（2016）内0781民初671号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2016-12-06
案件名称
袁桂菊与孔令宇等买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
满洲里市人民法院
所属地区
满洲里市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
袁桂菊,孔令宇,魏巍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
内蒙古自治区满洲里市人民法院民 事 判 决 书（2016）内0781民初671号原告袁桂菊，女，1945年8月5日出生，满族，退休职工，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市满洲里市。被告孔令宇，男，1967年12月15日出生，蒙古族，满洲里市地税局职工，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市满洲里市。委托诉讼代理人刘宝森，内蒙古适宜律师事务所律师。被告魏巍，女，1965年6月15日出生，汉族，退休职工，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市满洲里市。委托诉讼代理人孔帆（与魏巍系母女关系），女，1992年2月6日出生，蒙古族，无职业，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市满洲里市。原告袁桂菊诉被告孔令宇、魏巍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理，依法由审判员贾玲适用简易程序于2016年6月13日公开开庭进行了审理，原告袁桂菊，被告孔令宇的委托诉讼代理人刘宝森、被告魏巍到庭参加诉讼；因案情复杂转为普通程序，由审判员贾玲、杨玲，人民陪审员王淑平组成合议庭于2016年10月10日、2016年10月14日公开开庭进行了审理，原告袁桂菊，被告孔令宇的委托诉讼代理人刘宝森、被告魏巍委托诉讼代理人孔帆到庭参加诉讼；由本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求二被告办理位于满洲里市北屯税务小区5号楼2单元201室房屋及30号车库的过户手续；2、诉讼费由二被告承担；诉讼中增加请求：1、二被告支付违约金7万元；2、二被告返还原告房屋公共维修基金9256元。事实和理由：二被告原系夫妻关系。李绍唐系原告的丈夫。2006年9月18日李绍唐与被告孔令宇签订楼房、车库买卖合同，约定李绍唐购买被告孔令宇位于满洲里市北屯税务小区5号楼2单元201室房屋及30号车库，房价为24万元。李绍唐于当日给付被告孔令宇14万元。2006年10月份被告孔令宇将上述房屋交付给李绍唐。2007年12月6日双方签订购楼房车库合同对其进行补充约定，李绍唐给付被告孔令宇6万元剩余4万元办理房照时一次付清。2011年12月1日李绍唐病逝。原告多次找被告孔令宇要求办理房屋过户手续，但被告一直拖延。被告孔令宇辩称，原告主张办理过户的诉讼请求不能成立，因为原告拖欠房款多年，应当承担违约责任。在原告先支付购房款及承担违约责任后，被告才能办理过户手续，原告至今仍拖欠房款，故被告不予办理过户手续；对增加的请求，因为原告没有支付购房款，也不存在违约。被告魏巍辩称，本案争议房屋是被告孔令宇与魏巍婚姻关系存续期间的夫妻共同财产，被告孔令宇在未经被告魏巍同意的情况下出卖该房屋属于无权处分行为。2007年2月27日被告孔令宇与魏巍在民政局办理离婚手续，离婚未涉及该出卖的房屋，直到被告魏巍收到该案的起诉状时才知道有此房屋的存在，其房屋属于夫妻共同财产。2、被告要求法院撤销被告与李绍唐的买卖合同。原告的丈夫李绍唐因其儿子是被告孔令宇的领导，没有以合理价格进行交易，而是以不合理的价格购买此房屋，而且原告没有取得此房屋的所有权，不属于法律规定的善意第三人，此房屋的买卖合同是可以撤销的，而且被告魏巍刚刚通过原告的诉讼才知道此买卖事实，被告魏巍在一年内有权行使撤销权。被告孔令宇向本院提出反诉，反诉请求：1、要求被反诉人给付购房款四万元；2、要求被反诉人承担违约金柒万贰千元；3、要求被反诉人承担本案诉讼费及反诉费。事实及理由：2006年9月18日被告孔令宇与原告丈夫李绍唐签订了楼房、车库买卖合同，约定将满洲里市北屯税务小区5号楼2单元201室卖给原告，同时约定付款日期为2006年9月18日付壹拾肆万元，2007年12月31日之前付清余款壹拾万元。原告只是履行了壹拾肆万元的付款义务，到2007年12月31日之前没有给付余款壹拾万元，原告称2007年12月6日双方对原合同进行了补充（即补充合同），根本不成立，更没有法律效力。首先，合同应当是双方当事人的真实意思表示，而补充合同中李绍唐不是本人签字，而是由别人写好的合同并签的李绍唐的名字，也就是说此补充合同并非李绍唐本人真实意思，这样补充合同没有成立，更没有生效，对于补充合同只有李绍唐追认才能成立和生效；其次，此补充合同表达的意思不清，未表达出为什么要对付款期限进行变更，同时，此补充合同显失公平，依法应当撤销。根据原合同的约定，原告应当履行付款义务，而原告并未履行，原告的行为构成严重违约，应当承担违约责任。原告针对反诉辩称，被告称补充合同是由别人写好的合同，并签好李绍堂的名字，如果是这样，被告就应在原告起诉前，起诉李绍堂伪造合同让原告搬出，或根据双方合同要求双倍经济赔偿，因此原告要求被告孔令宇赔礼道歉。被告孔令宇清楚2016年5月1日办理过户费用大幅增加，我在2016年3月12日到扎区找孔令宇要求办理，孔令宇还是推，因此增加费用7000元，由孔令宇承担。2007年12月6日被告孔令宇到满洲里市李绍堂旅馆住处要房款，合同约定2007年12月31日之前付清，经孔令宇与李绍堂协商制定补充合同，于2008年1月5日付给孔令宇6万元，收条为证。原告向本院提交如下证据：证据一，李绍唐与孔令宇于2006年9月18日签订的楼房车库买卖合同一份，证明房屋买卖有效，且被告违反合同中第六、七条的约定要求其承担违约责任即违约金7万元。被告孔令宇质证称，对该证据的真实性无异议，但该合同是两位被告婚姻关系存续期间的共同财产，当时确实没有魏巍签字认可，是被告孔令宇私自处理，办理房产证是在原告付款的前提下进行的，合同第六条未约定履行时间，不存在被告违约的事宜。被告魏巍质证称，对该证据无异议。证据二，李绍唐与孔令宇于2007年12月6日签订的购楼房车库合同一份，证明合同当中有“情况变化”即离婚变化，以及孔令宇是产权人，有产权的分配权。被告孔令宇质证称，这份合同是复写的，对该证据的真实性不认可，对证明目的不认可，本合同的甲方李绍堂，和2006年9月18日签订的合同中李绍堂的签字明显不属于一人所书写，而且此份合同是复印件，原告说在我方处，但我方没有当时的原件。此合同证的“情况变化”不属于离婚变化，如果属于离婚变化原告应当拿到钱，该证据不能证明原告要证明的问题。被告魏巍质证称，不认可该证据，这两份合同李绍堂的签字不是一个人所书写。证据三，孔令宇存折1本，证明2008年2月24日孔令宇找到李绍堂，把这个存折给李绍堂，让李绍堂存4万元，孔令宇去取房产证，办理过户，李绍堂同意。因孔令宇拿不来房产证，故至今未办理过户手续。被告孔令宇质证称，对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，证明不了原告所述的事实，如果想办理过户，原告应先将4万元给付被告，被告才能根据原合同规定取得房屋办理过户的权利。被告魏巍质证称，不清楚此事。证据四，道北派出所出具证明1份及ＸＸ、李志明、李志伟放弃继承权的证明1份，证明李绍堂死亡，三个儿子放弃继承权，李绍堂妻子袁桂菊有继承权。被告孔令宇质证称，对派出所出具的证明的真实性无异议，但对三人出具的放弃继承权的证据的真实性有异议，应该是三个人分别出具证明。被告魏巍质证称，质证意见同孔令宇，该证据应该公证。证据五，公证书1份，证明原告的主体资格。被告孔令宇及魏巍均质证称无异议。证据六，字典1本，正面草写，侧面正楷写；笔记本12本，封面正楷写，内容草写；房屋租赁合同1份，产权人袁桂菊，李绍堂代签，证明李绍堂笔迹的真实性。被告孔令宇质证称：对证据的真实性不认可，上面写的字不能确定就是李绍堂所写，这些都是原告提供，不具有对笔迹属于本人真实性的证实。对租赁合同真实性无法确定。被告魏巍质证称，该证据和第一份合同所欠的“唐”一致，但和第二份证据的“唐”没有找到一致的。被告孔令宇向本院提交如下证据：满洲里市馨园小区5号楼2-201蒙房权证内蒙古自治区字第113011000288号，满洲里市馨园小区8号楼住宅-30蒙房权证内蒙古自治区字第113011003524号，房屋所有权人均为孔令宇。原告及被告魏巍均无异议。被告魏巍向本院提交如下证据：证据一，离婚证1份，证明2007年2月27日被告魏巍和孔令宇离婚。原告质证称，对证据的真实性无异议，但责任由孔令宇全部承担。被告孔令宇质证称，对证据的真实性无异议。证据二，2007年2月27日离婚协议一份，证明协议中没有卖给袁桂菊这套房子。对卖给袁桂菊房子的事实被告魏巍不清楚。原告质证称，税务局在满洲里市盖家属楼从2005年开始，全局包括扎区职工每人一套，首批大型家属住宅轰动全市，魏巍不知道是假的。从离婚协议证明此房归孔令宇，孔令宇有权处理，也证明此房卖给李绍唐，所以协议没有体现。被告孔令宇质证称，对该证据的真实性无异议，对证明目的无异议，离婚时此房确实没有作为共同财产处理。对原告提交的证据一，二被告无异议，本院予以采信；证据二，被告孔令宇认可在该复写件上右上角处为孔令宇本人书写，且孔令宇收到的钱数与该复写件上的内容相印证，本院对该证据的真实性予以采信；证据四与证据五能相互印证，本院予以采信；证据三与证据六均不能证明原告预证问题，本院不予以采信。对被告孔令宇提交的证据，本院予以采信。被告魏巍提交的证据一，原告及被告孔令宇对证据的真实性无异议，本院予以采信；证据二，该离婚协议中无本案争议房屋的约定，并不能证明被告魏巍对被告孔令宇出卖争议房屋不知晓，故本院对被告预证明问题不予采信。经审理查明，二被告原系夫妻关系，双方于2007年2月离婚。李绍唐系原告的丈夫，已于2011年12月1日病逝，李绍唐与袁桂菊育有三子，长子ＸＸ、次子李志明、三子李志伟，该三人经满洲里市恒信公证处公证放弃对争议房屋的继承权，李绍唐的父母已先于李绍唐死亡。2006年9月18日李绍唐与被告孔令宇签订楼房、车库买卖合同，约定李绍唐购买被告孔令宇位于满洲里市北屯税务小区5号楼2单元201室房屋及30号车库，房价为24万元，李绍唐于当日给付被告孔令宇14万元。2006年10月份被告孔令宇将上述房屋交付给李绍唐。2007年12月6日双方签订补充协议，补充协议约定李绍唐给付被告孔令宇6万元剩余4万元办理房照时一次付清。现该房屋仍未办理过户手续。本院认为，2006年9月18日李绍唐与被告孔令宇签订楼房、车库买卖合同，因该房屋已交付原告居住长达10年之久，二被告在其后的离婚协议中对该房产也未涉及，魏巍辩称其不知情房屋买卖事宜不符合常理，且该房屋于2010年1月18日办理所有权初始登记于孔令宇名下，孔令宇已取得自行处分权。李绍唐与孔令宇于2006年9月18日签订的楼房、车库买卖合同合法有效，双方应按约定履行。2007年12月6日双方签订的补充协议中约定：“剩余肆万元甲方（李绍唐）最后一次在办理房照时一次付清给乙方（孔令宇）”但并未约定履行时间，双方应同时履行，故原、被告各自要求对方承担违约责任的请求，本院均不予支持；原告要求二被告返还房屋公共维修基金9256元的请求因与本案非同一法律关系，本院不予处理；孔令宇于2010年1月18日取得该房屋所有权证，且与魏巍已离婚，故此案中被告魏巍不承担义务。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告袁桂菊给付被告孔令宇购房款4万元人民币，同时被告孔令宇为原告袁桂菊办理位于满洲里市馨园小区5号楼2-201室房屋及满洲里市馨园小区8号楼住宅-30号车库的房屋产权过户登记手续，原告袁桂菊、被告孔令宇于本判决生效后十日内同时履行；二、驳回原告其他诉讼请求；三、驳回被告其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1881元，由被告孔令宇负担100元，原告袁桂菊负担1781元，反诉费1270元，由袁桂菊负担800元，由孔令宇负担470元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长 贾 玲审 判 员 杨 玲人民陪审员 王淑萍二〇一六年十月九日书 记 员 张 雪附：本判决所依据的相关法律一、《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。二、《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十六条:当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 关注微信公众号“”