（2016）黑01民终3442号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2016-12-17
案件名称
黑龙江省鸿脉房地产开发有限公司与哈尔滨市鑫远物业管理公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黑龙江省鸿脉房地产开发有限公司,哈尔滨市鑫远物业管理公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑01民终3442号上诉人(原审原告)：黑龙江省鸿脉房地产开发有限公司，代码73692581-5，住所地哈尔滨市香坊区电塔街2号。法定代表人：杨景校，董事长。委托诉讼代理人：赵振杰。被上诉人（原审被告）：哈尔滨市鑫远物业管理公司，代码12817692-9，住所地哈尔滨市道里区地德里小区211栋。法定代表人：陈育伟，经理。委托诉讼代理人：柴金峰。上诉人黑龙江省鸿脉房地产开发有限公司（以下简称鸿脉房地产）因与被上诉人哈尔滨市鑫远物业管理公司（以下简称鑫远物业）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2015）里民三民初字第1538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鸿脉房地产的委托诉讼代理人赵振杰、被上诉人鑫远物业的委托诉讼代理人柴金峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鸿脉房地产的上诉请求：1、请求撤销原审判决，判令鑫远物业承担因违约给鸿脉房地产造成的经济损失334141.88元；2、请求判令鑫远物业按照双方所签署协议约定与接替鑫远物业管理涉案标的物业的利群公司交接，按照鸿脉房地产与鑫远物业所签协议约定免除鸿脉房地产2012年以后至空号销售完毕期间的所有物业费；3、一、二审诉讼费由鑫远物业承担。事实和理由：一审法院认定鸿脉房地产与鑫远物业对物业费约定的计费截止日期是鑫远物业为该小区提供物业服务截止时空号房屋的物业费是错误的。该协议明确约定物业费结算至空号销售完毕，而截至今日鸿脉房地产空号房屋尚未销售完毕。2008年9月27日，鑫远物业与鸿脉房地产签署鸿朗花园2#、3#、4#、6#楼空号供暖费及物业费结算协议，明确约定鸿脉房地产空号物业费截止至销售完为止，鑫远物业总计收取人民币伍仟元整。鸿脉房地产未售出房屋因无人居住，房屋保养、上、下水维护，鸿脉房地产派有专人在场。鑫远物业领导提出象征性给些物业费，鸿脉房地产考虑到鑫远物业经营不易，后经双方协商达成一致意见，至鸿脉房地产空号销售完为止，付给鑫远物业人民币伍仟元整物业费，并签署了结算协议。鑫远物业在没有通知鸿脉房地产的情况下将涉案小区又转让给利群物业公司。2010年12月5日，鸿脉房地产与利群物业公司仅签订了供暖协议，因空号物业费鸿脉房地产已与鑫远物业签订了结算协议。鸿脉房地产与鑫远物业签订的结算协议应约束新接手的公司即利群物业公司，利群物业公司之所以不认可，只能说明鑫远物业在转让标的时没有将债权债务交接清楚，就此给鸿脉房地产造成的损失，鑫远物业应承担后果。鑫远物业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。另一案件中，法院判决确认鸿脉房地产应向案外人利群物业公司缴纳物业费，而不是鑫远物业管理期间的费用。鑫远物业管理时间是2006年10月-2009年9月，鸿脉房地产与案外人利群物业公司之间的纠纷与鑫远物业无关。鸿脉房地产与鑫远物业签订的结算协议中双方约定的物业费计算时间应为2006年10月20日至2008年4月20日。鑫远物业给鸿脉房地产出具的物业发票可以证明，鑫远物业收取鸿脉房地产的物业费用是鸿脉房地产拖欠鑫远物业的陈欠费用，并不是截至房屋销售完为止的空号物业费。鑫远物业只有权处理在其管理期间的费用，无权处理其他公司管理期间的费用，鑫远物业在将其管理的小区移交案外人利群公司时通知了鸿脉房地产及业主，且利群物业公司接管小区后也向鸿脉房地产收取过物业费也商谈过物业缴费相关事宜。鑫远物业未对鸿脉房地产造成任何损失，该费用是鸿脉房地产依法应向利群物业公司缴纳的费用，与鑫远物业无关。请求驳回鸿脉房地产上诉请求，维持原判。鸿脉房地产向一审法院起诉请求：请求判令鑫远物业承担南岗区人民法院（2012）南民一初字第498号判决书第三项、第四项判决结果，即鑫远物业给付鸿脉房地产物业费334141.88元、自2012年4月9日起至2016年2月24日的利息84000.75元。一审法院认定事实：鑫远物业于2006年10月开始对鸿朗花园小区提供物业服务。2008年9月27日，鸿脉房地产与鑫远物业签署“鸿朗花园小区2、3、4、6号楼空号供暖费及物业费结算协议”，约定鸿朗花园小区2、3、4、6号楼空号物业费截止至鸿脉公司销售完为止，鑫远物业总计收取5000元，自此鑫远物业接手后至销售完的空号物业费全部结清，双方互不相欠。协议约定的5000元义务鸿脉房地产于2008年12月31日前履行完毕。案外人利群物业公司于2009年9月21日接替鑫远物业对该小区继续提供物业服务，后利群物业公司诉至哈尔滨市南岗区人民法院，要求鸿脉房地产给付鸿朗花园小区2、3、4、6号楼空置房屋2006年1月至9月物业费、2009年10月至2013年12月物业费及利息等，审理中鸿脉房地产举示了证据A4（本案一审中鸿脉公司证据五），利群物业公司对该证据真实性无异议，但认为与该案无关。哈尔滨市南岗区人民法院对另案作出（2012）南民一初字第498号民事判决，支持了前述物业费请求，其中的第三项、第四项判决结果为鸿脉公司给付利群物业公司物业费334141.88元、自2012年4月9日起至该判决履行日的利息按中国人民银行同期贷款利率计算。该案经过上诉审理，本院作出（2014）哈民一民终字第877号民事判决维持了（2012）南民一初字第498号民事判决。一审法院认为，鸿脉房地产与鑫远物业约定至空号房屋售完的物业费5000元，因何时售完并不确定，故双方对物业费约定的计费范围的真实意思表示应为鑫远物业为该小区提供物业服务截止时空号房屋的物业费。（2012）南民一初字第498号民事判决结果的第三项、第四项判决的物业费对应的物业服务期间，鑫远物业不是涉案小区物业服务人，鸿脉房地产要求鑫远物业负担此时期的空号房屋物业费，无合法依据，不予支持。判决：驳回黑龙江省鸿脉房地产开发有限公司的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：鸿脉房地产提交的其与利群物业公司之间的执行和解协议系双方基于（2012）南民一初字第498号、（2014）哈民一终字第877号民事判决中的给付内容达成的和解协议，本案中鑫远物业对利群物业公司提供物业服务期间的物业费用收取没有处分权，鸿脉房地产给付利群物业公司费用情况与本案没有关联性，对鸿脉房地产该份证据本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中鸿脉房地产与鑫远物业对结算协议中物业费约定的计费范围产生争议，该结算协议中虽约定自鑫远物业接手后至空号销售完的空号物业费全部结清，但因鑫远物业仅对其管理期间的物业费收取享有处分权，对案外人利群物业公司管理期间的物业费用收取问题，鑫远物业不享有处分权，一审法院结合本案案情认定双方对物业费约定的计费范围的真实意思表示应为鑫远物业为该小区提供物业服务截止时空号房屋的物业费较为合理。另鸿脉房地产在2005年11月11日与案外人利群物业公司签订的物业管理委托协议书中对物业费的负担有明确约定，在利群物业公司管理期间，鸿脉房地产应按照双方约定给付物业费用，该项费用是鸿脉房地产依法应当给付的费用，不属于鸿脉房地产公司损失范围，鸿脉房地产要求判令鑫远物业给付因违约给鸿脉房地产造成的经济损失的诉讼请求没有事实依据。综上所述，鸿脉房地产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7572元，由上诉人黑龙江省鸿脉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙 云 龙代理审判员 端木繁辉代理审判员 尹 红 杰二〇一六年十月九日书 记 员 姜 雪 琦张春天 微信公众号“”