（2016）陕07民终664号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2016-11-14
案件名称
陕西宝业晨晖置业有限公司与胡士明商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省汉中市中级人民法院
所属地区
陕西省汉中市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陕西宝业晨晖置业有限公司,胡士明
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕07民终664号上诉人（原审被告）：陕西宝业晨晖置业有限公司。住所地：汉台区滨江路北侧。法定代表人：杨金存，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨冶文，陕西云昊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡士明，男，生于1951年4月25日，住汉台区。委托诉讼代理人：王蕖，陕西嘉盟律师事务所律师。上诉人陕西宝业晨晖置业有限公司因与被上诉人胡士明商品房预售合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2015）汉台民初字第01700号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陕西宝业晨晖置业有限公司的委托代理人杨冶文，被上诉人胡士明及其委托代理人王蕖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陕西宝业晨晖置业有限公司不服一审判决，上诉称：建设工程五大责任主体的竣工验收是建设工程竣工的标志，而竣工验收备案表是政府部门对建设工程五大责任主体竣工验收的确认行为。2013年5月22日，涉案房屋通过五大责任主体验收后，上诉人于5月29日就在汉中日报发布了交房公告，完成了出售方的义务。汉中市住房和城市管理局于2014年1月2日出具的说明与2013年12月26日的竣工验收备案表自相矛盾，况且根据《住宅专项维修资金管理办法》，也没有要求开发商报送收取维修基金信息的规定。缴纳维修基金只需要购房者拿上商品房买卖合同办理。一审判决将2014年7月1日住建局可以缴纳维修基金的说明时间认定为交房时间，没有任何依据。双方合同约定因雨、雪等不利施工或不可抗力因素发生工期顺延，出卖人可以不告知买受人，房屋交付日期自动相应顺延。一审判决将签订合同至约定的交房时间期间的雨雪天气时间顺延至2013年5月21日，以后的时间不再顺延不符合约定。上诉人不存在逾期交房，一审判决上诉人承担违约责任不当，请求二审法院撤销一审判决。被上诉人胡士明答辩称：请求二审法院驳回上诉，维持原判。胡士明向一审法院起诉请求：由陕西宝业晨晖置业有限公司支付逾期交房违约金97385元。一审判决认定，2010年12月6日，原、被告双方签订编号为《商品房预售合同》约定：1、原告购买被告开发的位于汉台区滨江路晨晖帝景府房屋一套，建筑面积为116平方米；2、房屋总价为376152元，签订合同当日一次性付清；3、出卖人应于2012年12月31日前，依照法律以及相关规定，将验收合格以及维修基金、契税全部交清的房屋交付买受人使用；4、逾期交房超过三十日的，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起六十天内退还全部已付款，并按照买受人累计付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金；5、商品房达到交付条件后出卖人应书面通知买受人办理交付手续，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件并签署交接单，同时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同日，双方还签订了四份附件及一份补充协议，补充协议主要约定：1、本合同签订商品房交付日期有两个月的谅解期。即出卖人自合同约定交付日期后两个月交付，买受人不追究出卖人违约责任；2、因下雨、下雪、洪水、停电等不利于施工，或遇不可抗力因素发生工期顺延，出卖人可以不告知买受人，房屋交付日期自动相应顺延。3、对于已经付清房款的买受人，出卖人在具备交房条件时，按合同上写明的买受人联系方式通知买受人办理房屋交接手续；买受人须按出卖人所发《入住通知书》上约定的时间对商品房进行验收交接，买受人不得无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间。合同签订后，原告依约向被告缴纳了房屋价款376152元。2013年5月29日被告在《汉中日报》上刊登了交房公告，内容为：我公司开发的“晨晖·帝景府”1号、2号、3号住宅楼项目已竣工验收合格，达到房屋交付条件。定于2013年5月30日开始在“晨晖·帝景府”销售中心正式交房，请各业主携带相关资料及费用办理入伙手续。原告得知可以收房后向相关部门缴纳维修基金时，汉中市住房和城市管理局于2014年1月2日出具《说明》，因晨晖帝景府的开发商未报送竣工验收报告及该楼盘的房屋信息表，无法界定维修基金征收标准，故无法收缴。2014年7月1日，汉中市住房和城市管理局出具《说明》，晨晖置业有限公司已于2014年5月将需要缴纳维修资金的资料报送，晨晖帝景府的业主可以开始缴纳专项维修基金。原告于2015年5月14日收取了房屋，并签订了相关《晨晖帝景府物业管理服务协议》。另查明，1、该案所涉晨晖·帝景府A3号商住楼于2013年5月22日经五大主体验收合格并出具竣工验收报告；2013年12月26日经主管部门准予竣工验收备案。2、汉中新气象科技有限责任公司气象资料以及原告提供的施工日志，其中从2010年12月6日原、被告签订《商品房预售合同》及附件起至约定的交房时间2012年12月31日止，因雨雪天气导致工地停工141天，按双方“因下雨、下雪、洪水、停水、停电等不利于施工或不可抗力因素发生工期顺延，出卖人可以不告知买受人，房屋交付日期自动相应顺延”的约定，交房时间应顺延至2013年5月21日止。一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》及附件，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效。合同签订后，原告已经支付了全部购房款，被告应在合同约定的2012年12月31日前向原告交付房屋。被告晨晖公司辩称，首先，买受人需交清维修基金和契税，因为原告未交清相关费用，所以不具备交房条件，责任不在被告；其次合同补充条款约定，有二个月的谅解期，且因雨雪天或不可抗力因素造成逾期交房不属于违约，因天气的原因耽误320天，故被告有权顺延交房的时间：经查，1、根据《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格，不得交付使用；房地产项目竣工后，房地产开发企业应向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。并由主管部门组织工程质量监督、消防、规划、人防等有关部门或单位进行验收。《建设工程竣工验收备案表》除了能够反映工程竣工验收报告的内容外，还反映了规划验收认可文件、消防验收认可文件、环保验收认可文件、绿化验收认可文件等许可文件内容，由此可见取得《建设工程竣工验收备案表》才能证明房屋验收合格。晨晖帝景府A3号楼工程在2013年12月26日才取得《建设工程竣工验收备案表》，可视为该工程在此时才经验收合格，具备交房条件；同时根据汉中市住房和城市管理局于2014年7月1日出具的《说明》可见原告未能及时交清维修基金的原因是被告未及时报送缴纳维修资金的资料，因此逾期交房的责任均在被告方；2、合同补充条款约定的二个月谅解期仅是对逾期交房不超过二个月的约定，超过二个月不再适用；因雨雪天或不可抗力因素造成逾期交房的，双方在合同中有约定，但计算雨雪天应在双方合同的期限内，合同期限外的雨雪天不能计算。经审查，从2010年12月6日原、被告签订《商品房预售合同》及附件起至合同约定的交房时间2012年12月31日止，因雨雪天气导致停工共计141天，交房时间应顺延至2013年5月21日止；另被告提交的汉台区环境监察大队下发的文件发生在原被告签订合同之前，汉中市城市综合执法局下发的三份通知仅要求企业停止拉运建筑渣土及施工材料，这些均不成为工期延长的理由。因此至2014年7月1日可以缴纳维修基金时止，被告实际逾期交房407天。综上，被告晨晖公司未能按合同约定向原告交付房屋，构成违约，原告要求其承担违约责任，符合法律规定和双方合同约定，依法予以支持；违约金依据双方合同约定确定为45928元（376152元×0.0003×407天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条、第二百七十九条之规定，判决：一、由被告陕西宝业晨晖置业有限公司于判决生效后二十日内支付原告胡士明逾期交房违约金人民币45928元；二、驳回原告胡士明的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审开庭审理查明的事实，与一审判决认定事实一致。本院认为，本案争议的焦点是，上诉人是否应当承担逾期交付房屋的违约责任问题，该问题涉及房屋交付应当具备的条件及交付时间的确定。关于交付时间问题。双方当事人合同约定的交房时间为2012年12月31日，同时另行约定因雨雪天气等导致的工期顺延，交房日期自动相应顺延。一审判决根据气象资料及施工日志统计因雨雪天气停工的141天，确定合同约定的交房日期可顺延至2013年5月21日并无不当，本院予以确认。上诉人主张顺延期间的雨雪天气亦应当顺延问题，经审查上诉人提交的施工方记载的施工日志，2013年1月至5月期间，主要进行的是电梯、消防、室内电线等设施的安装、调试等工作，因雨天对该类工作没有影响或影响因素较小，故上诉人提出的应当继续顺延交房期限的上诉理由不能成立。关于交付的条件问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》及《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《建筑工程质量管理条例》第四十三条第一款规定，国家实行建设工程质量监督管理制度。根据上述法律、法规的规定，本院认为，房地产开发项目竣工后，除五大责任主体进行的工程质量验收外，还应当经行政主管部门审查备案。建设工程验收备案制度是政府对房地产建设项目进行监督管理，防止不合格工程流向市场的一个重要手段。未经政府主管部门审核备案，建设工程不得投入使用。因此，建设工程经验收备案是建设工程达到交付条件的标志。本案上诉人开发的商住楼，于2013年12月26日经汉中市城乡建设规划局核查准予备案，符合法律、法规规定的可以交付使用的标准，才具备履行合同约定的交付条件。关于契税、维修基金缴纳与交付的关系问题。本院认为，依据法律、法规及双方合同约定，商品房屋的交付，包括实物交付和权力交付。上诉人开发建设的商品房经五大责任主体进行竣工验收，并报经行政主管部门进行核查备案，符合交付使用的标准后，上诉人向被上诉人交付房屋，转移房屋的占有的行为，属于实物交付。由于不动产还存在办理转移登记，也就是权利交付。而契税、维修基金的缴纳系办理产权登记时购房人应当履行的义务，属于权利交付需要办理的事项。两种交付行为并不一定同时进行，而且双方合同亦约定了不同的交付、办理时间。因此，契税及维修基金的缴纳不属于商品房屋实物交付的要件。故一审判决将2014年7月1日汉中市住房和城市管理局出具的可以缴纳维修基金的时间，确定为上诉人逾期交房的截止日期，既不符合双方合同约定，亦无法律依据，本院予以纠正。上诉人该项上诉理由成立，本院予以支持。上诉人应当交房的时间顺延后确定为2013年5月21日，但至2013年12月26日该建设工程才符合交付标准，故该期间系上诉人逾期交付房屋的时间，上诉人应当依法按照合同约定承担违约责任，支付逾期交房时间的违约金24826元（376152×万分之三×220天）。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持汉中市汉台区人民法院（2015）汉台民初字第01700号民事判决书主文第二项；二、撤销中市汉台区人民法院（2015）汉台民初字第01700号民事判决书主文第一项；三、上诉人陕西宝业晨晖置业有限公司支付被上诉人胡士明违约金24826元。限本判决书送达后十日内履行完毕。如不按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上诉案件受理费950元，由上诉人陕西宝业晨晖置业有限公司负担550元，被上诉人胡士明负担400元。义务人逾期不履行义务，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内，向人民法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 陆 波代理审判员 刘际勇代理审判员 岳 媛二〇一六年十月九日书 记 员 刘 娜 来源：