（2016）粤1973民初5375号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2017-09-25
案件名称
廖旭与陈培儉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第三人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
廖旭,陈培儉,东莞市八方房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1973民初5375号原告（反诉被告）廖旭，男，汉族，1977年11月3日出生，身份证住址：四川省南江县。委托代理人张中纯，四川昇泰律师事务所律师。委托代理人姜文娜，湖南铭慧律师事务所律师。被告（反诉原告）陈培儉，男，香港居民，1959年4月26日出生，委托代理人刘雪平，广东指针律师事务所律师。第三人东莞市八方房地产经纪有限公司，住所地：东莞市樟木头镇樟罗新兴街20号9号铺。法定代表人邓振杰。委托代理人朱勇新，男，汉族，1981年6月8日出生，身份证住址：广东省惠州市惠阳区。委托代理人徐晓燕，女，汉族，1972年3月22日出生，身份证住址：四川省岳池县。原告廖旭与被告陈培俭、第三人东莞市八方房地产经纪有限公司（以下简称“八方地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员彭笑吟适用简易程序独任审判，并于2016年7月11日公开开庭进行了审理。原告廖旭及其委托代理人张中纯，被告陈培俭的委托代理人刘雪平、第三人的委托代理人朱勇新、徐晓燕到庭参加诉讼。后本案转为普通程序，依法组成合议庭，并于2016年8月30日再次公开开庭进行了审理。原告廖旭及其委托代理人姜文娜，被告陈培俭的委托代理人刘雪平、第三人的委托代理人徐晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖旭诉称，廖旭与陈培俭于2015年12月28日签订了《房地产临时买卖合同》，原告以525000元的合同价款购买陈培俭所有的位于东莞市樟木头镇××花园××座××室的房地产。合同签订后，廖旭依约支付了定金20000元并取得了收款收据。但陈培俭收到定金后不积极履行合同所约定的义务，后经廖旭多次口头、电话催促未果，严重损害了原告利益，原告特诉至法院，请求判令：1、陈培俭继续履行《房地产临时买卖合同》；2、本案诉讼费由陈培俭承担。被告陈培俭辩称，由于廖旭工作证明的原因，银行同贷不能下来，无法履行义务，导致合同实质不能履行，过错原因是因为廖旭工作证明引起，陈培俭认为合同不应该继续履行，诉讼费由廖旭来承担。被告陈培俭反诉称，2015年l2月28日，陈培俭、廖旭和第三人签订《房地产临时买卖合同》，合同约定陈培俭与廖旭于2016年1月30日前到银行签署按揭申请手续，待银行同意贷款意向书下来后，七个工作日内，买卖双方到房地产交易中心办理转名交易手续。但由于廖旭的工作证明未通过和银行流水不足致廖旭同贷书无法获批通过，廖旭无法履行合同约定的义务，因此廖旭构成根本违约，严重侵害了陈培俭的合法权益，故陈培俭依法向法院提出反诉，请求判令：1、解除陈培俭、廖旭和第三人于2015年12月28日签订的《房地产临时买卖合同》；2．陈培俭不返还（没收）廖旭交付的定金20000元；3、廖旭承担本案全部诉讼费用。针对被告陈培俭的反诉，原告廖旭辩称，廖旭是按照合同约定积极履行合同义务，并非陈培俭所述无法履行、不履行合同义务。陈培俭说原告无法通过银行贷款，无事实和法律依据。工作证明和银行流水不是因为廖旭的原因不能通过，是因为陈培俭及第三人未实际履行相关义务，导致银行贷款意向书没有下来，本次房屋买卖合同纠纷是因为陈培俭及第三人引起，应该由陈培俭及第三人承担。请求驳回被告陈培俭反诉。第三人东莞市八方房地产经纪有限公司陈述，案涉房屋是被告陈培俭委托何元平出售，合同是何元平代签和处理的，最终也是因为廖旭的工作证明问题，导致同贷下不来，陈培俭才想终止合同。经审理查明，东莞市樟木头御景花园加州豪园六座五楼D室房产（粤房地证字第××号）的权属人为陈培俭，房产无抵押。因陈培俭为香港居民，通过公证的方式将御景花园加州豪园六座五楼D室房产的出租、出售、过户、使用、税费交纳等相关的权利义务全部委托给何元平、徐晓燕行使。2015年12月28日，何元平代理陈培俭（卖方）与廖旭（买方）在八方地产公司的居中介绍下签署一份《房地产临时买卖合同》，约定：廖旭购买御景花园加州豪园六座五楼D室房产，成交价525000元，签署合同时支付定金20000元，双方于2016年1月30日前到银行签署按揭申请手续，待银行同贷意向书下来后，七个工作日内，双方到房地产交易中心办理转名手续时，买方支付首期楼款157500元，剩余楼款367500元由银行直接发放给卖方，税费全部由买方承担，卖方收到全部楼款当天交付物业给买方，违约责任适用定金罚则。当日，廖旭交付20000元定金。合同签订后，廖旭、陈培俭共同委托东莞盈晖按揭服务有限公司（以下简称“盈晖按揭公司”）办理后续交易流程。2016年初，廖旭、陈培俭先后前往广发银行清溪支行签署贷款申请资料，盈晖按揭公司于2016年2月下旬将相关资料送银行审批。各方均知晓和陈述，廖旭为申请贷款提交的收入证明由中国人寿保险股份有限公司东莞中心支公司出具，出具的内容为证明廖旭为保险代理人，与公司签订代理合同，非员工关系，广发银行清溪支行认为廖旭的收入证明不符合要求，未出具同贷书。根据微信记录和各方的陈述，在广发银行清溪支行未出具同贷书后，八方地产公司居中协调，双方曾协商由廖旭一次性支付款项直接过户，廖旭在微信中表示一次性付款需降低价款，并增加列出费用明细等要求，后双方协商未果，引致本案诉讼。廖旭在第一次庭审中被问及是否能一次性付款以继续履行合同时，明确表示希望按合同约定继续贷款，更换担保公司和贷款银行，若一次性付款需降低成交价，陈培俭表示仅同意按合同约定成交价一次性付款交易。廖旭在第二次庭审中再次被询问是否愿意一次性付款购买房屋时，依旧明确表示坚持要求按合同做按揭贷款。廖旭于庭审中明确，若合同被判定无法继续履行，变更诉求为要求陈培俭双倍返还定金。以上事实，有《房地产临时买卖合同》、定金收据、房地产权证、微信聊天记录（原告与第三方员工，在场代理人徐晓燕）、廖旭与何元平的微信聊天记录、广发银行账户明细、收入证明、广东省地方税务局个人所得税完税证明、广东省地方税务局个人所得税纳税清单、公证书、提交贷款申请的工作证明、李茂林工作证明及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案争议的焦点在于合同应继续履行还是解除及谁违约的问题。从理论上讲，合同是当事人之间的契约，按照约定履行合同除了囿于法律的约束外，很大程度还要取决于当事人的自愿，“强买强卖”不符合市场交易的本质，虽然有强制履行的制度设定，但强制履行显然不可能适用于所有的情形，从《合同法》第一百一十条的规定也可以看出强制履行存在法律上和事实上不能实施的情形。案涉纠纷发生后，双方矛盾逐步升级直至均提起诉讼，合作基础丧失，陈培俭于庭审中明确接受一次性付款的方式继续履行合同，但廖旭于庭审中明确坚持以贷款方式支付购楼款，双方未能达成一致，而本案的纠纷发生的导因正是廖旭提交的贷款申请资料不符合银行要求，未能通过同贷审批，故廖旭是否能够另寻担保公司或银行顺利办理贷款申请，尚不能在本案中确定，本案合同继续履行存在障碍。故本院确认廖旭与陈培俭就东莞市樟木头御景花园加州豪园六座五楼D室房产（粤房地证字第××号）的房屋买卖合同解除。虽然本案争议发生的导因是廖旭的贷款申请未能获得广发银行清溪支行的审批，但因贷款的审批条件并无法律的强制性规定，各家银行根据自身不同的条件设定和具体流程而进行判断，做出是否同意发放贷款的决定，并非第三方可以左右，也即是说某一家银行认为的不符合贷款条件仅代表此家银行的判断，并不能绝对地说各家银行在同等条件下均不能通过贷款审批。而银行审批贷款所审查的是申请贷款人申请贷款时已经客观存在的多项个人资信条件，该条件并非申请贷款人可以立即变更或补正，广发银行清溪支行认为廖旭的收入证明不符合要求，但该收入证明由廖旭所在单位按单位的要求开具，并非廖旭能够左右。廖旭在广发银行清溪支行申请的贷款未能获得审批在于广发银行清溪支行的判断和不同意，并非廖旭的故意违约行为。对于廖旭而言，为了能够购买到案涉房屋，只能另寻贷款银行或重新提交贷款资料办理贷款申请手续或一次性付款购买，而廖旭不愿意一次性付款购买，需重新办理贷款申请手续需要陈培俭再次配合。而对于陈培俭而言，本案书面合同、双方的口头约定及法律法规均无约定或者强制规定在廖旭第一次贷款手续未能办理成功的情况下，陈培俭必须接受和配合买方再次办理申请贷款，若配合廖旭办理的第二次贷款申请依旧未能成功，陈培俭又是否应当继续无期限地接受和配合。在此约定不明的前提下，廖旭在第一次贷款申请未能成功后，只能希望陈培俭再次配合办理第二次贷款申请，需与陈培俭友好协商达成一致，进行一种请求，是否同意在于陈培俭，廖旭无权约束陈培俭必须接受和配合多次办理贷款申请。虽然廖旭的贷款申请未能成功在于广发银行清溪支行的审核判断，廖旭虽无故意违约的行为，但对于陈培俭而言，银行未能通过贷款申请足以使陈培俭对廖旭的资信和后续履约能力产生质疑，陈培俭提出一次性付款过户的要求也属合情合理，但廖旭又对一次性付款提出新的要求，双方又无法达成一致，最终导致房屋买卖合同无法实际继续履行，陈培俭亦无故意违约的行为。基于上述分析，案涉房屋交易流程的约定存在明显的约定不明确之处，双方在履约过程中的沟通上存在不当之处，未能妥善沟通，出现状况后无法达成一致导致案涉合同解除，并非哪方刻意违约。因案涉合同既已经解除，陈培俭应将收取的定金20000元退还给廖旭，对于双方诉求的违约责任，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告廖旭和被告陈培俭就东莞市樟木头御景花园加州豪园六座五楼D室房产（粤房地证字第××号）达成的房屋买卖合同解除；二、限被告陈培俭在本判决发生法律效力之日起七日内向原告廖旭退还定金20000元；三、驳回原告廖旭的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告陈培俭的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9050元、保全费3145元，合计12195元，由廖旭承担11730元，由陈培俭承担465元；反诉受理费150元，由陈培俭承担。如不服本判决，廖旭可在判决书送达之日起十五日内，陈培俭可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长 彭笑吟人民陪审员 利见弟人民陪审员 蔡雪萍二〇一六年十月九日书 记 员 邓嘉辉附判决相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。