（2016）鲁02民终5785号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2017-02-15
案件名称
青岛海润利华实业有限公司、刘永杰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青岛海润利华实业有限公司,刘永杰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终5785号上诉人（原审原告）青岛海润利华实业有限公司。法定代表人张兆武，经理。委托代理人季云忠，山东昌阳律师事务所律师。委托代理人张献志。被上诉人（原审被告）刘永杰。上诉人青岛海润利华实业有限公司（以下简称“海润公司”）因与被上诉人刘永杰房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2015）平民一初字第2829号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人海润公司的委托代理人季云忠、张献志到庭参加诉讼，被上诉人刘永杰经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人海润公司上诉请求：1、撤销原审判决第二项，依法改判或发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人负担。其上诉理由主要为：原审认定事实、适用法律错误，程序违法。1、一审认定双方形成了新的不定期租赁合同关系，属于认定事实和适用法律错误。早在上诉人与案外人王双平在原审法院（2014）平民一初字第1127号民事判决书判决涉案合同解除前，上诉人并不知道王双平非法转租给被上诉人的事实，而是在判决生效后才知道其占用的事实。而被上诉人以将房租交给王双平为由一方继续侵占上诉人房屋，另一方面又拒不支付上诉人房屋占用费。上诉人多次解释，上诉人与王双平的纠纷已另案解决，但判决租赁合同解除后，被上诉人应当腾房，上诉人不与被上诉人签订租赁合同，不愿意租给被上诉人。直到2014年6月份被上诉人才按照以前上诉人与王双平2009年租赁合同约定的年租金60000元的标准支付了上诉人占用房屋两个月的厂房占用费12000元，口头答应2014年7月份就搬走，但却一直侵占房屋拒不搬走。无论是租金还是占有使用费，这仅是（2014）平民一初字第1127号判决书涉案合同解除到2014年7月这两个月的费用，上诉人原审中提交的两份与被上诉人的录音证据亦能证明，原审未对此审查，被上诉人主张年租金6000，这是两年的租金，未提交证据且违背市场行情，显失公平，违背诚信。2、原审对上诉人提交的录音证据不予审查，片面的认定上诉人无证据证明在起诉前通知要求被上诉人腾房，实属错误。3、原审对上诉人主张的侵占房屋损失不予支持，属于事实认定错误。原审庭审中，上诉人提交与青岛河东包装制品有限公司的租赁合同、支付租赁费明细、证明，证实上诉人早在2014年11月1日就将涉案房屋租给了该公司，因被上诉人的占用行为，造成了上诉人的租赁费90219元的巨大损失，原审未予审查实属错误。4、上诉人主张是侵权责任纠纷，而原审认定是租赁合同纠纷。依照相关法律规定，原审法院有释明义务，但并未向当事人释明，程序违法。海润公司向一审法院起诉请求：1、判令刘永杰停止侵害，腾让所侵占海润公司的厂房；2、判令刘永杰赔偿海润公司经济损失90000元。一审法院认定事实：自2009年9月1日，海润公司将涉案厂房租赁给青岛市明旺机械有限公司使用，租赁期限至2012年8月31日止。合同到期后，双方未继续签订书面合同，但青岛市明旺机械有限公司一直使用。海润公司于2014年3月17日向原审法院起诉青岛市明旺机械有限公司，原审法院于2014年5月24日判决海润公司与青岛市明旺机械有限公司签订的《厂房租赁合同》终止履行。刘永杰在青岛市明旺机械有限公司租赁期间转租涉案厂房的一号车间部分区域，每年交给青岛市明旺机械有限公司租赁费6000元。在海润公司与青岛市明旺机械有限公司解除租赁合同后，2014年6月16日，刘永杰交给海润公司会计杨扬人民币12000元，杨扬出具了房租费收据。2014年10月14日，海润公司与青岛河东包装制品有限公司签订厂房租赁合同，将厂房自2014年11月1日起出租给青岛河东包装制品有限公司，租赁期限为10年，第一年租金为55万元。截至2014年10月17日，刘永杰交纳给电业公司电费余额为5199.68元。2015年8月31日，刘永杰从租赁场地搬走，庭审时将厂房钥匙交付海润公司。一审法院认为，刘永杰在青岛市明旺机械有限公司租赁期间转租海润公司的部分厂房，虽然没有征得海润公司的同意，但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”因此刘永杰在青岛市明旺机械有限公司与海润公司的租赁合同解除之前，有权占有使用涉案厂房。在青岛市明旺机械有限公司与海润公司的租赁合同解除后，海润公司收取刘永杰12000元，海润公司虽称收取款项不是房租，但其提交的证据否定不了刘永杰持有的房租费收据，其收取刘永杰的房租费的行为，系双方重新约定形成了新的租赁关系，当事人应按照约定以及法律、行政法规的规定全面履行各自的义务，所以本案系租赁合同纠纷而非侵权责任纠纷。根据《合同法》规定，“租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”依据以上规定，本案双方之间未签订书面合同，海润公司不认可刘永杰主张的租赁期限，因此双方之间的租赁关系应认定为不定期租赁关系。海润公司虽有权随时解除合同，但应在合理期限之前通知刘永杰，给刘永杰以适当另行寻租的时间。海润公司无证据证明在起诉之前何时通知要求刘永杰腾出房屋，因此法院以海润公司起诉之日即2015年8月17日作为通知刘永杰腾出房屋的时间。本案在庭审过程中，刘永杰已将房屋腾出并将钥匙交给海润公司，故海润公司的要求刘永杰腾房的诉讼请求已经实现。海润公司要求刘永杰腾房之前，刘永杰基于与海润公司的租赁关系有权占有使用涉案房屋，且从海润公司要求腾房至刘永杰腾出这段期间是合理期限，因此对海润公司要求刘永杰赔偿损失的诉讼请求不予支持。至于刘永杰的辩解意见，其辩解交纳的12000元是两年的租赁费和海润公司应支付搬家损失的意见，没有证据予以证实，不予采纳。辩解海润公司应退还其多交电费5199元的意见，因其款项交给电业公司，刘永杰可另行主张权利。综上，海润公司主张刘永杰侵权缺乏事实依据与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、刘永杰腾出所租用海润公司的厂房（已腾出）。二、驳回海润公司的其他诉讼请求。案件受理费2050元、保全费1020元，由海润公司负担。经审理查明，关于被上诉人刘永杰实际使用涉案厂房的范围及面积，双方有争议。原审中，案外人、青岛市明旺机械有限公司法定代表人王晓明的父亲王双平出具书面证言称：“我于2011年3月租赁坐落于开发区世纪大道303号海润利华公司的厂房一处，租赁期间我将厂房内其中110平方米车间租赁给刘永杰使用，因面积很小，所以没签书面合同，租金一付两年，每年陆仟元，先交付后使用。我于2014年5月份与海润利华终止租赁合同，刘永杰继续租用，将租赁费直接交纳给海润利华”。刘永杰的陈述与王双平一致，主张其占有一号车间的一部分，110多平米。上诉人则主张被上诉刘永杰占用的厂房的范围是一号车间全部1120米，是上诉人与青岛市明旺机械有限公司签订租赁合同所包括的厂房的全部，但又认可，其与青岛市明旺机械有限公司签订租赁合同后，青岛市明旺机械有限公司实际使用过涉案厂房，一直使用到其与该公司发生诉讼。关于被上诉人2014年6月16日被上诉人刘永杰交给上诉人的12000元，上诉人主张是2014年6月1日至2014年7月31日共计两个月的费用。被上诉人刘永杰则称是两年的租赁费。原审中上诉人的会计杨杨出庭作证称“给刘永杰的收据是我写的。我当时不清楚刘永杰与我老板之间是如何商量的，就按刘永杰要求出具了房租收条。回来后给老板说了，老板说没有签合同哪来的房租，因我已经写了也不能再换回来了。至于这12000元交的是多长时间的房租，我不知道”。本院认为，根据我国法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先，从被上诉人刘永杰占用的房产及面积来看，上诉人主张刘永杰占用的是一号车间的全部1120平米，刘永杰则辩解称其至占用一号车间的一部分区域110多平米，并有案外人王双平的书面证言作证。上诉人作为原审原告应提交充分有效证据证明自己的主张，其二审庭审中主张被上诉刘永杰占用的厂房的范围是一号车间全部，是上诉人与青岛市明旺机械有限公司签订租赁合同所包括的厂房的全部，但又认可，其与青岛市明旺机械有限公司签订租赁合同后，青岛市明旺机械有限公司实际使用过涉案厂房，一直使用到其与该公司发生诉讼，其关于该问题的陈述存在矛盾之处。其次，关于上诉人2016年6月16日收取的被上诉人12000元的性质，上诉人称是被上诉人刘永杰使用涉案厂房2014年6月1日至2014年7月31日共计两个月的租赁费，被上诉人刘永杰则称是两年的租赁费。上诉人给被上诉人的收据出具人、上诉人的会计杨杨则出庭作证称不知该款对应的租赁期限。结合前述分析，上诉人未完成其主张的被上诉人系使用一号车间全部1120平米的举证责任，即使其该主张成立，其与青岛市明旺机械有限公司约定年租金60000元，月租金系5000元，两个月租金系10000元，与12000元并不对应，其也未能举证证明其与被上诉人刘永杰达成过关于提高租金的合意。综上所述，上诉人上诉主张被上诉人于2016年6月份按照上诉人以前与王双平（青岛市明旺机械有限公司）2009年租赁合同约定的年60000元的标准支付了两个月的厂房占用费12000元，被上诉人不予认可，辩解系按照与青岛市明旺机械有限公司的转租合同约定的年租金6000支付给上诉人两年的租赁费，上诉人作为原审原告并未提交充分有效证据证明自己的主张，根据“谁主张谁举证”的规则，上诉人应承担举证不能的法律后果，原审不支持其以被上诉人刘永杰超期占有其厂房为由要求判令对方赔偿其损失的诉求，并无不当，本院予以维持。综上，本院认为，上诉人海润公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由上诉人青岛海润利华实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 楷代理审判员 孙 付代理审判员 甘玉军二〇一六年十月九日书 记 员 王 明书 记 员 吴苗苗 关注公众号“”