（2016）闽0205民初2282号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2016-12-05
案件名称
王作光与吴丹、张东亮房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市海沧区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王作光,吴丹,张东亮
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0205民初2282号原告：王作光，男，1980年5月23日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。委托诉讼代理人：唐帅华，福建君州律师事务所律师。被告：吴丹，女，1984年11月10日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。被告：张东亮，男，1983年5月26日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。委托诉讼代理人：刘翠香（系张东亮母亲），女，1962年10月16日出生，汉族，住湖北省当阳市。原告王作光与被告吴丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案后，依法追加张东亮作为被告参加本案诉讼，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王作光的委托诉讼代理人唐帅华，被告张东亮的委托诉讼代理人刘翠香到庭参加诉讼。被告吴丹经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王作光向本院提出诉讼请求：1、吴丹、张东亮支付违约金78280元（以房屋成交总价206万元为基数，按日万分之五，自2016年5月20日起计至2016年8月4日）；2、吴丹、张东亮支付王作光因本案支付的律师代理费2500元；3、本案诉讼费由吴丹、张东亮负担。事实和理由：王作光与张东亮于2016年3月16日签订《房屋买卖合同》，约定张东亮将位于厦门市海沧区沧湖东一里76号206室房屋（以下简称案涉房屋）出售给王作光，并约定张东亮应于交房前即2016年7月15日前迁出所有户口，迁出户口保证金为2万元，在张东亮迁出所有户口后当天支付。张东亮不能按约定迁出户口，视为违约，按成交价每日万分之五承担违约金。2016年4月12日，张东亮与王作光签订《补充协议》，约定张东亮于2016年5月20日将案涉房屋内所有户口迁出。王作光于2016年7月4日在钟山派出所办理户籍时，被告知原户主吴丹户口仍没有迁出。张东亮未能按《补充协议》约定履行迁移户口的义务，已构成违约。吴丹书面答辩称，一、吴丹并非本案适格被告。案涉房屋买卖合同的当事人是王作光和张东亮。合同双方无权对非合同当事人设定合同义务，更无权依据该合同义务追究非合同当事人的违约责任。吴丹非合同当事人，也非本案适格被告。二、王作光要求吴丹承担违约责任，没有事实和法律依据。吴丹并非案涉合同当事人，自合同签订后至本案诉讼立案前，案涉合同当事人均未通知吴丹案涉房屋产权变更的相关信息，也未要求吴丹在限定时间内将户口迁出，吴丹对案涉合同的签订及合同内容一无所知。因此，王作光要求吴丹承担违约责任，没有依据。三、吴丹延迟办理户口迁出无过错。2015年9月23日，法院判决案涉房屋归张东亮所有，但未规定吴丹户口迁出的时间，张东亮也从未向吴丹提出过迁户口的要求。在该判决生效后，张东亮及家人便中断了和吴丹的联系，导致吴丹的户口簿及部分私人物品无法拿到，更无法办理户口迁出手续。吴丹知道本案诉讼后，与张东亮母亲取得了联系，并立即办理户口迁出手续。无论是主观还是客观，吴丹均无延迟办理户口迁出手续的过错。四、本案存在恶意诉讼的可能。张东亮辩称，一、案涉房屋已实际交给王作光，其产权也已变更登记至王作光名下，张东亮的合同义务已经履行完毕。因张东亮与吴丹已经离婚，户口迁移是行政法调整的范畴，张东亮无权迁移吴丹的户口。张东亮在《房屋买卖合同》签订后，已积极协助王作光办理过户并依约将户口迁出，王作光的户口也已迁入，张东亮的合同义务已经履行完毕。二、王作光与张东亮就户口迁移事宜变更了违约金条款。王作光违约在先，逾期支付6万元购房尾款，张东亮有权在王作光履行后再履行自己的合同义务。同时，王作光自身有过错，未依约积极履行查询户口是否迁出及申请户口冻结的合同义务。因此，张东亮不承担违约责任。张东亮已经按合同约定履行其户口迁出的义务，且户口迁移不影响案涉房屋的权属，王作光也已将户口迁入案涉房屋，王作光并没有任何的实际损失。同时，王作光主张张东亮应按房屋成交价日万分之五支付违约金，该违约金过高且没有依据。双方已另行签订《补充协议》对《房屋买卖合同》中关于户口迁移问题进行变更和补充，户口迁移问题的违约金已经变成为2万元，因此不再适用房屋成交价日万分之五的标准计算违约金。三、王作光原主张户口迁出保证金2万元归其所有，没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2016年3月16日，张东亮（甲方、出售方）与王作光（乙方、买售方）签订《房屋买卖合同》，约定案涉房屋成交价为200万元。《房屋买卖合同》第六条约定户口情况及处理：有户口，甲方应于交房前即2016年7月15日前迁出所有户口。迁出户口保证金为2万元，在甲方迁出所有户口后当天乙方支付给甲方。若甲方未能及时迁出，则户口保证金在该房产下户口冻结后，乙方支付给甲方。第九条约定，甲方不能按约定交房、办理过户手续、迁出户口、处理租赁关系、处理抵押或违反合同其他约定的，视为违约，按成交价每日万分之五承担违约金。违约超过二十日或有其它违约行为致使合同目的不能实现的，乙方可以解除合同，并有权要求甲方承担成交价20%的违约金，或要求甲方双倍返还定金。因违约导致诉讼的，守约方支付的差旅费、律师费等必要费用由违约方承担。2016年4月12日，张东亮与王作光签订《补充协议》，约定户口押金2万元过户当天乙方支付给居间方，甲方于2016年5月20日前将该房屋内所有户口迁出，待甲方将该房屋内所有户口迁出或乙方申请将该房屋内户口冻结后一个工作日内将该款项支付给甲方。若乙方不配合查询户口是否迁出或不申请户口冻结，则居间方有权将该款项对付给甲方。2016年4月19日，案涉房屋的不动产权转移登记至王作光名下。案涉房屋的实际成交总价为206万元。2016年6月7日，张东亮的户口从案涉房屋迁移至厦门市海沧区沧湖东一里97号。2016年7月4日，王作光的户口迁入案涉房屋。2016年8月4日，吴丹的户口从案涉房屋迁移至厦门市海沧区沧湖东一里97号。2016年8月25日，王作光与福建君州律师事务所签订《委托律师代理诉讼合约书》，约定由福建君州律师事务所指派唐帅华律师作为王作光的诉讼代理人，并由王作光支付律师代理费、办案杂用费共计2500元。以上事实有王作光提供的《房屋买卖合同》、《补充协议》、房产证、《委托律师代理诉讼合约书》、发票，本院调取的张东亮、王作光、吴丹的人员基本信息及当事人陈述、法庭笔录佐证，足以认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。张东亮与王作光签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应依约履行。根据《补充协议》的约定，张东亮应于2016年5月20日前将原落户于案涉房屋内的所有户口迁出，而张东亮本人户口于2016年6月7日迁出、吴丹的户口于2016年8月4日迁出，即张东亮直至2016年8月4日才将原落户于案涉房屋内的所有户口迁出，其行为构成违约。现王作光要求张东亮承担违约责任，具有事实和合同依据，本院予以支持。关于违约金数额，王作光主张按照案涉房屋成交总价206万元的日万分之五，自2016年5月20日起计至2016年8月4日为78280元。张东亮则主张在双方签订《补充协议》时就户口问题进行了变更，变更后《房屋买卖合同》中约定的违约金就不存在了。本院认为，张东亮与王作光在《补充协议》中仅就户口迁移时间和户口押金支付进行了补充约定，但未对违约责任进行变更，因此王作光按《房屋买卖合同》的约定主张违约金，具有合同依据。但是，从张东亮、王作光、吴丹三人户口迁移情况来看，在吴丹户口尚未迁出时王作光的户口已经迁入案涉房屋，即吴丹户口未迁出并未影响王作光户口迁入，且王作光未能举证证明其实际损失，同时张东亮亦提出违约金过高。在此情况下，本院认为，王作光主张的违约金过高，有失公平，本院酌定张东亮应向王作光支付5000元违约金。关于律师费，王作光根据《房屋买卖合同》第九条约定要求张东亮支付律师费，因张东亮未能在约定时间内将原落户于案涉房屋内的所有户口迁出，存在违约行为，故王作光的该项主张具有事实和合同依据，本院予以支持。王作光因本次诉讼支出律师费2500元，故张东亮应向王作光支付律师费2500元。关于吴丹是否应承担责任。首先，本案所涉《房屋买卖合同》、《补充协议》均为张东亮与王作光签订，吴丹并非上述合同的当事人，亦不受合同违约责任的约束，王作光要求吴丹支付违约金及律师费没有合同依据。其次，王作光认为吴丹未按时迁出户口存在侵权行为，应承担侵权责任，而本案为房屋买卖合同纠纷，属不同的法律关系，王作光应另行主张吴丹的侵权责任。因此，王作光在本案中要求吴丹支付违约金及律师费，本院不予支持。吴丹经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告张东亮应于本判决生效之日起十日内向原告王作光支付违约金5000元；二、被告张东亮应于本判决生效之日起十日内向原告王作光支付律师费2500元；三、驳回原告王作光的其他诉讼请求。如张东亮未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1665元减半收取833元，由王作光负担749元、张东亮负担84元，张东亮负担部分应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员 黄晓玲二〇一六年十月九日书 记 员 杨惠美附本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来源：百度“”