（2016）桂0123民初85号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2016-12-31
案件名称
南宁创宁恒远物业服务有限责任公司与陆国祯物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
隆安县人民法院
所属地区
隆安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南宁创宁恒远物业服务有限责任公司,陆国祯
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百一十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区隆安县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0123民初85号原告：南宁创宁恒远物业服务有限责任公司，住所地：南宁市长湖路36号金湖·富地广场六楼603号房，组织机构代码：74207421-X。法定代表人：文其泰，该公司总经理。委托代理人：潘立勇，广西金狮律师事务所律师。委托代理人：李坚，广西金狮律师事务所实习律师。被告：陆国祯，男，1953年12月19日出生，壮族，住广西隆安县。原告南宁创宁恒远物业服务有限责任公司（以下简称“恒远公司”）与被告陆国祯物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告恒远公司的委托代理人潘立勇、李坚，被告陆国祯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费546元及其滞纳金283.1元，电梯运行费210元，代收垃圾费42元，合计1081.1元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告在2010年11月27日与开发商广西隆安县泰鑫房地产开发有限公司签订了《前期物业管理合同》，从2010年11月27日开始服务于隆安县江滨住宅小区的业主。被告向开发商即广西隆安县泰鑫房地产开发有限公司购买了隆安县江滨小区1号楼1单元304号的房屋，该房屋建筑面积为：106.09平方米。2011年03月30日原告与被告在平等自愿的基础上签订了《江滨住宅小区前期物业服务协议》（以下简称《服务协议》）。根据原告与被告在《服务协议》中的约定：物业管理服务费按建筑面积每月0.35元／平方米的标准收取，以及逾期将按照每日加收欠交部分千分之三的标准收取滞纳金。电梯运行费的收费标准为：20元／月·户，代收的生活垃圾清运费的收费标准为：4元／月·户。以每12个月为一个周期交纳，业主应在每个周期的首月5日内履行交纳义务。被告从2014年01月01日至2014年11月15日共拖欠10.5个月的物业管理服务费546元，滞纳金283.1元，电梯运行费210元，生活垃圾清运费42.00元，四项合计1081.1元。交纳物业管理服务费是业主的基本合同义务，被告作为小区的业主之一，接受原告的服务，理应按《物业管理条例》和《服务协议》的约定向原告按时、足额交纳物业管理服务费及相关费用，但经原告一再催交，却一直未予交纳，至今被告一共拖欠原告物业管理服务费及相关费用合计1081.1元。为维护自身合法权益，特起诉到贵院，请求法院依法判决支持原告的诉请。被告陆国祯答辩称，被告原来是涉案小区的保安，在小区上了三年多的班，但是一天都没有得休息过，没有任何休息时间，且原告也没有支付被告任何加班补贴的费用，所以被告才不愿意缴纳2014年的物业费；小区的管理本身也是存在问题的。垃圾清理费被告也是一直交的，但是没有办法提供票据，而电梯当时厂家是保修三年的，但是原告收取公共维修资金的去向都不明确，我们不能清楚知道资金的去向；小区的围墙坏了，还要我们自己去修理。综上，因为物业服务存在问题，因此被告不同意缴纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告的欠费明细复印件，被告认为其已经缴纳垃圾费，但其并未提供相应的票据予以证明，故本院对其辩解，不予采信。本院经审理理查明，2010年11月27日，原告与开发商泰鑫房地产公司就隆安县江滨住宅小区的前期物业管理签订了《前期物业管理服务合同》，委托恒远物业公司对隆安县江滨住宅小区的前期物业进行管理，委托期限2010年11月27日至2013年11月26日。合同签订后，恒远物业公司进入江滨住宅小区进行管理服务至2014年11月15日。原告的物业管理资质等级为二级。2011年11月25日，经原告向南隆安县物价局报批，该局下发隆价字（2011）15号文件《关于“江滨住宅小区”小区物业服务收费问题的批复》，核准该小区的收费标准为：一、物业出售后至业主委员会成立前的物业管理为前期物业管理，对住宅物业进行管理的服务收费被告政府指导价。二、物业服务费：住宅按房屋建筑面积计0.53元／㎡·月四、以上价格为基准价格，允许按15%的幅度上下浮动，。五、物业管理企业应当在物业管理区域内将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。被告购买了江滨住宅小区，建筑面积为106.09㎡，并于2011年3月30日与原告签订《江滨住宅小区前期物业服务协议》，协议主要约定：物业服务收费标准为0.49元／平方米·月，代收生活垃圾清运费4元／月／户，电梯运行费20元／户·元。以每12个月为一个周期交纳，业主应在每个周期的首月5日内履行交纳义务，逾期则按照每日加收欠交部分3‰的标准收取违约金等等。被告从2014年1月至2014年11月的物业费、电梯运行费等均未缴纳。庭审中查明小区的消防器材没有防护门，5、6、7号楼没有安装防盗门，小区监控从2015年方设置，原告主张其已经履行了消防器材的定期维护、定期培训、公共绿化的维护等义务，但并没有证据提交。本院认为，当事人应按约定全面履行自己的义务。被告作为业主与原告在平等自愿的基础上签订了《江滨住宅小区前期物业服务协议》，协议没有损害社会公共利益及法律、行政法规的强制性规定的内容，是合法有效的协议，对双方具有约束力，双方应当依照协议约定履行义务。根据该协议及物业管理条例的相关规定，被告应按约定按时交纳物业费用，但经原告催交，被告仍未缴纳物业费，其行为显属不当，理应承担民事责任。但是，原告主张其履行了协议中的各项义务，消防器材的定期维护、定期培训、公共绿化的维护等义务，却没有提供相关证据，根据《物业管理条例》第四十六条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”考虑原告履行服务合同时其物业服务存在瑕疵，亦应承担相应责任，对于被告应支付的物业服务费，本院酌情按照3：7的比例予以负担，由原告自行负担30%，被告负担70%，即被告应向恒远公司支付尚欠的物业管理费为546元×70%=382.2元。关于电梯运行费及代收垃圾费的问题，被告与恒远公司签订的协议中已明确约定：生活垃圾清运费属于恒远公司代收的费用，而电梯运行费则是按照实际使用量由受益人即各业主据实分担。故恒远公司要求被告支付上述费用有事实和法律依据，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告陆国祯于本案判决生效之日起十日内向原告南宁创宁恒远物业服务有限责任公司支付物业管理费382.2元、电梯运行费210元及代收垃圾费42元，共计634.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告陆国祯承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及其副本一份，上诉于南宁市中级人民法院，并于本判决上诉期限界满之日起七日内预交上诉受理费50元（户名：待结算财政款项中院诉讼费专户帐号：20×××17开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李常增人民陪审员 冯日存人民陪审员 凌泽权二〇一六年十月九日书 记 员 马 玲附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。appoint