（2016）鄂01民终4474号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2016-10-20
案件名称
卢浩与武汉宝利金物业管理有限公司、武汉珠轩商业经营管理有限公司合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
卢浩,武汉宝利金物业管理有限公司,武汉珠轩商业经营管理有限公司,武汉晟世金得管理有限责任公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终4474号上诉人（原审原告）：卢浩。委托诉讼代理人：吴新平、陈鹏程，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉宝利金物业管理有限公司，住所地武汉市江汉区花楼街198号宝利金国际广场1，2层1层33室。法定代表人：周志平，该公司总经理。委托诉讼代理人：ＸＸ，湖北法正联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉珠轩商业经营管理有限公司，住所地武汉市东湖开发区光谷软件园E1栋1603室。法定代表人：杨桂芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：程明，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉晟世金得管理有限责任公司，住所地武汉市江汉区花楼街198号宝利金国际广场3层65号。法定代表人：袁飞思，该公司总经理。委托诉讼代理人：程明，湖北今天律师事务所律师。上诉人卢浩因与被上诉人武汉宝利金物业管理有限公司（以下简称宝利金公司）、武汉珠轩商业经营管理有限公司（以下简称珠轩公司）、武汉晟世金得管理有限责任公司（以下简称晟世金得公司）合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2015）鄂江汉民二初字第01428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月11日公开开庭进行了审理。上诉人卢浩的委托诉讼代理人陈鹏程、被上诉人宝利金公司的委托诉讼代理人ＸＸ、被上诉人珠轩公司、晟世金得公司的委托诉讼代理人程明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢浩上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判支持卢浩的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：一审判决程序违法，本案应裁定中止诉讼，不应驳回卢浩的全部诉讼请求；一审中，宝利金公司同意解除《委托管理、出租商铺协议书》，且宝利金公司构成根本违约，卢浩的合同目的不能实现，应解除《委托管理、出租商铺协议书》；三被上诉人恶意串通损害卢浩的利益，卢浩两年多收不到租金，也应解除宝利金公司与珠轩公司签订的《商铺整体租赁合同》。宝利金公司辩称，案涉商铺具有特殊性，只有整体出租才能取得收益。我公司是为了对接而成立的，是代表96%的业主利益，具有整体性。关于我方是否怠于行使权利，一审时我方已经提交证据，我方多次催促，后来确实能力有欠缺没办法才调整租金，只能支付第一个季度的租金，在晟世金得公司确实没有履行能力和诚意的情况下，我方才另行起诉，现在业主的诉讼大大延缓了我方与晟世金得公司的诉讼，上诉人认为我方纵容和串通，没有事实和法律依据。请求驳回上诉、维持原判。珠轩公司、晟世金得公司共同辩称，请求驳回对我方的上诉、维持原判。卢浩向一审法院提起诉讼请求：1、解除卢浩与宝利金公司签订的《委托管理、出租商铺协议书》；2、确认宝利金公司与珠轩公司及晟世金得公司签订的《协议书》无效；3、解除宝利金公司与珠轩公司签订的《商铺整体租赁合同》；4、宝利金公司与珠轩公司及晟世金得公司返还商铺，负责商铺恢复到正常运营的条件（包括但不限于水电空调电梯消防等物业设施）；5、宝利金公司与珠轩公司及晟世金得公司移交商铺招商运营的财务资料及档案资料；6、宝利金公司向卢浩支付一个月商铺租金的押金848元；7、晟世金得公司直接向卢浩支付房屋占有使用费10735元（12个月的租金），宝利金公司与珠轩公司共同对房屋占有使用费承担连带责任；8、宝利金公司与珠轩公司及晟世金得公司承担本案的诉讼费用及其他合理费用。一审法院认定事实：卢浩系坐落在武汉市江汉区花楼街198号宝利金国际广场3层91室商铺（建筑面积17.09平方米）所有权人。2014年3月15日，卢浩（甲方）与宝利金公司（乙方）签订《委托管理、出租商铺协议书》一份，约定：位于武汉市江汉区花楼街198号宝利金国际广场一期商铺（1-3层）业主众多，为实现所购买商铺利益的最大化，第二次业主大会选举成立宝利金国际广场一期商铺（1-3层）权益委员会（以下简称商权会）。商权会成立后，洽谈了多家运营商，最后和珠轩公司签订了租赁意向书，但珠轩公司提出，不愿意和每一个业主分别签订商铺出租协议书，也不可能和商权会签订商铺整体出租协议书，因其不是法律上的主体。在珠轩公司认可的情况下，商权会反复充分研讨，由商权会成员成立一家以咨询管理服务为主的物业公司（即乙方宝利金公司），以实现和珠轩公司进行商业行为对接，并由广大业主授权乙方来管理出租业主的商铺；乙方代理权限为特别授权，具体包括：代表甲方和珠轩公司签订商铺整体出租协议书，将甲方的商铺出租；代表甲方收取珠轩公司缴纳的租金，并将该租金除去相关的税费后，安全及时发放给甲方；代表甲方管理该商铺，防止珠轩公司在租赁及转租过程中损害该商铺的主体结构、相关设施等；代表甲方维护甲方的合法权益，当珠轩公司出现不能履行缴纳租金等损害甲方根本利益的行为时，有权解除《商铺整体出租协议书》，并代表甲方维权，包括但不限于诉讼，报案等；租赁期限为15年，自2014年3月15日至2029年3月14日；前6个月为免租期，从第7个月开始支付租金，租金支付额度及金额（税前金额）：前五年每年租金递增3%，第二个五年每年递增4%，最后五年每年递增5%，2014年3月15日至2015年3月14日年租金10537.63元，2015年3月15日至2016年3月14日年租金10853.75元，2016年3月15日至2017年3月14日年租金11179.37元，……2028年3月15日至2029年3月14日年租金18416.31元；租金按季度支付，每一季度的第一个月的30日前支付，免租期除外；甲方有权对商铺进行各种处分，监督自己租金的安全，并督促乙方及时发放租金；甲方委托乙方进行管理、出租该商铺后，为维护全体一期业主的共同利益，协议履行期间，未经乙方书面同意，甲方不得以任何理由单方面解除本协议；如本协议签订的背景和目的所述，乙方只是受托方不是商铺的实际经营方（实际经营方是珠轩公司），乙方无法控制珠轩公司的经营行为，如珠轩公司无故未履行租赁或在租赁期中途撤场等而造成的各项损失，则乙方不承担由此产生的责任，但有协调各方损失最小化的义务；在珠轩公司已支付租金的前提下，乙方如逾期支付租金超过15天，则应按银行同期贷款向甲方支付滞纳金，但不得连续超过3个月，若连续超过3个月则视为乙方不履行协议，甲方有权解除本协议并要求乙方支付拖欠的租金；在珠轩公司已支付租金的前提下，除非乙方连续拖欠租金超过3个月，甲方不得以任何理由提前解除本协议；如甲方仍坚持单方面解除本协议的，则甲方需向乙方支付十五年租赁期总金额的50%作为赔偿金；本协议在2013年12月31日前签约商铺间数低于宝利金国际广场一期商铺（1-3层）总商铺的99%，则乙方有权选择继续履行本协议或者解除本协议。2014年3月5日，宝利金公司（甲方）与珠轩公司（乙方）签订《商铺整体租赁合同》一份，约定：甲方受宝利金一期商铺（1-3楼）业主的委托管理、出租位于武汉市江汉区花楼街198号宝利金国际广场一期一楼至三楼的整体商铺，总建筑面积为21730.24平方米，乙方承租面积为20654.91平方米；乙方享有对该物业的整体管理权和经营权，可以以出租人的名义对外招商，和承租商户签订分租赁合同；物业租赁期限为15年，合同生效之日为2014年3月15日，免租期为2014年3月15日至2014年9月14日，计租期为2014年9月15日至2029年3月14日；甲方保证上述整体商铺95%（面积比例）的业主委托甲方代表业主本人出租他们的商铺，《委托管理、出租商铺协议书签约名单及确认书》见附件一；为保证合同顺利履行，乙方共支付200万元保证金；免租期为6个月，乙方不用向甲方支付租金，从2014年9月15日开始，租金每平方米每月单价为95元（含税价），采取“先支付后使用”的方式按季度支付，租金以3%逐年递增，第一季度租金于2014年7月30日前支付，以后乙方每季度租金必须提前20天支付；本合同终止后，甲方应在30个工作日内核清乙方是否拖欠甲方及本合同有关规定的相关费用，如不拖欠，甲方在核消后5个工作日内将200万元履约保证金一次性无息退还乙方，甲方延迟退还乙方押金的，每逾期一日应按照押金总额的千分之五向乙方支付违约金；甲方受广大业主委托，依法成立、存续、保证在合同期限内具备签订和持续履行本合同的主体资格；如因甲方与业主签订合同导致乙方无法经营，或产生合同外约定费用，则所有责任、费用均由甲方承担，并由甲方赔偿乙方相关的经济损失；甲方与业主的相关约定涉及乙方权利义务的，由甲方代表业主与乙方协商，针对合同履行等事宜，乙方只与甲方对接处理；乙方有权在法律法规允许范围内对商铺进行改造，包括但不限于拆改该商铺与邻近商铺的间隔墙、对该商铺重新进行装修等；乙方延迟交付租金及本合同约定其他任何费用，延迟一天按当期延迟交付费用金额为基数，以每天千分之五为标准向甲方支付违约金，延迟超过10天的，甲方书面通知乙方，如乙方收到通知后5天内仍未支付的，如经双方协商无果后，甲方有权切断乙方租赁物业内水电等设施、设备的供给，并有权解除合同。2014年3月18日，珠轩公司（甲方）、晟世金得公司（乙方）、宝利金公司（丙方）签订《协议书》一份，约定：为了更好地运作位于武汉市江汉区花楼街198号宝利金国际广场一期一楼至三楼的整体商铺，丙方同意甲方在2014年4月30日前将甲、丙双方签订的《商铺整体租赁合同》及相关补充协议项下约定的由甲方享有的所有权利和承担的所有义务全部转移给乙方，由乙方独立履行甲方对丙方所承担的所有义务；乙方同意向丙方独立履行该合同及相关补充协议中约定的甲方对丙方所承担的所有义务，并享有上述约定中甲方的全部权利。2014年10月30日，卢浩（甲方）与宝利金公司（乙方）签订《委托管理、出租商铺协议书—补充协议》一份，约定：甲方同意晟世金得公司（珠轩公司）提出的调整第一个租赁年度租金支付方式的方案，租赁计租期不变；租金支付方式调整为：第一租赁年度的租金按季度支付，每租赁年度分别先行支付租金的50%，余下部分租金暂缓交纳，由乙方在第三个租赁年度分四次按季度连本带息平均补交，暂缓交纳的租金的年利率按6%计算；2014年11月12日前支付第一租赁季度50%租金，2015年1月15日前支付第二租赁季度50%租金，2015年4月15日前支付第三租赁季度50%租金，2015年7月15日前支付第四租赁季度50%租金；此协议约定期限仅为第一个租赁年度，以后各个租赁年度的租金仍按照《委托管理、出租商铺协议书》执行。2014年11月10日，宝利金公司（甲方）与晟世金得公司（乙方）签订《关于调整第一租赁年度租金支付方式的协议》一份，约定：第一租赁年度的租金按季度支付，每租赁年度分别先行支付租金的50%，余下部分租金暂缓交纳，由乙方在第三个租赁年度分四次按季度连本带息平均补交，暂缓交纳的租金的年利率按6%每年计算；2014年11月12日前支付第一租赁季度50%租金，2015年1月15日前支付第二租赁季度50%租金，2015年4月15日前支付第三租赁季度50%租金，2015年7月15日前支付第四租赁季度50%租金；乙方未按照前述方式支付第一租赁年度的租金或第二租赁年度至双方租期届满的租金及支付方式未按照《商铺整体租赁合同》执行，如延迟一天则按当期延迟交付费用金额为基数，以每天千分之五为标准向甲方支付延迟违约金，延迟超过5日的，甲方书面通知乙方，如乙方收到通知后5日内仍未支付的，如经双方协商无果后，甲方有权切断乙方租赁物业内水电等设施、设备的供给，由此产生的相关责任均由乙方承担，并有权解除合同，乙方新增设备、设施归甲方所有（见《新增设备、设施确认清单》），乙方仍必须承担原合同约定的所有违约责任；《新增设备、设施确认清单》如下：（1）商场1-3层上下水管道及设备；（2）商场1-3层排油烟管道及设备；（3）商场1-3层电力增容线路及设备；（4）商场新增天然气管道及设备；（5）商场1-3层室内公共区域装饰及灯具；以后各个租赁年度的租金仍按照原合同约定金额（按季度）交纳；甲方尽全力协调，在乙方再交纳20万元用电押金条件下，甲方保证自本协议签订之日起10日内，为乙方电力增容工程的顺利施工提供条件，确保乙方可以无障碍施工，否则承担由此产生的相应责任。一审法院还查明，晟世金得公司于2014年3月13日成立，注册资本为500万元，法定代表人为杨桂芳（同时作为珠轩公司的法定代表人）。公司股东为杨桂芳和高大海二人，其中杨桂芳出资450万元，占公司股权90%，高大海出资50万元，占公司股权10%。2014年10月至12月，晟世金得公司分5次共向宝利金公司支付2990215.73元，此后未再向宝利金公司支付租金。宝利金公司于2014年11月18日支付卢浩1317元，此后未再向卢浩支付租金，双方由此发生争议，故卢浩诉至一审法院，请求判如所请。此前，宝利金公司于2015年4月以珠轩公司、晟世金得公司为被告向一审法院起诉。晟世金得公司在该案中提起反诉。一审法院认为，卢浩与宝利金公司签订的《委托管理、出租商铺协议书》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为有效。双方当事人应按照合同约定享有权利和履行义务。根据上述协议书约定：宝利金公司代表卢浩与珠轩公司签订商铺整体出租协议书，当珠轩公司出现不能履行缴纳租金等损害卢浩根本利益的行为时，（宝利金公司）有权解除《商铺整体出租协议书》，并代表卢浩维权，包括但不限于诉讼，报案等。宝利金公司与包括卢浩在内的数百位商铺所有权人分别签订《委托管理、出租商铺协议书》后，又与珠轩公司签订了《商铺整体租赁合同》，且与珠轩公司、晟世金得公司签订了三方《协议书》。上述《商铺整体租赁合同》和《协议书》中，宝利金公司代表的是包括卢浩在内的全部涉案商铺所有权人，而非仅卢浩二人。如因《商铺整体租赁合同》和《协议书》的履行发生纠纷，应由宝利金公司代表包括卢浩在内的全部涉案商铺所有权人向珠轩公司、晟世金得公司主张权利，而不应由卢浩一人直接向珠轩公司、晟世金得公司主张权利。只有宝利金公司怠于主张上述权利或者主张上述权利产生结果后，卢浩才能向宝利金公司主张权利，要求解除涉案合同、支付房屋占用费、支付押金、恢复原状、返还商铺等的条件才能成就。现宝利金公司已于2015年4月代表卢浩在内的全部商铺所有权人向法院起诉，向珠轩公司、晟世金得公司主张权利。该案正在审理中。故卢浩提起的诉讼请求的条件尚未成就，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：驳回卢浩的全部诉讼请求。案件受理费1170元、其他诉讼费用40元，共计1210元由卢浩负担（已付）。二审期间，双方均无新的事实及新证据。二审经审理查明，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审期间，宝利金公司与珠轩公司及晟世金得公司在本院（2016）鄂01民终3885号案达成调解协议，一、解除武汉宝利金物业管理有限公司与武汉晟世金得管理有限责任公司之间的房屋租赁合同关系；二、武汉晟世金得管理有限责任公司于本调解书生效之日起十日内支付武汉宝利金物业管理有限公司第一租赁年度第二季度租金2993595.83元和第三季度租金3083403.70元，共计6076999.53元；三、武汉晟世金得管理有限责任公司于本调解书生效之日起十日内支付武汉宝利金物业管理有限公司违约金（以2993595.83元为基数，从2015年1月15日起至该款实际给付之日止，以3083403.70元为基数，从2015年4月15日起至该款实际给付之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率四倍标准计算）；四、武汉晟世金得管理有限责任公司于本调解书生效之日起三十日内将武汉市江汉区花楼街198号宝利金国际广场一期一楼至三楼商铺（计租面积21007.69平方米）恢复原状后交付武汉宝利金物业管理有限公司；五、武汉晟世金得管理有限责任公司在武汉市江汉区花楼街198号宝利金国际广场一期一楼至三楼商铺中新增设备、设施归武汉宝利金物业管理有限公司所有（见《关于调整第一租赁年度租金支付方式的协议》中的《新增设备、设施确认清单》）；六、武汉晟世金得管理有限责任公司于本调解书生效之日起十日内支付武汉宝利金物业管理有限公司商铺占用费（从2015年6月15日起直至商铺实际腾退、恢复原状之日止，按每季度2993595元标准计算）；七、武汉宝利金物业管理有限公司放弃其他诉讼请求，武汉晟世金得管理有限责任公司放弃其他反诉请求，双方纠纷终结；八、一审案件受理费31256元、反诉案件受理费11400元、其他诉讼费用40元共计42696元由武汉宝利金物业管理有限公司负担21348元，由武汉晟世金得管理有限责任公司负担21348元。二审诉讼费减半收取5700元由武汉宝利金物业管理有限公司负担。该案已调解生效。二审另查明，宝利金公司曾向全体业主发出“公告”，表示从2016年9月20日起，宝利金公司解除业主的委托管理出租商铺协议书。本案审理期间，宝利金公司亦向本庭明确表示愿意解除与业主签订的《委托管理、出租商铺协议书》。本院认为，针对上诉人卢浩的上诉请求及理由，本案争议焦点在于案涉的《委托管理、出租商铺协议书》是否应当解除以及解除后的法律责任承担问题。针对上述争议焦点，本院评判如下：首先，卢浩与宝利金公司签订的《委托管理、出租商铺协议书》系为相关业主更好地出租、管理案涉商铺为目的而成立并履行，在本案审理期间，案涉的《商铺整体租赁协议》已经另案调解解除并生效，导致本案的《委托管理、出租商铺协议书》实际上已无继续履行的可能和必要。于此同时，宝利金公司曾向包括卢浩在内的全体业主发出解除《委托管理、出租商铺协议书》的公告，在本案审理过程中亦明确表示同意解除与业主之间的《委托管理、出租商铺协议书》，现卢浩上诉请求解除与宝利金公司签订的《委托管理、出租商铺协议书》，具有事实基础和法律依据，应予支持。关于卢浩上诉要求解除《商铺整体租赁合同》的请求，因卢浩并非《商铺整体租赁合同》的合同相对方，且事实上，宝利金公司与珠轩公司及晟世金得公司在本案审理期间已经于另案中调解解除了上述合同及协议，现卢浩再行要求解除《商铺整体租赁合同》，没有事实和法律依据，本案不予处理。其次，宝利金公司仅是受全体业主委托代为管理、出租案涉商铺，并非商铺所有权人。目前宝利金公司与珠轩公司及晟世金得公司签订的三方《协议书》及《商铺整体租赁合同》已经解除，并经生效法律文书确认由晟世金得公司向宝利金公司支付拖欠租金及商铺占用费，并将商铺恢复原状、交付宝利金公司。宝利金公司作为受托人现已实际取得了委托人对承租人实际享有的权利，在宝利金公司与卢浩的《委托管理、出租商铺协议书》解除的情况下，卢浩作为商铺的实际权利人，亦有权承继相应的权利义务并有权要求宝利金公司返还拖欠的租金及商铺。宝利金公司称其尚未完全取得生效法律文书确认的租金及占用费，本院认为，生效调解书的执行问题并不能抗辩并影响商铺实际所有权人享有权利、主张权利。故卢浩上诉要求宝利金公司支付拖欠的租金，并将商铺恢复原状后交付的上诉请求，应予以支持。租金以上述生效法律文书确认的晟世金得公司向宝利金公司支付拖欠租金及商铺占用费标准计算。因卢浩诉讼请求所主张的拖欠租金系截至2015年10月30日，故对于此后的租金及占用费，卢浩可另行主张权利。因本案当事人之间的相关合同均已解除，卢浩要求宝利金公司、珠轩公司和晟世金得公司移交商铺招商运营的财务资料及档案资料的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。宝利金公司没有向卢浩收取押金，故卢浩要求宝利金公司支付一个月商铺租金的押金848元的上诉请求也没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，卢浩的上诉请求部分有理；一审判决认定事实清楚，但适用法律及实体处理有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销武汉市江汉区人民法院（2015）鄂江汉民二初字第01428号民事判决；二、解除卢浩与武汉宝利金物业管理有限公司签订的《委托管理、出租商铺协议书》；三、武汉宝利金物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付拖欠的卢浩租金10616.91元；四、武汉宝利金物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将武汉市江汉区花楼街198号宝利金国际广场3层91室商铺交付卢浩；五、驳回上诉人卢浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1170元、其他诉讼费用40元，二审案件受理费2340元，均由被上诉人武汉晟世金得管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 焰审判员 申 斌审判员 张文霞审判员 丰 伟审判员 王 阳二〇一六年十月九日书记员 胡婧琳 来自