（2016）津01民终5609号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2016-12-19
案件名称
陈建新、天津市立鑫织物厂租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈建新,天津市立鑫织物厂
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)津01民终5609号上诉人(原审原告):陈建新。委托诉讼代理人:乐宜东,天津滨法律师事务所律师。上诉人(原审被告):天津市立鑫织物厂,住所地天津市西青区辛口镇第六埠村东。法定代表人:李欣,该厂管委会主任。委托诉讼代理人:田蓓,天津津凡诚律师事务所律师。上诉人陈建新、上诉人天津市立鑫织物厂租赁合同纠纷一案,不服天津市南开区人民法院(2016)津0104民初6055号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年8月29日立案后,依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。陈建新上诉请求判令:请求撤销原判,改判天津市立鑫织物厂向陈建新支付因违约造成的经济损失1550000元;诉讼费用由天津市立鑫织物厂承担。事实和理由:一审法院虽认定陈建新利益受损是基于天津市立鑫织物厂的违约,但对于陈建新受损失的数额的认定有误。陈建新与案外人之间的《租赁合同》系真实客观的,其可获得利益,由于天津市立鑫织物厂违约不能获取。另根据2010年天津市房管局公布的租赁指导价表明,房屋每平方米每月租金为67元,按照1700平方米计算,该房屋应获取收益为1366800元。天津市立鑫织物厂辩称:驳回陈建新的上诉请求,上诉人不存在任何违约。天津市立鑫织物厂上诉请求判令:请求依法撤销一审判决,依法驳回陈建新的全部诉讼请求。事实和理由:天津市立鑫织物厂与陈建新订立的租赁合同中明确约定该房是商用,陈建新可以对外招租招商,陈建新在一审审理中陈述可以办理相应工商登记手续,陈建新没有向天津市立鑫织物厂要求过出据相关证明。一审法院判决的损失与天津市立鑫织物厂违约行为不存在任何因果关系,一审法院判决租金的损失不必然导致陈建新房屋不能使用,属于经营风险。天津市立鑫织物厂从未阻碍陈建新实际控制房屋。陈建新辩称:请求驳回天津市立鑫织物厂的上诉请求,其存在违约行为。2012明确案外人为商城承包人,否定了陈建新为商城承包人,根据合同约定陈建新以天津市立鑫织物厂名义对外招租,但2011年4月7日天津市立鑫织物厂将交付陈建新用于对外招租的公章收回,导致陈建新不能以天津市立鑫织物厂名义对外招租。2013年9月18日天津市立鑫织物厂拒绝提供同意转租证明情况陈建新以书面形式向天津市立鑫织物厂发通知。陈建新向一审法院起诉请求:判令天津市立鑫织物厂赔偿因违约给陈建新造成的损失1550000元;诉讼费由天津市立鑫织物厂承担。一审法院认定事实:2007年5月11日,原、被告签订《租赁经营合同》,约定被告将坐落于天津市××河道××号共四层房屋出租给原告,除双方另有约定外,原告可以用被告名义从事招商招租(第三方承租)附着物体广告发布等。经营所得的收入或支出由原告自行支配;租赁期限自2007年6月1日至2022年4月30日止;房屋第一年租金为150万元,第二年200万元;合同签订后,被告将其企业管理办公室印章交予原告使用,用于原告对外招租。2011年4月7日,被告按上级部门要求将印章收回。原告称,被告将公章收回后,原告只能以自己的名义对外签订租赁合同。而根据工商部门的规定,产权人要出具同意转租的证明,承租人才能办理营业执照。而被告拒绝出具证明,造成承租人无法办理营业执照。被告则称,被告已将产权证复印件交予原告,承租人办理营业执照不需要产权人出具同意证明且原告也没有要求被告开具过同意证明。经查,天津市工商行政管理局津工商许字[2012]19号《关于规范住所(经营场所)登记支持市场主体健康发展的指导意见》中对市场主体设立、变更住所作出如下规定:转租房屋、柜台经营的,还应提交产权人明确同意转租、同意从事行业的租赁协议(或同意转租证明)复印件。2013年1月1日,原告与案外人张延强签订《租赁经营合同》,约定乙方(张延强)承租甲方(原告)坐落于天津市××河道××号(黄河道鞋城商业楼内)第三层房屋,建筑面积1700平方米;租赁期限自此房屋交接给乙方后30天起至2018年12月30日,约共计5年,年租金1350000元。原告称因没有被告同意转租的证明造成张延强无法办理营业执照,无奈只能解除合同。2013年4月17日,原告与案外人张延强签订《解除协议书》,内容为:“甲方(原告)与乙方(张延强)于2013年1月1日签订租赁经营合同一份,现由于甲方不能提供产权人出具的同意转租证明等文件,导致乙方租赁该房屋不能办理工商登记注册手续,就合同解除事宜达成如下协议:一、本协议签订之日解除双方于2013年1月1日签订的《租赁经营合同》;二、甲方在2013年6月30日前退还乙方已支付的保证金40万元;三、甲方在2013年12月30日前补偿因合同解除给乙方造成的损失20万元……”等。2015年2月12日,原告向案外人张延强转账汇款200000元。被告则认为案外人张延强从事餐饮经营,办理工商登记之前还需履行的其他手续都没有履行,其因解除合同而主张赔偿不具有真实性。200000元转账款给付时间是在本案起诉后,与解除协议不具关联性。另查,因被告就本案涉诉房屋还曾与案外人鞠学智签订承包经营合同,故原、被告双方在履行合同中产生纠纷。原告认为自己对外招租受到重大影响,故于2013年1月向本院起诉被告请求确认双方订立的租赁合同有效。诉讼中被告辩称与原告不存在租赁合同关系,并于2013年2月24日与案外人鞠学智共同向商城各商户发出书面通知,以开展防火安全大检查为由要求商户重新核对租赁合同,并明确案外人鞠学智为商城承包人。2013年9月18日原告向被告发出沟通函,载明因被告将公章收回并拒绝出具同意转租证明,严重影响了原告对外经营。要求被告将公章交付原告使用并出具同意转租证明用作租赁商户办理注册手续,但被告未予回应。2013年9月13日,一审法院以(2013)南民初字第1068号民事判决书判决双方合同有效。被告及鞠学智不服判决提起上诉,2013年12月11日,天津市第一中级人民法院以(2013)一中民四终字第1168号民事判决书终审维持原判。后被告申请再审,2014年6月4日,天津市高级人民法院以(2014)津高民申字第344号民事裁定书裁定驳回被告的再审申请。原告称判决生效后其持判决书与各商户相继签订了租赁合同并履行,不再需要被告出具同意转租证明。再查,本案原审中原告向一审法院起诉被告后,被告于2015年2月12日向一审法院起诉原告要求原告支付承租房屋2013年1月1日至判决之日的租金,并解除双方租赁合同,双方在诉讼中确认合同房屋面积7500平方米,原告实际承租4000平方米。一审法院以(2015)南民初字第1944号民事判决书判决,由原告按照双方合同约定的租金标准以每日2922元向被告支付原告实际租赁面积自2013年1月1日至判决之日的租金,驳回被告解除合同的请求。天津市第一中级人民法院以(2016)津01民终1728号民事判决书维持了本院判决。该案现已进入执行程序,原告已向法院交纳房租执行款3220000元。一审法院认为:依法成立的合同受法律保护,合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案原、被告在所签订的租赁合同中明确约定原告可以用被告名义从事招商招租,故被告为原告对外转租房屋提供便利,出具原告及次承租人工商登记所需的各项手续、证明等系合同附随义务,如未履行上述义务则构成违约。虽然被告否认商户办理营业执照需要被告出具同意转租证明,以及原告曾向被告提出以上要求而被告不予出具的事实,但工商部门津工商许字[2012]19号文件明确规定了上述事项。且在2013年双方进行的确认合同有效诉讼过程中,被告明确表示不承认双方存在租赁合同关系,还与案外人鞠学智共同向商城商户发函。故被告的上述态度及行为足以印证原告的陈述,故对因被告违约行为造成原告承租的商城第三层在2013年未能出租的事实一审法院予以认定,对因此给原告造成的经济损失被告应当承担违约赔偿责任。关于经济损失,原告所主张的1350000元租金损失并不构成可期待利益的损失,其赔偿案外人200000元违约金的产生根据、用途不明确,故原告上述赔偿主张法院不予支持。但被告的违约行为造成原告承租的第三层总计1700平方米房屋在2013年空闲近一年未能对外出租产生收益,反而还要向被告支付租金,故在此期间原告向被告支付的上述房屋租金应认定为原告的直接损失,被告的赔偿责任应按原告的上述直接损失认定。虽然原告给付被告自2013年1月1日起包括第三层在内的商城租金系(2015)南民初字第1944号及(2016)津01民终1728号民事判决书判决确定给付的,但上述案件受理时间是在本案原审立案之后,其判决中并未涉及本案的争议,故与被告按照所收原告租金标准赔偿原告损失并不矛盾。现原告已将上述案件执行款交至法院执行部门,故应认定原告的直接损失已经产生,被告应予赔偿。按照上述判决确定的租金计算标准,每平方米每日约为0.73元,则第三层1700平方米自2013年1月1日至12月11日的租金为428145元。2013年12月11日法院终审判决确认双方合同有效后,原告可持判决书与商户签订租赁合同,且商户办理营业执照不再需要被告开具同意转租证明,故此后原告将房屋出租与否由其自行负责,与被告无关,被告的赔偿责任截至2013年12月11日为止。判决:一、本判决生效后15日内,被告天津市立鑫织物厂赔偿原告陈建新经济损失428145元;二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费18750元,由原告负担14000元,被告负担4750元,于本判决生效15日内交付本院。本院二审期间,当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实,本院认定如下:一审法院查明认定的事实无误,本院予以确认。本院认为,陈建新与天津市立鑫织物厂争议的焦点为:天津市立鑫织物厂是否应当赔偿陈建新15500**元经济损失。陈建新与天津市立鑫织物厂签订的《租赁经营合同》系双方真实意思表示,双方均应依照合同的约定履行自己的义务。双方在合同中已明确约定陈建新可以用天津市立鑫织物厂的名义从事招租,天津市立鑫织物厂应为陈建新对外转租房屋提供便利。天津市立鑫织物厂虽否认商户办理营业执照需要其出具同意转租证明,但工商部门的文件已有明确规定。且在2013年双方确认合同有效诉讼中,天津市立鑫织物厂明确表示不承认双方存在租赁合同关系。天津市立鑫织物厂的行为,已造成陈建新承租的商城第三层在2013年未能出租的事实。关于陈建新主张1550000元损失一节,其中1350000元租金并未实际产生,另200000元违约金产生的依据、用途不明确,一审法院不予支持是正确的。鉴于天津市立鑫织物厂上述行为,造成陈建新承租的第三层总计1700平方米房屋在2013年空闲一年未能对外出租产生收益,且已向天津市立鑫织物厂交纳租金,该租金应认定为陈建新的直接损失。综上所述,陈建新、天津市立鑫织物厂的上诉请求不能成立,应予驳回;一审法院认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费22619元,由上诉人陈建新负担14897元,上诉人天津市立鑫织物厂负担7722元。本判决为终审判决。审 判 长 郭萍会代理审判员 闫 飞代理审判员 赵 盈二〇一六年十月九日书 记 员 王 越附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项:第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定; 微信公众号“”