（2015）大民初字第00118号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2016-12-20
案件名称
大丰市浦江名苑业主委员会与徐祥玲物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
盐城市大丰区人民法院
所属地区
盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
大丰市浦江名苑业主委员会,徐祥玲
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国物权法》：第七十六条第一款，第八十一条第一款，第八十二条，第八十三条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条，第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2015）大民初字第00118号原告：大丰市浦江名苑业主委员会，住所地盐城市大丰区健康西路8号浦江名苑小区主入口综合楼201室。负责人：刘爱平，该委员会主任。被告：徐祥玲。原告大丰市浦江名苑业主委员会（以下简称浦江名苑业委会）与被告徐祥玲物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月29日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。因本案需以另一案件审理为依据，本院于2015年3月25日中止审理，后恢复审理。原告浦江名苑业委会负责人刘爱平到庭参加诉讼。被告徐祥玲经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。浦江名苑业委会向本院提出诉讼请求：被告徐祥玲给付原告2010年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费4057元及自2010年7月1日起至2014年12月31日期间按日千分之三计算的滞纳金12124元。诉讼过程中，浦江名苑业委会变更诉讼请求为：被告徐祥玲给付原告2010年1月1日至2011年12月31日期间的物业服务费1353元及自2010年7月1日起至2016年6月14日期间按日千分之三计算的滞纳金8063元（滞纳金计算至判决之日止）。事实和理由：2009年12月31日，浦江名苑前期物业公司江苏蓝天物业管理有限公司撤出浦江名苑小区。2010年1月，根据大丰市房管局物管办、居委会和业委会三方会办纪要、《浦江名苑业主大会议事规则》和业委会、业主代表大会的决定，浦江名苑小区实行物业自治，即由业委会代表全体业主行使小区的物业管理服务。被告自2010年1月1日至今，欠原告物业费及滞纳金未付。经原告多次公告、电话、发函、上门催交，被告均不予理睬。被告的行为不仅损害了其他交费业主的利益，而且妨害了原告对物业管理服务的正常开展，请求法院判决支持上述诉讼请求。被告徐祥玲未答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年6月下旬至7月中旬，在大丰市房产管理局等相关部门指导下，大丰市浦江名苑小区以书面征求意见的形式选举产生17名业主代表。2008年7月23日，浦江名苑小区业主代表大会召开并选举产生刘爱平、张绍基、杨金妹、王坚、袁荷生五名业主委员会委员，确定刘爱平为主任，张绍基为副主任。同日，出台浦江名苑小区业主公约。2008年7月24日，浦江名苑业委会至大丰市房产管理局备案，大丰市房产管理局也于当日发布公告对浦江名苑业委会予以公示。2010年1月1日，大丰市房管局物管办、大丰市大中镇沿河社区居民委员会及浦江名苑业委会共同就浦江名苑因蓝天物业公司撤走，小区物业管理工作陷入瘫痪等问题形成三方联席会议会办纪要，载明：由房管局速从其它物业服务企业抽调人员，临时托管浦江名苑的治安、保洁卫生等物业管理和服务工作，由浦江名苑业委会尽快召开业主代表大会，尽快将物业管理和服务的各项工作落实到位，解决好浦江名苑物业管理和服务问题等内容。此后，原告组织人员为浦江名苑小区从事物业服务。2010年2月22日，浦江名苑首届业主代表大会第四次会议讨论通过了浦江名苑业委会制定的“关于浦江名苑实行业主自行管理物业方案”，该方案中载明“住宅、商铺物业费分别从原先0.5元/平方和0.8元/平方米统一降为0.4元/平方和0.5元/平方米；小区物业服务将实行封闭式管理，确保小区的安全、防火、防盗。①业主委员会将筹集资金，将北大门换成电动伸缩门；②充分发挥监控室作用，对小区实行24小时的监控；③东门岗、北门岗门卫确保24小时不离岗，白天和夜间小区有巡逻岗，白天对外来人员进行登记管理，禁止要饭的、收废品、和尚尼姑以及嫌疑人员随便进出小区，对外来车辆进行登记管理（每次收取管理费1元），禁止农用拖拉机、卡车等随意进出小区，夜间12时禁止外来人员和车辆进入小区（经允许除外）；④对所有楼道开通的木门进行封闭；⑤配备灭火器等消防器材，加强安全人员的业务培训，积极做好安全防火工作，杜绝各种事故的发生。小区的安全、保洁等按五档服务等级标准服务。保洁工实行分片包干，挂牌上岗。专门成立小区整顿纠察队，对楼道外墙粉刷、楼道翻修渗水等维修，公共设施的维护，对自行车库出租房外来人员，必须进行登记管理和收取物业服务费。同时成立小区业主俱乐部，使小区老年人老有所益、老有所为……”。2010年2月25日，浦江名苑业委会对浦江名苑实施业主自行管理模式进行公告，载明：“经2010年2月22日浦江名苑首届业主代表大会第四次会议讨论通过，现浦江名苑实施业主自行管理物业模式，即业主自治（业主自治是业主委员会自己管理小区物业，不是个人承包）”。2011年3月27日，浦江名苑以业主大会的名义发出关于收取滞纳金的公告，载明：“1、凡在2011年4月15日之前，对仍未缴纳2010年度物业费的业主，从2010年7月1日起处以每日千分之三的滞纳金等内容；2、2011年度物业费的收缴工作现在已开始，希望广大业主主动到业主委员会物管处缴纳。凡在2011年6月30日之前未缴纳2011年度物业费的业主，从2011年7月1日起处以每日千分之三的滞纳金”。2011年4月16日，大丰市大中镇沿河社区居民委员会出具证明一份，载明：“《关于浦江名苑实行业主自行管理物业方案》，是经2010年2月8日浦江名苑业委会研究同意，经2010年2月22日业主大会批准，其出席业主大会共15名业主代表，占业主代表总数17人的88%，一致表决同意的，我委黄占飞主任也参加了该会议。会后，浦江名苑业委会将业主大会作出的实行业主自治的决定，在小区橱窗内进行了公示，并抄送金丰街道办、房管局物管办和我委……”。2011年8月19日，浦江名苑业主代表大会通过的“浦江名苑管理规约”中规定“按照国家有关规定缴纳专项维修基金，按时（从每年的元月开始）缴纳当年度的物业服务费等相关费用（其物业服务费等相关费用归全体业主所有），业主如将房屋出租的，应督促使用人按时缴纳物业服务费，使用人拒付物业服务费的，则由业主付连带交付责任；凡是空关房的业主，按照法律、法规也应全额缴纳物业服务费；违约的则应承担违约责任，凡当年（实施时间包括从2010年元月实行业主自治开始执行）7月1日以后未按规定按时缴纳当年度物业费的业主，处以每日千分之三的滞纳金，以及承担业主委员会代表全体业主向人民法院提起诉讼的诉讼费和律师代理费等费用……”。2012年1月7日，原告在征求部分业主代表意见的基础上并经业委会决定制定“关于调整物业服务费收费价格的通知”，载明：“凡商铺物业费按全市新小区市场价1元/平方，从原先0.5元/平方上调为0.8元/平方，凡在2012年元月份一次性交纳全年物业费的，则按0.7元/平方优惠收取；凡住宅物业费，按全市新小区政府指导价0.5元/平方，从原先0.4元/平方上调为0.45元/平方；凡在2012年元月份一次性交纳全年物业费的，则按0.4元/平方优惠收取……”。2012年1月9日，浦江名苑业委会向大丰市发改委暨物价局提交关于浦江名苑上调物业管理费收费价格的请示报告，载明：“凡商铺物业管理费按全市新小区市场价1元/平方，从原先的0.5元/平方上调为0.8元/平方米；凡商铺宾馆、餐饮业物业管理费，从原先的0.5元/平方上调为1元/平方米；凡住宅物业管理费从原先的0.4元/平方上调为0.45元/平方米”。2013年1月15日、2013年12月13日，浦江名苑党支部、浦江名苑业委会、业主监事会联合作出关于催缴物业费的通知。2014年4月11日，大丰市物价局作出“关于浦江名苑业主自治和物业服务收费等有关政策问题的复函”，内容为：关于业主大会和业主委员会是否有权决定物业服务收费标准问题，2013年5月1日起执行的《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价规﹝2013﹞4号）、《大丰市人民政府关于印发〈大丰市物业服务收费管理实施办法〉的通知》（大政规发﹝2013﹞3号）等有关文件规定，普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定，普通住宅物业公共服务费收费标准，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。业主应当按照物业服务合同的约定或业主管理规约的规定、业主（代表）大会的决定交纳物业服务费用。关于物业服务收费是否包含业主自行管理物业的收费问题《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价规﹝2013﹞4号）规定，物业服务收费，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主和物业使用人所收取的费用。因此，物业服务收费包含企业自行管理物业的服务费用。关于业主能否自行管理物业、业主有无缴纳物业费的义务、业主能否成立业主代表大会、业主委员会是否具有诉权等问题，《物权法》、《江苏省物业管理条例》等法律法规中有明确的规定，请自行查阅并向业主宣传。原告以业主自治方案等作为依据向被告索要物业费未果，遂于2014年12月29日向本院提起诉讼。浦江名苑小区曾被省、市、县相关部门先后表彰为首届“盐城最美小区”、“盐城市物业管理优秀小区”、“大丰市城市管理示范小区”等称号。另查明，被告徐祥玲原系浦江名苑小区5号楼504室业主，房屋面积为140.94平方米。2011年12月31日，被告徐祥玲将浦江名苑小区5号楼504室房屋出售给案外人唐永树。被告徐祥玲未向原告缴纳物业服务费。审理中，本院至浦江名苑小区所在的盐城市大丰区浦江社区居委会进行调查核实浦江名苑小区物业自治后的服务等情况。该居委会负责人李兴干陈述：浦江名苑小区业委会的召开、业主公约的制定、业委会章程居委会均参加。物业自治后小区物业服务比较到位，保安正常巡逻、保洁正常打扫，小区文化娱乐活动正常开展，正常每周一场电影。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条中规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。第八十三条中规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪音、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。《江苏省物业管理条例》第二条中规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物等进行维修、养护、管理等相关秩序的活动。第五十九条中规定，单体物业或者规模较小的物业，经业主或者业主大会决定，在物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）的监督指导下，业主可以对物业实施自行管理。浦江名苑小区自2010年以来实行物业自行管理，浦江名苑业委会作为业主大会的执行机构，实际提供了物业服务且原告提供的物业服务情况亦得到了浦江名苑小区所在的居委会的证实。被告徐祥玲作为浦江名苑小区业主实际接受了物业服务，浦江名苑业委会提起案涉诉讼主张物业服务费，属于维护全体业主合法权益的行为，故原告浦江名苑业委会具有诉讼主体资格。根据《江苏省物业服务收费管理办法》第三条中规定，物业服务收费，不仅包括业主通过选聘物业服务企业向业主或物业使用人收取的费用，还包括业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物等进行管理、维护等向业主或物业使用人所收取的费用。第六条中规定，对于业主采取自行管理或者业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。本案中，浦江名苑业委会自2010年开始施行物业自行管理后，为浦江名苑小区各业主实际提供了管理和服务，浦江名苑业委会有权按照《江苏省物业服务收费管理办法》的相关规定收取相关费用。故被告应向原告缴纳2010年1月1日起至2011年12月31日期间的物业服务费1353.024元【140.94平方米×24个月×0.4元/月/平方米】。原告要求被告支付物业服务费1353元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金问题，因该标准过高，考虑到被告逾期缴纳物业服务费的行为损害了其他业主的合法权益，故本院酌定被告承担从应当缴纳物业服务费的下一年度按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十一条、第八十二条、第八十三条，国务院《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告徐祥玲给付原告大丰市浦江名苑业主委员会物业服务费1353元，同时承担676.5元自2011年1月1日起，676.5元自2012年1月1日起至判决之日止按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的利息损失。于本判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原告大丰市浦江名苑业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告徐祥玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本9份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长 徐 辉人民陪审员 沈冠山人民陪审员 肖书平二〇一六年十月九日书 记 员 施 慧附录法律条文1、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。2、《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。3、国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。4、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第十一条本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 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