24日，二原告委托被告转让2303室房屋，委托书经公证处公证。2016年1月6日，被告郑红军代理原告周爱国、唐诺作为卖方，通过房地产经纪机构杭州满懿房地产咨询有限公司（以下简称杭州满懿公司），与买方范启瑜签订《杭州市房屋转让合同》，约定：以总价100万元转让2303室房屋。后买方范启瑜向被告支付100万元购房款。二原告得知上述情况后，委托浙江恒基房地产土地资产评估有限公司对2303室房屋在2016年1月15日的市场价值进行鉴定。鉴定结果为158万元，与被告转让的100万元存在巨大差额。原告认为，原、被告之间同时存在民间借贷及委托合同法律关系，委托合同是对借款合同的一种保障，是从合同；借款利息延续到委托合同，委托合同就是有偿的；被告因原告未还借款产生怨气，在2016年1月房价上涨时故意以明显不合理低价转让原告房屋，存在过错，应该对原告的损失承担赔偿责任。被告郑红军辩称，原告将2303室房屋委托被告转让，但隐瞒了房屋已抵押给张守延的事实。被告接受委托后，将2303室房屋以120万元的挂牌价挂在“我爱我家”房产中介，近1个月无人问津。该房屋抵押权人张守延又将该房屋挂在“爱屋及乌”房产中介，挂牌价也是120万元。2016年1月初，经被告郑红军与买方范启瑜讨价还价，在扣除原告应该承担的个人所得税、营业税、增值税等税费以及2万元中介费后（税费合计约10万元以上），原告方净得转让款100万元。因此，实际转让价是110万元以上。由于原告分别欠被告郑红军及抵押权人张守延借款未还，故该100万元由郑红军和张守延按比例分掉。本案中，原告提交的评估报告是在假设没有抵押的条件下进行估价的，但该房屋实际上已经抵押给张守延，评估报告中也载明有无抵押会影响房屋的处置价格，故该估价结果只能作为参考，房屋价值应当按照市场实际行情确定。2016年8月，类似房屋的网上挂牌价为115万元-120万元左右。被告是按照当时的市场价销售的，不存在低价转让。另外，在讼争房屋买卖过程中，被告郑红军与原告周爱国电话联系过。买卖成交后，被告与买受方去物业公司办理交接时也与原告唐诺核实过，且被告还叫王丽春从唐诺处拿走房屋契证、门禁卡、钥匙、有线电视合同、可视门铃、水电等相关资料并交给买受方。可见，房屋买卖是征得原告同意的。至于原告主张郑红军心里不舒服所以低价出售房屋，根本不符合逻辑。原告欠郑红军200余万元，郑红军当然希望卖得越高越好，卖得越高，被告收回的借款就越多。至于房价走势，无人能够准确预见。综上，被告认为，本案委托合同是无偿的，被告转让房屋价格合理，不存在故意低价转让的事实，请求法院驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系，坐落于杭州市拱墅区荷塘月色公寓5幢1单元2303室房屋原为二原告所有，建筑面积88.84㎡，其中套内建筑面积66.91㎡。原告曾向被告方借款，后未按约归还借款本息。此外，原告还向案外人张守延借款，以2303室房屋提供抵押担保并办理抵押登记，抵押权人为张守延。2014年11月24日，二原告向被告出具委托书一份，约定：二原告有2303室房屋以及其他坐落于衢州府东二区及衢州世纪美林的三处房屋，因二原告没有时间亲自办理上述房地产转让的相关事宜，全权委托郑红军办理房地产转让事宜：包括签订房地产转让合同、办理产权过户手续、交纳房地产转让有关税费、抵押登记及注销、预告登记及注销等相关事宜，代为交房并收取房款，需按揭贷款时由代理人办理相关手续，同意将贷款由银行直接打入代理人账户等等。该委托书经衢州市信安公证处公证。2015年年底，被告郑红军将讼争2303室房屋以挂牌价120万元挂在“我爱我家”房产中介。抵押权人张守延又将该房屋挂在“爱屋及乌”房产中介，挂牌价为120万元。后案外人范启瑜有购房意向。被告郑红军电话告知原告周爱国。经被告郑红军与范启瑜协商，2016年1月6日，被告郑红军以卖方周爱国、唐诺（甲方）的委托代理人身份，通过房地产经纪机构杭州满懿公司，与买方范启瑜（乙方）签订《杭州市房屋转让合同》，约定：甲方将坐落于杭州市拱墅区荷塘月色公寓5幢1单元2303室房屋，以总价100万元转让，于2016年1月8日前付清，房屋转让交易发生的各项税费由甲、乙双方按照有关规定承担，乙方全款到账且新《房屋所有权证》办出后3个工作日内，甲方将房屋交付给乙方。该合同签订后，买方范启瑜除向被告郑红军支付了购房款100万元，另外还实际支付了应由卖方承担的个人所得税、营业税、中介费等税费约10万元左右。被告郑红军收到的100万元购房款由郑红军和抵押权人张守延进行分配，用于抵偿原告欠其二人的债务。此后，被告代理原告配合买方范启瑜办理房地产过户登记手续，并到杭州市拱墅区荷塘月色公寓的物业公司办理了移交手续。期间，物业公司的工作人员跟原告周爱国进行核实。被告郑红军还叫王丽春到原告唐诺处拿房屋钥匙、契证、可视门铃、有线电视合同等材料，交给买方范启瑜。2016年1月，二原告委托浙江恒基房地产土地资产评估有限公司对2303室房屋的价值进行评估。2016年7月2日，该评估公司出具评估报告，载明：1、价值时点：2016年1月15日；2、估价目的：确定房地产抵押贷款额度提供参考依据；3、价值类型：采用市场价值标准，房地产抵押价值为抵押房地产在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款，法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额以及其他法定优先受偿款；4、估价原则：遵循独立、客观、公正的工作原则，同时遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、价值时点原则、谨慎原则；5、估价方法：采用比较法进行价值测算；6、估价结果：在满足估价对象全部假设和限制条件下、确定估价对象在价值时点的市场价值估价结果，总价人民币158万元；7、变现能力分析：假定在价值时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，与评估的市场价值差异程度大约在20%-30%，变现时长大约在3-6个月。另查明，2016年8月16日，“杭州二手房网杭州二手房出售杭州二手房买卖信息-杭州58同城”网页信息中“荷塘月色3室2厅1卫89.00㎡”房屋的挂牌价为115万元-180万元不等。另外，就本案所涉委托事宜，原告未支付被告处理委托事务的费用及报酬。以上事实，有原、被告双方的陈述以及双方提供的相应证据所证实，本院应予确认。本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。就本案委托合同，原告并未支付被告处理委托事务的费用及报酬。原告主张借款利息就是委托合同的报酬。本院认为，借款利息是基于原告向被告借款的前提事实存在而支付的，与双方的委托合同法律关系无直接联系，原告该主张于法无据，本院不予采纳，认定本案委托合同是无偿的。原告主张，被告故意在房价上涨时将市场价值158万元的房屋以明显不合理低价100万元转让，存在过错。对此，本院分析认为：首先，原告主张讼争房屋价值158万元的依据是评估报告。该评估报告中载明估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，并假定房屋未设立抵押担保（该假定条件与客观事实不符），采用“最高最佳使用原则”等进行估计。不同的估价设定条件对估价结果会产生一定影响。诚如该评估报告中所载明的“假定在价值时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，与评估的市场价值差异程度大约在20%-30%”。即该房屋的变现价值一般要低于158万元，差异程度大约在20%-30%。其次，本案房屋转让中，卖方所得转让款虽为100万元，但本应由卖方承担的约10万元左右税费实际由买受方支付，故实际转让价约为110万元。综上，根据庭审查明的事实及现有证据，尚不足以认定本案所涉房屋转让价为明显不合理低价。最后，虽然2016年的杭州房价迄今为止有所上涨，但房价的走势会受到诸多不确定因素影响，客观上无法提前准确预见房价走势。因此，原告认为被告在房价上涨时故意低价转让房屋，缺乏依据，本院不予采信。综上所述，原告要求被告赔偿损失58万元，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告周爱国、唐诺的诉讼请求。本案受理费9600元，减半收取4800元，由原告周爱国、唐诺负担，于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审判员 王引儿二〇一六年十月九日书记员 孙宗玲