（2015）杭临民初字2614号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2016-11-16
案件名称
戴天财、姚林平与临安金基房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
临安市人民法院
所属地区
临安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
戴天财,姚林平,临安金基房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
浙江省临安市人民法院民 事 判 决 书（2015）杭临民初字2614号原告戴天财。原告姚林平。二原告共同委托代理人朱欣、单辰博，浙江浙经律师事务所律师。被告临安金基房地产开发有限公司。法定代表人潘跃龙，系该公司董事长。委托代理人阮海蕾、朱晶晶，浙江泽大律师事务所律师。原告戴天财、姚林平为与被告临安金基房地产开发有限公司（以下简称金基公司）商品房销售合同纠纷一案，于2015年12月16日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序于2016年1月19日公开开庭审理，原告戴天财、姚林平及其委托代理人朱欣、被告金基公司的委托代理人阮海蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2007年12月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告将其开发建设的青云山居第3015幢房屋出卖给原告，被告应于2009年12月31日前将验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用，被告自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同签订后，原告按约足额支付了购房款。2009年12月28日，被告向原告交房时，原告发现房屋多处墙体存在因漏水而进行粉刷修补的痕迹，因此拒绝收房。此后，被告向原告作出一定将房屋修复的保证，原告遂签署房屋验收单。原告接收房屋后，墙体漏水问题频出，2010年至今，受被告委托的物管公司已对房屋进行了十多次维修，问题仍未得到解决。原告一直无法对房屋进行装修，也未能实际入住。原告认为，被告向原告交付的房屋存在严重的质量问题，经多次维修仍不能满足正常居住使用的要求，损害了原告的合法权益。为此，原告根据我国民事诉讼法之规定，特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告赔偿原告损失70万元（按月房租1万元，自2010年1月1日始暂计至2015年10月31日止）；二、被告赔偿原告房屋物业费48670元，上述二项合计748670元；3、本案诉讼费用由被告承担。为证明以上事实，原告向本院提供如下证据：证据一、《商品房买卖合同》一份，欲证明原、被告之间存在商品房买卖关系。证据二、维修记录清单及维修单一组，欲证明自房屋交付时起，针对渗水问题陆续进行了十多次维修，但至今未能解决，严重影响居住使用的事实。证据三、物业费发票一组，欲证明原告已支付物业费48670.24元的事实。证据四、安居客网站房屋租赁价格情况打印件三份，欲证明案涉房屋同地段同类房屋的租赁价格情况。被告辩称：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，各方应当按照合同约定全面履行各自的义务。二、案涉房屋具备合同约定及法律规定的交房条件，可以交付使用。《商品房买卖合同》第八条约定，房屋验收合格，即可交付使用。2009年9月21日、设计、监理等五方责任主体分别出具金基·青云山居一组团二标段77#工程的《工程质量评估报告》，作出该工程质量符合要求并通过验收的认定。2009年9月30日，该工程设计、监理、施工、建设单位共同确认工程经竣工验收合格，并于2009年12月17日竣工验收备案。因此，案涉房屋已确认为质量合格工程，符合国家强制性标准及规范，具备合同约定及法律规定的交房条件。三、被告已依约履行交房义务，在履行过程中，因原告提出维修要求，原、被告双方变更交房时间至2010年3月11日，且经原告验收确认，原、被告双方完成案涉房屋交付手续。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，案涉房屋应于2009年12月31日前交付原告使用。2009年12月29日，被告通知原告办理房屋交付手续，依约履行交房义务。但原告以房屋存在质量瑕疵为由拒绝收房，并要求被告继续维修。后经被告整改维修，2010年3月11日，被告再次通知原告办理房屋交付手续，原告验收后虽提出继续修复的要求，但确认收房，双方办理了房屋交付手续。综上，原、被告双方于2010年3月11日完成案涉房屋的交付手续，原告已确认收房。四、原告要求被告承担租金损失及物业费损失缺乏事实及法律依据。（一）案涉房屋存在质量瑕疵，但不存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用的问题。且被告已履行修复义务，原告主张要求被告赔偿损失缺乏事实及法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用范围法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。”根据该条规定，只有房屋主体结构质量不合格，而非任意质量瑕疵时，原告才有权请求赔偿损失。本案中，被告交付使用的案涉房屋已竣工验收合格，符合国家强制性标准及规范，不存在房屋主体结构质量不合格的问题。对于原告反映的渗漏问题，被告也已积极履行修复义务。因此，原告主张要求被告赔偿损失缺乏法律依据。（二）案涉房屋即便存在质量瑕疵，也未严重影响原告正常居住使用，原告主张要求被告赔偿损失缺乏事实及法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用范围法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”根据该条规定，只有房屋质量问题达到严重影响正常居住使用的程度时，才有权请求赔偿损失。本案中，被告已于2010年3月11日将房屋交付使用，原告在提出需要继续维修的同时也接受该房屋交付，则视为该房屋符合原告居住条件。原告提交的证据三《维修单》虽然列明案涉房屋存在渗漏这一质量瑕疵，但该质量瑕疵不足以影响原告的正常居住使用。另，在房屋质量缺陷根本不影响原告正常居住使用的前提下，原告在长达近六年时间内因自身对房屋质量的高要求而推迟入住，具有扩大损失的故意，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可以造成的损失。”即使存在原告推迟入住的事实，该事实系由原告具有扩大损失的故意所致，也应由原告承担迟延入住的全部责任，被告无须就扩大的损失部分承担责任。况且，根据民事诉讼法对证据规则的规定，本案由原告承担证明责任。本案中，原告并未因房屋渗漏问题导致其无法正常居住，并造成租金损失这一客观事实提供证据证明，对此，原告应承担诉讼的不利后果。（三）原告无权要求被告承担物业费损失。业主向物业公司支付物业服务费是业主的义务，该义务的履行不受房屋空置的影响。因此，原告无权要求被告承担物业费损失。综上，请求法院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。被告向本院提供如下证据：证据一、《勘察单位工程质量评估报告》、《设计单位工程质量评估报告》、《监理单位工程质量评估报告》、《施工单位工程质量评估报告》、《建设单位工程质量评估报告》、《临安市建设工程竣工验收报告》、《临安市建设工程竣工验收备案表》各一份，欲证明金基·青云山居一组团二标段77#工程已确认为质量合格工程，符合国家强制性标准及规范，具备法律规定及《商品房买卖合同》约定的交房条件。证据二、《业主房屋验收单》、《入住交接书》、《物业公司房屋交付流程表》、《青云山居项目住户基本情况登记表》、《房屋交付文表签收单》、《业主钥匙委托管理承诺书》各一份，欲证明2009年12月29日，被告通知原告办理房屋交付手续，依约履行交房义务，但原告以房屋存在质量瑕疵为由拒绝收房，并要求被告继续维修。后经被告整改维修，2010年3月11日，被告再次通知原告办理房屋交付手续，原告验收后虽提出继续修复的要求，但确认收房，双方并办理房屋交付手续。故原被告双方于2010年3月11日完成案涉房屋的交付手续，原告已确认收房。原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：原告提供的证据一，被告无异议，本院予以确认。原告提供的证据二，被告对证据的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，该证据恰可证明被告履行了商品房买卖合同项下的维修义务，但不能证明房屋质量问题造成原告损失达70万元的事实。原告提供的证据三，被告对证据的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，原告交纳物业费与其主张的房屋质量瑕疵损害后果无关。本院结合被告的质证意见，对上述证据的真实性、合法性予以认定。原告提供的证据四，被告对证据的真实性、合法性、关联性有异议，认为该组证据不足以证明原告租赁费用的损失情况。本院认为，原告提供的杭州城区业已装璜的房屋的租赁价格不具有可参照性，对该组证据本院不予采纳。被告提供的证据一，原告对证据的真实性无异议，对证明对象有异议，该组证据是对整个小区楼盘验收合格的材料，并不能证明案涉房屋质量已合格，也没有提供一房一验的证明。被告提供的证据二，原告对证据的真实性无异议，对证明对象有异议，验收单可证明案涉房屋在交房时已存在渗漏等质量问题，2010年3月11日办理交房手续也不意味着原告同意延期交房。本院结合原告的质证意见，对上述证据的真实性予以确认。根据以上有效证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：2007年12月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告（）向被告（）购买位于临安市青山湖街道民主村石临公路北侧青云山居小区3015幢整幢房屋，建筑面积342.6平方米，房屋价款按套计算为2227143元；该合同约定应当在2009年12月31日前，将验收合格、取得商品住宅交付使用批准文件，且符合合同约定条件商品房交付使用；该合同另约定自商品住宅交付使用之日起承担相应的保修责任。2009年12月29日，原告验收房屋时发现房屋存在漏水等质量问题，故未接收房屋。2010年3月11日，原告同意接收房屋，被告同意对房屋继续修复。此后，自2010年4月起至2014年1月止，被告对案涉房屋漏水等质量问题进行了十多次维修。本案审理过程中，本院于2016年4月7日组织原、被告双方踏勘现场（被告委托修复房屋的工程师现场陪同），原、被告双方确认：踏勘现场发现案涉房屋一楼楼顶处有一处漏水，未发现房屋有其他漏水或渗水点。另，被告方工程师陈述，房屋二楼墙体渗水于2014年8月份左右修复完毕；原告陈述，2015年3月份，被告通知原告二楼墙体渗水已修复，至今二楼墙体未再出现渗漏现象。后经原、被告确认，案涉房屋一楼渗漏问题已修复。另查明，案涉房屋2015年12月31日之前的物业费共计48670.24元，原告已交纳。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。被告应履行保障其出售的房屋质量能够满足原告正常居住使用的义务，而根据本案有效证据，案涉房屋在交付时即存在漏水等质量瑕疵，而房屋渗漏必然会对房屋装饰装修及正常居住、使用产生影响。被告应当按照合同约定对存在质量瑕疵的房屋承担保修义务，因此给原告造成的损失应当承担违约责任。原告要求被告按租金1万元/月赔偿其损失，本院认为，首先，案涉房屋系别墅，为毛坯房，所处位置离临安市主城区较远，参照同地段、同类房屋计算租金预期收益缺乏可操作性，且原告也未举证证明其另行租赁了房屋，并产生了房租损失；其次，案涉房屋交付时存在渗漏问题，原告主张被告履行保修义务，理由正当，但在被告长期未完全修复的情况下，原告也可自行维修，并主张修复费用，其长期将案涉房屋空置，致使损失扩大，亦属不妥。另，原告购买案涉房屋时系内部价，低于市场价格。综合上述各种因素并考虑本案的实际情况，本院酌情确定被告赔偿原告损失180000元。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告临安金基房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告戴天财、姚林平损失180000元。二、驳回原告戴天财、姚林平的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11287元，减半收取5643.5元，由原告戴天财、姚林平负担3693.5元，被告临安金基房地产开发有限公司负担1950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员 李国臣二〇一六年十月九日书记员 孟一欢附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，应当承担修复责任；拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。