（2016）鄂0116民初3497号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2016-10-26
案件名称
罗超与张海春农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市黄陂区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗超,张海春
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第七十四条第一款；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第八条第一款，第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第七条，第五十八条；《中华人民共和国物权法》：第六条，第七条，第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0116民初3497号原告：罗超。委托代理人：董才义，武汉市黄陂区盘龙城经济开发区法律所法律工作者。被告：张海春。委托代理人：张海林，1972年2月28日。原告罗超诉被告张海春农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月20日立案受理后，依法适用简易程序，于同年8月15日公开开庭审理了本案。原告罗超及其委托代理人董才义，被告张海春及其委托代理人张海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗超诉称：2016年2月18日，原、被告签订了一份《房屋买卖合同》，约定由被告张海春将座落于本区横店街两岗街76号4楼的一套自建小产权房屋以166，000元的价格出售给原告，原告于同年2－3月，分三次付清了全部购房款。同年5月原告对房屋进行了装修，花费材料及人工费计34，000元。2016年6－7月期间，黄陂地区发生持续降雨，导致涉案房屋严重渗水，室内装修、家具以及房屋墙体受损严重，双方协商未果。经查，被告所出售的房屋系其自建小产权房，其土地是购买他人的集体性质土地，涉嫌非法擅自转让与买卖划拨土地使用权。据此诉请人民法院判令确认原、被告之间签订的房屋买卖合同无效，由被告返还原告购房款166，000元，以及房屋装修材料及人工费34，000元，合计20万元，并由被告承担本案诉讼费用。原告罗超为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据1、《房屋买卖合同》一份。拟证明原、被告双方于2016年2月28日签订房屋买卖合同的事实。证据2、《集体土地使用证》一张。拟证明涉案房屋的土地属性为集体划拨土地，且注明擅自转让，该证作废。证据3、原、被告身份证信息、户籍登记信息。拟证明原、被告系非同一集体经济组织的成员。证据4、收条3张。拟证明被告于2016年2月至3月期间，收到原告购买房屋款共166，000元的事实。证据5、装修材料费、人工费票据、小票6张。拟证明原告对涉案房屋进行装修花费材料费、人工费共34，000元的事实。证据6、相片若干张。拟证明涉案房屋因渗水，导致室内墙体、墙面变形、室内家俱受损的现场相片。被告张海春辩称，原、被告签订的房屋买卖合同合法、真实、有效，该合同符合平等、自愿、诚实信用等原则，原告在深思熟虑后，同被告达成房屋买卖协议；涉案房屋因降雨导致室内渗水，双方曾进行过沟通，被告亦对房屋采取了修缮等补救措施。据此，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告张海春未提交证据。经审理查明：2016年2月18日，原、被告签订房屋买卖合同，约定由被告张海春将座落于本区横店街两岗街76号4楼的一套90平方米的房屋以166，000元的价格出售给原告，此后，原告分三次付清了约定购房款。同年6－7月期间，因黄陂地区发生持续、高强度降雨，导致涉案房屋严重渗水，双方对所产生的损失协商未果。据此，原告诉至本院请求判令确认原、被告之间签订的房屋买卖合同无效，由被告返还购房款166，000元，以及房屋装修材料及人工费34，000元，并由被告承担本案诉讼费用。另查明，被告张海春于2003年6月18日以划拨方式取得坐落于横店街两岗村76号，面积为110平方米的土地使用权【集体土地使用权证号：黄陂集用（2003）字第158号】，用途为住宅。被告张海春在该宅基地上自建房屋，所建房屋未办理规划许可、准建许可及房屋产权证等相关手续。案涉房屋为被告张海春自建房屋的4楼。原告罗超户籍性质为非农业，原、被告均不属同一集体经济组织的成员。本院认为：本案系农村房屋买卖合同纠纷，案涉房屋使用的土地性质为农村宅基地。农村宅基地使用权人必须是农村集体经济组织成员，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相关联，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村宅基地亦不得向城镇居民出售。本案中，原告系城镇居民，与被告不属同一集体经济组织的成员，因此，案涉房屋的宅基地使用权不能转让。依据“房地一体”转让原则，被告张海春在宅基地上建设的房屋不得整体或部分对外出售。原告罗超作为城镇居民，不能购买案涉房屋。被告张海春对外出售在该集体性质的土地房屋，违反了法律规定。据此，本院依法认定原、被告双方签订的买卖房屋合同无效，对原告要求确认合同无效的诉讼请求依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，确认合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告应将涉案房屋返还给被告，被告亦应将购房款166，000元返还给原告。因此，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。原告主张赔偿其因房屋装修花费的材料及人工费34，000元的诉讼请求，因其未提交充分且有效的证据予以证明，但鉴于原告对案涉房屋进行实际装修的事实，且原告主张的装修损失中，包含热水器、洁具、抽油烟机等可拆卸的生活用具及物品。结合本案具体情况，本院认定原告实际装修损失为16，000元。由于双方在购买涉案房屋过程中，均存在着一定的过错，本院酌情认定原、被告各承担50%责任，故本院对原告的该项诉讼请求部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十四条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告罗超与被告张海春所签订的房屋买卖合同无效；二、原告罗超于本判决生效之日起十日内，返还给被告张海春坐落于武汉市黄陂区横店街两岗街76号4楼的房屋；三、被告张海春于本判决生效之日起十日内，返还原告购房款166，000元；四、被告张海春于本判决生效之日起十日内，赔偿原告罗超损失款8，000元；五、驳回原告罗超其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，300元，减半收取计2，150元，由原告罗超负担1，075元，由被告张海春负担1，075元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 刘 军二〇一六年十月九日书记员 曾梦丹 来自：