（2016）辽01民终10012号

裁判日期: 2016-10-09

公开日期: 2016-11-21

案件名称

上诉人沈阳华锐置业有限公司与被上诉人陈晶丹商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

沈阳华锐置业有限公司,陈晶丹

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2016）辽01民终10012号上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳华锐置业有限公司，住所地辽宁省沈阳市于洪区汪河路115号。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托代理人：陈爽，辽宁开宇律师事务所律师。委托代理人：王皓，辽宁开宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈晶丹，女，1965年4月17日出生，汉族，沈阳清华工程建设监理咨询有限公司职员，住址沈阳市和平区。委托代理人：刘明顺，辽宁秀文律师事务所律师。上诉人沈阳华锐置业有限公司（以下简称华锐置业公司）因与被上诉人��晶丹商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第07203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月7日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，审判员韩彩霞，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。华锐置业公司原审诉称，2013年10月22日，华锐置业公司、陈晶丹签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定陈晶丹购买位于沈阳市于洪区细河路96号3门面积99.79平方米的房屋一处，《合同补充协议》第二十六条约定：买受人同意银行按揭分期付款，商品房总价为1,429,282元，买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款50%给出卖人，即719,282元，并向贷款银行办理按揭申请手续；买受人必须在2013年11月22日前，付该商品房总价款的50%（银行按揭款项）给出卖人，即710,000元。《商品房买卖合同》第七条约定了买受人逾期付款的违约责任：买受人应自合同规定的付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向华锐置业公司支付逾期应付款万分之二的违约金。合同签订后，陈晶丹向华锐置业公司支付购房款共计人民币719,282元，尚欠购房款人民币710,000元未予支付。华锐置业公司多次催缴，陈晶丹仍逾期不履行付款义务。请求：1.判令陈晶丹向华锐置业公司支付购房款710,000元人民币；2.判令陈晶丹支付逾期付款违约金（自2013年11月23日起按日万分之二计算至判令确定的给付之日止）；3.本案诉讼费由陈晶丹承担。陈晶丹原审辩称，一、陈晶丹没有违约行为，不应承担违责任，陈晶丹至今未能以银行按揭贷款方式支付房款710,000元应归责于华锐置业公司。2013年10月22日，双方签订《商品房买卖合同》，约定陈晶丹购买位于沈阳市于洪区细河南路96号3门面积为99.79平方米的商业门市房屋，价款为1,429,282元，第六条约定，陈晶丹付款方式为银行按揭分期付款，签订合同之时陈晶丹支付首付款为719,282元，剩余房款陈晶丹以银行按揭贷款方式支付。合同签订之后，当日“广东碧桂园物业服务有限公司”收取陈晶丹“预告登记费”550元。陈晶丹支付首付款之后，依据约定前往“中国光大银行”咨询办理《个人商业用房抵押贷款》相关手续。当时，银行工作人员告知，要求卖房人“开发商”到场并提供相关文书。陈晶丹多次找到售楼人员要求共同赴银行办理按揭贷款最终未果。2015年6月15日，陈晶丹找华锐置业公司要求收房，华锐置业公司告知等着去法院吧，很明显是华锐置业公司违约不配合办理“银行按揭贷款”，导致陈晶丹未能按时以银行按揭贷款方式支付剩余房款，由此产出的法律后果应由华锐置业公司自行承担。二、《商品房买卖合同》第八条、第十一条及《补充协议》第七条均约定免除华锐置业公司逾期交房的违约责任属于无效条款。综上事实，陈晶丹在履行《商品房买卖合同》过程中没有违约行为，未能以银行按揭贷款方式支付房款710000元应归责于华锐置业公司。因此，请求人民法院依法驳回华锐置业公司诉讼请求。陈晶丹原审反诉称，2013年10月22日，双方签订《商品房买卖合同》，约定陈晶丹购买位于沈阳市于洪区细河南路96号3门1层面积为99.79平方米的商业门市房屋。价款为1429282元，付款方式为银行按揭分期付款，签订合同时支付首付款719282元，剩余房款以银行按揭贷款方式支付，出卖人应当在2015年6月15日交付房屋。《补充协议》免除了被反诉人的逾期交房的违约责任，免除华锐置业公司在规定期限内未达到使用条件违约责��的约定。二、华锐置业公司发生违约行为应承担违约责任。本合同签订之后，华锐置业公司故意违约，没有在签订合同之日收取陈晶丹交付的首付款。当日“广东碧桂园物业服务有限公司”只收取陈晶丹“预告登记费”550元，2013年11月5日才收取陈晶丹首付房款719,282元。华锐置业公司约定拒绝在2015年6月15日交付涉案房屋。之后陈晶丹多次要求收房均未果。三、华锐置业公司应依据《商品房买卖合同》约定在合理期限内履行义务，与陈晶丹去银行签订《个人商业用房抵押贷款合同》，陈晶丹支付剩余购房款项71万元（银行按揭款项）。陈晶丹多次找华锐置业公司办理银行按揭贷款未果。2015年6月15日反诉人要求收房，华锐置业公司拒绝交房。请求。1、要求华锐置业公司交付商业门市房屋；2、要求华锐置业公司支付逾期交房的违约金：以已付房款719,282元作为基数，按��万分之二计算，从2015年6月16日开始至判决华锐置业公司实际交房之日止；3、要求华锐置业公司依据《商品房买卖合同》约定履行义务与陈晶丹签订《个人商业用房抵押贷款合同》；4、反诉费用由华锐置业公司承担。华锐置业公司原审反诉辩称，1.商品房买卖合同第8条明确约定买受人有任何违约行为，出卖人可以据时延期交房。根据双方的约定，陈晶丹应在2013年11月22日前付总价款50%即71万元。虽然双方约定的支付方式是按揭支付，但按揭贷款只是一种支付方式，双方签订合同的根本目的是约定陈晶丹在2013年11月22日前将该71万元支付给华锐置业公司。而商品房买卖合同约定交房时间是2015年6月15日，陈晶丹的付款义务在先，陈晶丹未按约定履行付款义务，已构成违约。华锐置业公司有权根据双方约定延期交房，且该延期交房行为不构成违约，因此陈晶��要求华锐置业公司支付违约金没有事实及法律依据；2.商品房买卖合同约定陈晶丹办理按揭贷款，并没有约定华锐置业公司有陈晶丹反诉请求第3项应尽的义务，并且陈晶丹也曾未向华锐置业公司提出。另外华锐置业公司在双方签订商品房买卖合同时，就已经告知陈晶丹多家合作银行均可以办理按揭贷款，因此本案陈晶丹逾期办理按揭达2年半之久是其恶意违约，应自行承担违约责任。原审法院审理查明，2013年10月22日，华锐置业公司、陈晶丹签订了《商品房买卖合同》，约定陈晶丹购买华锐公司开发建设的位于沈阳市于洪区细河路96号3门房屋一处，建筑面积99.79平方米，总价款1,429,282元，交房时间：2015年6月15日前，买受人有任何违约行为，出卖人可以据时予以延期。《合同补充协议》约定：买受人同意银行按揭分期付款，买受人必须在签订《商品房买卖合��》时付该商品房总价款50%给出卖人，即719,282元，并向贷款银行办理按揭申请手续；买受人必须在2013年11月22日前，付该商品房总价款的50%（银行按揭款项）给出卖人，即710,000元。同时合同约定了买受人逾期付款和出卖人逾期交房的违约责任：逾期付款90日内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期付款超出90日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的5%支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同应继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之二的违约金。逾期交房不超过90日内，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万��之二的违约金，合同继续履行。逾期付款超出90日，买受人有权解除合同，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，陈晶丹已付购房款719,282元，尚欠710,000元未予支付。本案审理过程中，经中国光大银行沈阳于洪新城支行，该行工作人员表示商业用房办理贷款需要提供竣工报告，借款人和开发商提供均可。原审法院认为，华锐置业公司、陈晶丹之间的商品房买卖合同及附件是双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制规定，也未损害他人的合法权益，合法有效。买受人陈晶丹应按约定履行付款义务，因双方约定贷款支付710000元，结合本地区办理贷款的合理期限，陈晶丹应于60日内向华锐置业公司支付剩余购房款710000元。陈晶丹诉请华锐置业公司签订《个人商业用房抵押贷款合同》，因该合同涉及案外人贷款方，且贷款方尚未确定，贷款亦尚未实际发生，原审法院对该诉请不予支持。陈晶丹诉请华锐置业公司交付房屋并支付逾期交房违约金，根据双方合同约定，陈晶丹的付款义务在先，该约定亦符合商品房销售的交易习惯，故华锐置业公司具有先履行抗辩权，原审法院对陈晶丹主张支付延期交房违约金的诉请不予支持。买受人陈晶丹履行付款义务后，华锐置业公司应交付房屋。关于华锐置业公司主张支付逾期付款违约金的问题，双方的合同中约定了贷款710,000元的付款时间，但未就贷款事宜做出具体详细的约定，经询问相关银行工作人员，其表示借款人与开发��提供竣工手续均可，故双方就“710,000元贷款”的问题系约定不明，后双方亦未达成一致意见，买受人陈晶丹未支付该笔房款不构成违约，对华锐置业公司主张的违约金不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、本诉被告陈晶丹于本判决发生法律效力之日起60日给付本诉原告沈阳华锐置业有限公司购房款710000元；二、反诉被告沈阳华锐置业有限公司于本诉被告陈晶丹第一项判决内容履行完毕之日起30日内将沈阳市于洪区细河路96号3门房屋交付给反诉原告陈晶丹；二、驳回本诉原告、反诉原告其他诉讼请求。如果本诉被告陈晶丹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规��，支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,879元，由本诉原告沈阳华锐置业有限公司承担979元，本诉被告陈晶丹承担10,900元；反诉案件受理费813.5元，由反诉原告陈晶丹承担763.5元，由反诉被告沈阳华锐置业有限公司承担50元。宣判后，华锐置业公司不服，向本院提出上诉。上诉请求：1.撤销原审判决第三项，依法改判陈晶丹支付逾期付款违约金（自2013年11月23日起至判决确定的给付之日止，按照日万分之二计算）。2.诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、原审判认定被上诉人未支付该笔房款不构成违约的事实错误。《商品房买卖合同》明确约定了该笔购房款的支付时间。办理按揭贷款，即按时支付购房款是被上诉人应尽的义务。被上诉人逾期支付购房款是其恶意违约。二、被上诉人应按照约定承担逾期支付购房款的违约责任。被上诉��陈晶丹辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。我方没有违约行为，不应该承担违约责任，我方没以银行按揭方式支付剩余房款，应归责于上诉人，是上诉人没有提供竣工报告，是导致没有办理按揭贷款的直接原因。2013年10月22日双方签订商品房买卖合同，合同第六条及补充协议26条约定，我方支付首付款719,282元剩余71万以银行按揭方式支付，我方2013年11月份去光大银行办理按揭贷款，我方提供了个人的按揭材料，但银行还要求提供开发商的竣工报告，我们将情况告诉上诉人的售楼员，售楼员说目前没有竣工报告，之后我方多次找开发商要竣工报告，一直也没有提供该报告，2015年6月15日合同约定收房时也没有竣工报告。本院查明事实与原审法院查明事实一致。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同等证据，经原审庭审质��及本院审查，本院予以确认，在一审卷宗佐证。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方合同约定被上诉人以贷款的方式支付剩余房款，但因上诉人不能提交商品房的竣工手续，导致被上诉人无法办理贷款，故被上诉人不应承担未能支付剩余房款的违约责任。上诉人主张被上诉人承担逾期付款违约金，本院不予支持。综上所述，原审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,879元，由上诉人沈阳华锐置业有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　李　妍审　判　员　　韩彩霞代理审判员　　李大鹏二〇一六年十月九日书　记　员　　路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。百度搜索“”