（2016）沪0112民初18725号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2016-12-02
案件名称
房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴某,树某某,林某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初18725号原告：吴某。被告：树某某。被告：林某。原告吴某与被告树某某、林某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴某，被告树某某、林某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴某向本院提出诉讼请求：判令被告树某某、林某向原告支付2007年12月21日起至2012年12月31日止，2013年10月12日起至2014年11月7日止，以每日53.60元计算的逾期迁出户口造成的损失119,474.40元(人民币，下同)。事实和理由：原告于2007年9月27日与两被告签订房屋买卖合同，约某以580,000元的价格向两被告购买位于上海市某某路XXX弄XXX号XXX室房屋。按合同约某，所购房屋内户口应予迁出。居间方说包括户口在内的所有事情都办理完成，原告之母遂当面将10,000元购房尾款付给两被告。然，涉讼房屋中的户口并未按约迁出。2013年1月，原告已将房屋转售他人，案外人发现房屋中有被告树某某及其母的户口。经原告催促，后被告树某某之母将户口迁出，而其本人的户口因未获拟迁入地亲属同意，没有迁成。2015年11月，原告获悉被告树某某将户口迁出。两被告违约时间约7年11个月。因原有违约金约某不足以弥补原告损失，现以每日53.60元计134日为标准，主张2007年12月21日至2012年12月31日，2013年10月12日至2014年11月7日期间的损失。树某某、林某辩称：不同意原告诉请。2007年原告购房时，双方曾约某10,000元押金尾款，原告未给付，被告未迁户口，故该款已作为违约赔偿，对超出部分不应赔偿。原告将房子卖给他人造成的损失与两被告无关。房屋转让价为580,000元，实际到手560,000元不满，钱款由居间方划账给两被告，已扣掉尾款及中介服务费20,000余元。经审理查明：2007年9月27日，原告吴某为乙方，被告树某某、林某为甲方，共同签订《上海市房地产买卖合同》，约某原告以580,000元的价格向两被告购买位于上海市某某路XXX弄XXX号XXX室房屋。合同约某，交房日期为同年11月30日前，“甲方承诺上述房屋无户口；若有户口，甲方同意预留人民币壹万元整于乙方作为户口押金，甲方承诺于2007年11月30日前迁出上述房屋内所有户口，若甲方未能按期迁出，甲乙同意再作约某，若甲方仍未按期迁出，则户口押金作为违约金。”“上述房屋由公司协助交验，除押金外房款由甲乙双方自行交接，押金由公司代收代付。”房屋买卖交易完成后，该房中仍有被告树某某及其母的户口未迁离。2012年9月13日，原告将房屋以买卖形式转让于案外人孙某、何某。原告承诺自该房地产办理权利登记之日起20日内，向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口(若有)的迁出手续，如未及时迁出，按房屋转让价的日万分之五承担违约责任，直到所有户口迁出为止。案外人为购买涉讼房屋，向江苏银行股份有限公司上海分行申请二手房按揭贷款。2012年12月20日，房屋产权转让核准登记，银行抵押权亦同日登记。因该房屋内有户口未迁出，导致案外人与原告产生争议。2013年初，原告要求被告树某某迁出所有户口，未果。2013年8月5日，本院受理案外人孙某、何某与吴某房屋买卖合同纠纷案，并于同年9月24日作出(2013)闵民五(民)初字第1606号民事判决，判决吴某按每日134元的标准向案外人支付自2013年1月1日起至判决生效之日止的逾期迁出户口违约金。该判决书于同年10月11日生效。2013年10月28日，本院受理吴某与案外人孙某、何某房屋买卖合同纠纷案。该案中，原告以案外人孙某、何某未获得银行贷款，又拒绝以现金形式替代支付房款为由，要求与案外人解除买卖合同。案外人提起反诉称，未获得银行贷款的原因系原告未能及时迁出户口所致，原告应支付违约金。该案审理过程中，江苏银行股份有限公司上海分行工作人员到庭作证称，房屋过户后，经查询得知房屋内上上家户口仍未迁出，其联系买卖双方，表示依据该行放贷政策无法放贷。本院于2014年7月25日作出(2013)闵民五(民)初字第2206号民事判决，判决书主文第三条判令吴某按每日134元的标准向案外人支付自2013年10月12日起至判决生效之日止的逾期迁出户口违约金。由于前述两份判决书确定的义务未主动履行，本院以(2014)闵执字第906号、(2014)闵执字第10680号合并执行。2015年6月5日，执行款交接完毕。原告支付了自2013年1月1日起逾期迁出户口的违约金以675日计90,450元。2015年10月9日，本院受理原告吴某与被告树某某、林某，上海顺和易家房地产经纪有限公司(居间方)房屋买卖合同纠纷一案。原告要求两被告赔偿其2013年1月1日至2013年10月11日期间，因户口未迁出造成的损失，以每日134元计算；并要求居间方上海顺和易家房地产经纪有限公司退回10，000元户口押金。后原告撤回对居间方的诉讼请求。该案审理期间，被告树某某将其户口从涉讼房屋中迁出。本院于2016年1月5日作出(2015)闵民五(民)初字第2379号民事判决，酌定两被告对原告因违约责任产生的损失承担40%的赔偿责任,判令两被告赔偿原告自2013年1月1日起至2013年10月11日止，因逾期迁出户口造成的损失为134元/日×284日×40%=15,222.40元。该判决现已生效。以上事实，由双方当事人提供的《上海市房地产买卖合同》、(2015)闵民五民初2379号民事判决,本院依职权调取的(2014)闵执字第906号和第10680号执行案件相关《谈话笔录》、承诺书、支付凭证等证据，以及当事人陈述所证实，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋买卖合同》系双方真实意思表示，依法成立且生效，当事人应当按照约某全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约某的，应当承担赔偿损失等违约责任。根据双方合同约某，逾期迁出户口的违约金为10,000元。2007年12月至2012年12月期间，两被告未按约履行己方迁出户口之义务，应承担违约责任。原告未提供证据证明该期间其受到的损失高于约某的违约金金额，故，其主张两被告应以每日53.60元为标准，赔偿2007年12月21日至2012年12月31日期间逾期迁出户口损失的依据不足。鉴此，本院确认，截至2012年12月20日房屋产权转让核准登记之前，两被告应承担的逾期迁出户口违约金为10,000元。对于该款是否已经给付，双方各执一词。由于合同明确约某10,000元作为押金由居间方从应付给被告的房款中代收代付，而原告虽称钱款已当面给付，但却不能提供给付凭据，且其曾起诉要求居间方退回户口押金，故，本院对原告有关该款已给付之诉称难以采信，原告主张2007年12月21日至2012年12月31日损失的诉请本院不予支持。两被告知道或应当知道，自有户口长期滞留于他人所有的房屋中，必然会给他人的日常生活、房屋交易等带来不便。在涉讼房屋再次转让后，即使经原告催促，被告树某某的户口仍迟迟未迁出，导致原告与案外人的交易受到影响，并由此成讼，给原告带来财产损失，两被告应承担相应的违约责任。原告已向案外人支付2013年1月1日起逾期675日迁出户口的违约金90,450元。两被告与原告订立合同时，难以预见原告与案外人约某的违约责任及其后的诉讼行为，故其承担的赔偿责任不应超过订立合同时可以预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告在转让房屋时，未能认真审查房屋内户口状况，由此对案外人产生违约责任，其自身亦存在过错。综上，结合原告的实际损失、当事人的过错程度，兼顾合同责任负担与风险的合理分配，本院酌定两被告对原告因违约责任产生的损失承担40%的赔偿责任,即2013年1月1日起逾期675日迁出户口造成的损失为90,450元×40%=36,180元。扣除(2015)闵民五(民)初字第2379号民事判决书已判令支付的2013年1月1日起至2013年10月11日止逾期284日迁出户口的损失15,222.40元，两被告还需赔付自2013年10月12日起至2014年11月6日止逾期391日迁出户口的损失20,957.60元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告树某某、林某于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴某自2013年10月12日起逾期391日迁出户口造成的损失20,957.60元；二、驳回原告吴某其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,689.48元，减半收取计1,344.74元，由原告吴某负担1,000.74元，被告树某某、林某负担344元(于本判决生效之日起十日内向原告直接支付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张倩二〇一六年十月九日书记员 颜廷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”