（2016）皖01民终3531号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2016-10-17
案件名称
合肥幸福联盟物业服务有限公司与徐基前物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省合肥市中级人民法院
所属地区
安徽省合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐基前,合肥幸福联盟物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖01民终3531号上诉人（原审被告）：徐基前，合肥智源公司员工。委托诉讼代理人:张燕，巢湖大国地板员工。被上诉人（原审原告）：合肥幸福联盟物业服务有限公司，住所地合肥市瑶海区站前路1号宝文国际花园1幢404室。法定代表人：郑雄北，董事长。委托诉讼代理人：钱国清，合肥幸福联盟物业服务有限公司员工。上诉人徐基前因与被上诉人合肥幸福联盟物业服务有限公司（以下简称幸福联盟物业公司）物业服务合同纠纷一案,不服安徽省合肥市蜀山区人民法院(2016)皖0104民初1560号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。徐基前上诉请求:1、撤销原审判决，给予依法改判；2、请求法院驳回被上诉人的诉讼请求承担本案上诉费并支付上诉人因应诉时的误工费、交通费等1500元。事实与理由:一、一审法院违反法定程序。本案上诉人答辩要求普通程序审理，原审法院改为简易程序由代理审判员一人审理，代理审判员不是审判员，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第39条简易程序审理的民事案，由审判员一人独任审理，审判是一项司法职能，不可替代性。本案的相关证据不符合证据的三性，没有当庭质证，一审法院没有审查其真实性、合法性和关联性，违反民法第63条第二款不能作为定案的根据.二、一审法院认定事实完全错误。1、上诉人答辩状及二审提供业委会证明被上诉人(公示)2013年9月通过股权转让购买原来幸福联盟物业公司，企业名称变为安徽雄北物业公司，债权债务是转让关系而不是承继关系，一审法院人为说成其债权债务由被上诉人承继显然错误，2014年9月17日又由雄北物业公司变回(原来同名)幸福联盟物业公司混淆法律关系得到非法获利目的。上诉人答辩状要求被上诉人提供由公司登记机关出具公司股权转让协议，原来幸福联盟物业公司债权债务公告及债权通知书，一审法院没有要求被上诉人提供其证据，上诉人至今没有看到和收到，根据合同法第80条，债权人转让权利的，应当通知债务人，末经通知，该转让对债务人不发生法律效力。2、业委会李怀尧与被上诉人签订物业合同(2013年5月至2016年5月)的真实性、合法性、以及被上诉人是否履行物业合同，被上诉人也没有提供业委会证明，根据最高法院关于民事诉讼证据的若干规定第五条，合同纠纷举证责任分配，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担责任，一审法院人为认定履行显然错误，根据物业管理条例第十条规定业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业活动中的合法权益。金色池塘小区业委会出具相关说明证明被上诉人没有履行物业合同、物业合同签订是李怀尧个人行为、业主徐基前2014年元月份以后物业费已交给金色池塘物业处了。综上所述一审法院判决上诉人支付2012年7月1日至2015年6月30日物业费1856元没有任何法律依据完全错误。特上诉请求撤销原审判决给予依法改判。被上诉人幸福物业公司辩称：1、幸福联盟公司在2014年7月10日签订了物业服务合同，物业服务合同至小区业主委员会成立，上诉人欠费是事实。幸福联盟公司只是名称变更，不存在债权债务转让。2、业委会与物业公司签订的合同是依法有效，徐基前不能以其个人没有与物业公司签订物业服务合同而拒缴物业费。幸福物业公司向一审法院起诉请求判令：1、徐基前立即支付2008年6月至2015年6月期间物业服务费4519元，违约金135元；2、本案的诉讼费由徐基前承担。一审法院认定事实：2004年7月10日,合肥英泰房地产开发有限公司（甲方）与合肥金塘物业管理有限公司（乙方）签订一份《金色池塘小区物业管理合同》，双方约定：甲方委托乙方对金色池塘小区进行物业管理服务；管理期限自2004年7月10日至成立业主委员会之日止；多层住宅按每月每平方米0.6元收取管理费，小高层按每月每平方米1.2元收取，物业管理费以报批后的价格实施；业主收房时预交半年的物业服务费用，以后按季交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月十日前交纳该季度物业管理费。合同签订后，合肥金塘物业管理有限公司即进入金色池塘小区提供物业服务。2013年5月31日，合肥市金色池塘小区业主委员与幸福联盟公司签订一份《金色池塘小区物业服务合同》，约定多层住宅按每月0.7元/平方米建筑面积收取，合同期限自2013年6月1日起至2016年5月31日止。2009年12月8日，合肥市蜀山区物价局向幸福联盟公司颁发了有效期至2011年10月的《经营性服务收费许可证》，核准幸福联盟公司在金色池塘小区对多层住宅物业综合服务费按每月0.7元／平方米收取。2013年6月26日，合肥市蜀山区物价局向幸福联盟公司颁发了有效期自2013年6月至2016年5月的《经营性服务收费许可证》，核准幸福联盟公司在金色池塘小区对无电梯多层物业综合服务费按每月0.7元／平方米收取。2009年7月24日合肥金塘物业管理有限公司企业名称变更为幸福联盟公司；2013年9月13日幸福联盟公司企业名称变更为安徽雄北物业服务有限公司；2014年9月17日安徽雄北物业服务有限公司企业名称又变更为幸福联盟公司。2015年6月30日，幸福联盟公司撤出金色池塘小区不再提供物业服务。徐基前系金色池塘小区3B-10幢502室（共6层）业主，房屋建筑面积为85.59平方米。因徐基前自2012年7月1日起未缴纳物业费，幸福联盟公司遂具状诉至原审法院要求判如所请。原审法院认为：合肥金塘物业管理有限公司企业名称变更为幸福联盟公司、安徽雄北物业服务有限公司后，又变更为幸福联盟公司，其债权债务由幸福联盟公司承继。合肥金塘物业管理有限公司与合肥英泰房地产开发有限公司签订了《金色池塘小区物业管理合同》后，即进入金色池塘小区提供前期物业服务，企业名称变更后仍提供物业服务至2015年6月30日，徐基前作为小区业主，应当缴纳相应的物业费。徐基前主张2015年4月1日之前的物业费均已缴纳，但仅提供2012年1月至2012年6月的物业费收据，原审法院据此认定其欠费时间为2012年7月1日至2015年6月30日。原审法院前期生效判决已认定幸福联盟公司提供的物业服务存在瑕疵，但客观上与业主拒交物业费的行为存在一定的关联性，故原审法院对幸福联盟公司主张的物业费酌情减免，对其主张的违约金不予支持。综上，徐基前应向幸福联盟公司支付2012年7月1日至2015年6月30日期间的物业费1856元［（0.6元/㎡×85.59㎡×11个月＋0.7元/㎡×85.59㎡×25个月）×90℅]。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告徐基前于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥幸福联盟物业服务有限公司2012年7月1日至2015年6月30日期间的物业服务费1856元；二、驳回原告合肥幸福联盟物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，徐基前提交合肥市金色池塘业主委员会《关于幸福联盟物业服务有限公司相关情况说明》一份，证明幸福联盟公司撤出小区，公司名称变更，没有公开帐目，证明徐基前于2014年元月后已经将物业费交纳给现在的金色池塘物业处。幸福联盟物业公司质证认为：1、证据三性均不认可。原幸福联盟公司在2013年12月31日退出不是事实，我们一直服务到2015年6月30日。2、即使物业公司与业主委员会没有签订书面合同，但是物业公司提供事实物业服务，业主应当交付。3、幸福联盟公司没有公开账目属于业委会和物业公司之间的事宜，业主不能以此拒缴物业费。4、业委会证明交给金色池塘物业管理处，如果交纳了物业费上诉人应当提供收据或者发票。且2014年成立的业主委员会与我方有利害关系，出具的证明不能作为证据。徐基前提交合肥市金色池塘业主委员会所提交的情况说明因不能证明2014年元月以后至2014年9月17日金色池塘物业管理处在该小区提供物业服务，故其收费没有法律依据，本院对该证据不予确认。二审期间幸福联盟物业公司向本院提交2013年9月13日由幸福联盟物业公司变更为安徽雄北物业服务有限公司，2014年9月17日又由安徽雄北物业服务有限公司变更为幸福联盟物业公司，安徽雄北物业服务有限公司此期间债权债务由幸福联盟物业公司承继，幸福联盟物业公司与安徽雄北物业服务有限公司共同出具以上情况说明。本院另查明合肥市工商行政管理局于2014年9月15日核准安徽雄北物业服务有限公司名称变更为合肥幸福联盟物业服务有限公司并发出《企业名称变更核准通知书》编号为（合）登记名预核变字【2014】第239号，其他查明的事实与原审一致。本院认为：2013年5月31日，幸福联盟物业公司与合肥市金色池塘小区业主委员签订的三年期物业服务合同，此前幸福联盟物业公司以前期物业服务合同对涉案小区提供物业服务，幸福联盟物业公司在服务期间虽出现公司名称变更但并未影响对业主的物业服务，且连续服务并未间断，公司名称变更后的幸福联盟物业公司依法承继安徽雄北物业服务有限公司的权利义务，安徽雄北物业服务有限公司亦出具说明其在涉案小区服务期间应收而未收取的物业服务费由幸福联盟物业公司承继，徐基前于2012年7月1日起未向幸福联盟物业公司交纳物业服务费是实，因此，幸福联盟物业公司主张自撤出小区前应收取徐基前未交物业服务费具有事实和法律依据。综上，徐基前认为幸福联盟物业公司名称变更不能再收取其物业服务费没有法律依据。前期物业服务合同及业主委员会与幸福联盟物业公司所签订的物业服务合同依法对小区业主徐基前具有约束力，徐基前认为已将物业服务费交给金色池塘物业管理处，但这并不能对抗其应向幸福联盟物业公司交纳物业服务费的合同义务。徐基前上诉理由不能成立，对其上诉主张，本院依法不予支持。原审判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐基前负担。本判决为终审判决。审判长 钱爱民审判员 程亚娟审判员 胡 娟二〇一六年十月九日书记员 汪 磊附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自