（2016）苏01民终1502号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2016-11-29
案件名称
陈志文与李珺、江苏保利宁远房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事裁定书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李珺,陈志文,江苏保利宁远房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终1502号上诉人（原审原告）：李珺，女，汉族，1972年3月2日生。上诉人（原审原告）：陈志文，男，汉族，1967年10月1日生。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：徐瑞，江苏宁瑞律师事务所律师。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：董志中，江苏宁瑞律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江苏保利宁远房地产开发有限公司，住所地南京市栖霞区马群科技园马群大道3号。法定代表人：陈冬桔，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘波，该公司员工。委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。上诉人李珺、陈志文与江苏保利宁远房地产开发有限公司（以下简称保利地产公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖霞民初字第275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李珺、陈志文上诉请求：撤销一审判决第三项，改判保利地产公司支付违约金3330414元。事实和理由：一、保利地产公司未向李珺、陈志文提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。根据双方约定，李珺、陈志文有权拒绝接收房屋并要求保利地产公司按约定承担迟延交付的责任。一审法院对两份文件的交付情况未能认定，导致对保利地产公司是否迟延交付作出错误认定。二、一审法院以涉案房屋通过竣工验收，能证明在主体结构方面无根本质量问题及安全问题，且保利地产公司已向李珺、陈志文发出收房通知为由，认定保利地产公司不存在迟延交房的违约行为，但一审法院对于涉案房屋客观上存在的质量问题却未能处理。工程竣工验收资料是相关行政管理职能部门出具的房屋建筑竣工验收备案证明材料，并不能证明涉案房屋无质量问题，且李珺、陈志文在收房验收时发现涉案房屋确实存在多处质量问题，根本不具备交付条件，经保利地产公司维修后，问题依然没能全部解决，李珺、陈志文有权拒收房屋，保利地产公司应承担迟延交付的责任。三、车库是涉案房屋的重要组成部分，车库无法正常使用，直接影响房屋的居住使用。虽然双方在商品房预售合同中未约定车库使用标准，但根据《中华人民共和国合同法》的规定，应按国家标准、行业标准履行，没有国家标准、行业标准的，应按通常标准或符合合同目的的特定标准履行。车库无法正常使用也影响李珺、陈志文合同目的的实现，应认定房屋未达到交付标准。保利地产公司辩称，涉案房屋已经取得竣工备案表，具备了合同约定及法定交付条件，保利地产公司不存在迟延交付房屋的违约行为，更不应当承担相应的违约责任。保利地产公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回李珺、陈志文要求保利地产公司承担迟延交房的违约责任的诉讼请求；二、李珺、陈志文承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、保利地产公司已履行了交房义务，没有逾期交房。双方签订的商品房预售合同及补充协议中均约定，在该商品房符合商品房预售合同第六条约定的前提下，除非出现该合同第十三条第二款所述的重大质量问题，否则李珺、陈志文不得拒绝收房或拖延办理交付手续。此外，双方在补充协议中还约定，李珺、陈志文在收到保利地产公司发出的收楼通知（以寄出邮戳为准）确定的期限内到保利地产公司指定的收楼地点办理有关手续，在此期限内，如李珺、陈志文未办理交接手续，无论钥匙是否交接，均视作李珺、陈志文已对该商品房进行了验收、接管。本案中，保利地产公司在2012年12月31日之前已经通过EMS致函通知李珺、陈志文收房，明确告知李珺、陈志文可在2012年12月31日前来办理收房手续，一审查明李珺、陈志文确已收到该收房通知。根据上述合同及补充协议的约定，在涉案房屋已经取得商品房预售合同约定的《建设工程规划验收合格书》、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料及《房屋测绘成果》的材料且保利地产公司履行了通知收房义务的情况下，李珺、陈志文不得以任何理由拒绝收房。因此，保利地产公司已经按照约定完成了涉案房屋的交付，不存在逾期交房的违约行为，不应承担逾期交房的违约责任。二、保利地产公司发催收房通知给李珺、陈志文，仅仅是为了催促李珺、陈志文尽快前来完成收房手续，不能因此就认定保利地产公司存在迟延交房的情形。李珺、陈志文在收房过程中，认为存在质量瑕疵要求保利地产公司维修，故未完成收房手续。保利地产公司在维修完成之后，发函催促李珺、陈志文尽快前来完成收房手续，不能因此就认为保利地产公司没有完成交房义务，存在迟延交付情况。李珺、陈志文辩称，根据双方约定，涉案房屋的交付条件不仅要具备竣工验收备案的材料，《房屋测绘成果》，还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等。李珺、陈志文至今没有收到涉案房屋的《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。保利地产公司虽提交了竣工验收备案材料，但涉案房屋仍然没有达到合同约定其他交付条件，不能视为已经交付。保利地产公司发出催收房屋通知的日期是2012年12月20日，而涉案房屋直至2012年12月26日才竣工备案，保利地产公司在涉案房屋还不具备交付条件时就发出通知，且仅仅发出通知也不能证明保利地产公司履行了交房义务。房屋交付不仅包括权利上的交付，还包括实体上的交付。保利地产公司交付的房屋存在严重质量问题，一审法院对此虽然作了简要认定，但对维修情况及房屋现状都避而不谈，属于认定事实不清。保利地产公司认为其没有逾期交房，没有依据。李珺、陈志文向一审法院起诉请求：一、保利地产公司对房屋进行维修整改至不渗水、不漏水，地下室不积水；二、保利地产公司支付李珺、陈志文自2013年1月1日起至2015年6月23日止违约金3330414元；三、保利地产公司支付李珺、陈志文房租损失108000元；四、保利地产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年5月24日，李珺、陈志文（乙方）与保利地产公司（甲方）签订了一份《保利紫晶山项目商品房预售合同》。该合同约定，李珺、陈志文购买保利地产公司预售的位于南京市栖霞区马群大庄6号保利紫晶山项目T-22幢1室（含负一层）商品房（以下简称涉案房屋），面积394.22平方米，房款为人民币7368174元整。该合同第五条付款方式、时间和迟延付款的责任第二项为，乙方迟延支付合同价款的，应向甲方承担下列违约责任，但甲方依法解除本合同的除外，即按照未付到期价款的万分之五/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金。第六条房屋交付时间、条件和迟延交付的责任，第一项为甲方应于2012年12月31日前向乙方交付该商品房。第三项为甲方迟延交付该商品房的，应承担下列违约责任，但乙方解除本合同的除外：按照已收价款的万分之五/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。双方在合同中还对其他事项作出相应约定。该房设计图纸中显示负一层为戊类储藏和车库。该合同签订后，李珺、陈志文依约履行了付款义务。保利地产公司于2012年12月20日向李珺、陈志文发出收房通知。2013年1月11日，李珺、陈志文去现场收房，发现房屋存在质量问题，并一一指出。保利地产公司对该房屋也进行了相应的维修和整改。后双方为房屋质量问题协商未果，李珺、陈志文诉至一审法院。庭审时，保利地产公司提供《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料以及已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》，以此证明该房屋已经经过竣工验收，符合交付条件。李珺、陈志文则提供其在外租房的合同和交纳租金的证据，计108000元。李珺、陈志文对其诉讼请求中的房屋存在质量问题的损失，并未提出书面申请鉴定。保利地产公司提供的南京市房产局2014年5月份官方统计的数据显示同类地区、房型房屋租金标准为32元/平方米/月。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。李珺、陈志文与保利地产公司签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，并无违反法律强制性规定，应为合法有效。当事人应当按照其中的约定，全面正确地履行义务。李珺、陈志文已经履行了付款义务，保利地产公司则应当于2012年12月31日前向李珺、陈志文交付该商品房。涉案房屋已经经过相关部门的竣工验收，能够证明该房屋在主体结构方面并无根本的质量问题以及安全问题，且保利地产公司已经向李珺、陈志文发出收房通知，因此保利地产公司不存在迟延交房的违约行为。故李珺、陈志文要求保利地产公司履行交房义务和承担逾期交房的违约责任，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。但保利地产公司后期的维修行为，证明该房屋确系存在质量问题，因此保利地产公司应当按照双方签订的合同履行应尽的维修义务，并承担给李珺、陈志文造成的损失。李珺、陈志文的直接损失即是其在外租房的租金损失108000元，对此保利地产公司应当给予赔偿。因李珺、陈志文并未向一审法院书面申请对该房屋质量问题给其造成的另外损失进行鉴定，故一审法院对此不予理涉。如果李珺、陈志文有证据证明其损失较大，可以另案再诉。另李珺、陈志文要求保利地产公司对车库进行整改，一审法院认为，讼争房屋已通过竣工验收并由行政机关批准进行销售，证明保利地产公司交付的车库符合涉案房屋的规划设计和合同约定，至于车库是否符合国家规定的设计和使用规范要求，一审法院不予处理。需要指出的是，保利地产公司作为开发商，应当注意到自己的品牌和形象，针对目前房屋和车库的现状，应积极与相关当事人协商，拿出诚意和行动，化解矛盾和纠纷。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、保利地产公司继续按照与李珺、陈志文签订的商品房预售合同约定的内容履行维保义务；二、保利地产公司自判决生效之日起十日内赔偿李珺、陈志文经济损失108000元；三、驳回李珺、陈志文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费6336元，减半收取3168元，由保利地产公司负担。双方当事人在二审期间均未提交新证据，本院依法对一审查明的事实予以确认。本院认为，李珺、陈志文与保利地产公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，依法应当认定有效，双方均应按约履行各自的义务。涉案房屋已经有关部门竣工验收，能够证明主体结构质量合格，不存在影响居住安全的重大质量缺陷，符合交房条件。保利地产公司已于约定的交房日期之前通知李珺、陈志文收房，李珺、陈志文亦于2013年1月11日去现场收房，虽然涉案房屋存在渗水、漏水等瑕疵，但瑕疵修复后可以正常使用，未导致商品房功能丧失，故李珺、陈志文要求保利地产公司履行交房义务和承担逾期交房的违约责任没有事实和法律依据，一审法院对此不予支持并无不当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据现有证据能够证明，涉案房屋确实存在局部渗漏等质量问题，且车库现状导致使用不便，使上诉人的居住需求和感受受到影响，保利地产公司作为开发商，应当本着诚实信用的原则，积极与购房人协商，及时采取有效的修复及补救措施，以维护购房人的合法权益及维护上诉人自身的品牌形象。而李珺、陈志文对因房屋修缮影响其入住或产生的其他损失亦可依法主张。本案中，李珺、陈志文提交证据证明其因涉案房屋维修无法入住而于2013年8月至2015年8月在外租房产生108000元租金损失，一审法院判令保利地产公司继续履行维保义务并赔偿李珺、陈志文108000元的损失有事实和法律依据，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6336元，由上诉人李珺、陈志文负担3168元，上诉人保利地产公司负担3168元。本判决为终审判决。审 判 长 周 晔审 判 员 张旭东代理审判员 王 路二〇一六年十月九日书 记 员 王 慧 来源：