（2016）沪0115民初40305号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2017-01-03
案件名称
房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杜运,曲小丹,陈关林,王俊萍,陈亮
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初40305号原告：杜运，男，1984年7月10日生，汉族，住上海市浦东新区昌里东路XXX弄XXX号XXX室。原告：曲小丹，女，1984年10月9日生，汉族，住上海市浦东新区昌里东路XXX弄XXX号XXX室。两原告共同委托诉讼代理人：李红，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：徐笑，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被告：陈关林，男，1951年7月11日生，汉族，住上海市黄浦区多稼路XXX号XXX室。被告：王俊萍，女，1954年12月9日生，汉族，住上海市黄浦区多稼路XXX号XXX室。被告：陈亮，男，1983年6月18日生，汉族，住上海市黄浦区多稼路XXX号XXX室。三被告共同委托诉讼代理人：程丽，上海市海华永泰律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：蔡建，上海市海华永泰律师事务所律师。原告杜运、曲小丹与被告陈关林、王俊萍、陈亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜运及两原告共同委托诉讼代理人李红、徐笑，被告陈亮及三被告共同委托诉讼代理人蔡建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜运、曲小丹向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房地产买卖居间协议》(以下简称居间协议)，被告退还原告定金人民币(币种下同)10万元；2、被告赔偿原告房屋差价损失166.3万元；3、被告赔偿原告自2016年1月15日起至判决生效之日止的租房损失，按每月6,000元计算；4、被告承担原告律师费10万元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告通过居间方介绍于2015年12月31日签订居间协议，约定原告以350万元的价格购买被告位于上海市浦东新区杨高南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，并约定网签合同的时间为2016年4月1日之前。此后原告支付被告定金10万元，原告于2016年1月15日将自己位于浦东新区昌里东路XXX弄XXX号XXX室的唯一自住房出售，开始租赁房屋居住。2016年3月20日，被告通过微信告知要违约，3月27日，双方在居间方处见面，被告明确告知不继续履行协议。原告通过居间方约被告网签合同，被告予以拒绝。被告的违约行为造成原告诸多损失，故提起本案诉讼。陈关林、王俊萍、陈亮辩称，同意解除居间协议，该协议为预约关系，被告仅收取原告10万元定金，同意双倍返还，不同意其他诉请。被告已于2016年3月5日告知原告不继续履行协议，原告主张的损失并不存在，原告由于自身原因致使损失扩大，该过错责任应由其自行承担。被告方出于治病所需出售房屋，因原告支付定金拖延时间过长，被告担心治疗费不到位才提出解除合同，被告对于解除合同没有主观恶意。原告主张的租金损失和律师费没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2015年12月31日，三被告(出售方、甲方)与两原告(买受方、乙方)以及德佑房地产经纪有限公司(居间方、丙方)签订居间协议，约定原告购买被告系争房屋，总房价350万元，双方同意在协议签订后120日内共赴丙方处签订示范文本《上海市房地产买卖合同》，若甲方未能依照协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还。双方同意于2016年4月1日前签订网签合同。此次交易价为甲方净到手价，交易当中所产生税费均由乙方承担。违约责任，本协议生效后，甲乙双方应诚意履行，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。协议另对其他事项作了约定。同日，被告收取原告支付定金5万元。2016年2月1日，被告收取原告支付定金5万元。2016年3月27日，被告向原告发送违约告知函，表示不再向原告出售系争房屋，同意返还原告意向定金和支付同等数额定金补偿。3月30日、3月31日、4月2日，原告催告被告要求签订网签合同，否则需承担房价款20%的违约金。遭被告拒绝。审理中，原告申请对系争房屋的市场价值进行评估，原告申请计算系争房屋的价值时点为2016年7月1日，被告认为价值时点应以2016年3月27日为准。经法院委托，上海八达国瑞房地产土地估价有限公司向本院出具了房地产估价报告书，估价结论：系争房屋2016年3月27日总价值475.4万元，2016年7月1日总价值516.3万元。经庭审质证，原告对报告内容无异议，被告表示不认可该评估价值，房屋实际价值没有评估值高，另居间协议约定系争房屋的税费由原告承担，即便原告存在损失，以3月27日为评估时点的差价损失中应扣除原告应承担的税费14.8万元，而且该差价并非原告的损失。审理中，原告提供了其与案外人签订的房屋买卖合同以及房屋租赁合同、委托诉讼代理合同，证明原告于2016年1月与案外人订约将自有房屋出卖，并在2016年3月向案外人承租房屋用于居住，每月租金6,000元，原告聘请律师发生费用10万元。经庭审质证，被告对买卖合同以及租赁合同的真实性持有异议，认为三份合同记载的内容与本案没有关联。被告提供了其与案外人就系争房屋签订的房地产买卖合同，证明被告在与原告解除合同后，于2016年8月将系争房屋出售给了案外人，出售价格仍为350万元，原告主张的房屋差价并未存在。经庭审质证，原告不认可该合同约定的交易价，认为房屋差价应以评估报告为准。本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。被告同意解除居间协议并返还定金10万元，本院予以准许。双方就系争房屋签订的居间协议，虽然确立了买卖标的、价款以及付款方式等内容，但同时约定了在一定期限内签订买卖合同示范文本即《上海市房地产买卖合同》，且被告仅收取了原告购房定金10万元，故从法律性质而言，该居间协议仍属预约性质。此后被告不同意继续履行居间协议、签订示范合同文本，其行为违反了协议的约定，已构成违约。由于在此期间本市房地产市场价格涨幅较大，被告的违约行为给原告造成了一定的损失，对于原告主张的房屋差价损失，考虑到被告于2016年3月中旬已明确告知原告不出售系争房屋，意在解除双方间的居间协议，并且居间协议约定的示范合同文本签订时间为2016年4月1日，原告在此之前已知晓被告要求解约的意愿。因此，本案应以被告主张的2016年3月27日作为评估房屋市场价值时点为宜。考虑到双方间的合同仅为预约关系，原告为履行合同仅支付被告定金。被告作为违约方，对于损失的承担，亦不得超过订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。对于被告赔偿原告的损失金额，本院依据合同履行情况，依照公平及诚信的原则，酌情确定被告赔偿原告损失40万元。原告主张的租金损失和律师费，并非因协议解除所造成的必然损失，其要求被告承担，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(四)项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告杜运、曲小丹与被告陈关林、王俊萍、陈亮之间就上海市浦东新区杨高南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》；二、被告陈关林、王俊萍、陈亮于本判决生效之日起十日内返还原告杜运、曲小丹定金10万元；三、被告陈关林、王俊萍、陈亮于本判决生效之日起十日内赔偿原告杜运、曲小丹损失40万元。四、驳回原告杜运、曲小丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费20,721元，减半收取计10,360.50元，保全费5,000元，鉴定费26,814元，合计42,174.50元，由原告杜运、曲小丹负担12,174.50元，被告陈关林、王俊萍、陈亮负担30,000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 何绍辉二〇一六年十月九日书记员 于 晔 来源：