（2016）湘0104民初5147号

裁判日期: 2016-10-09

公开日期: 2016-11-15

案件名称

李某某与王某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

长沙市岳麓区人民法院

所属地区

长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李某某,王某某,许轲

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0104民初5147号原告（反诉被告）李某某。委托代理人李鸿义。被告（反诉原告）王某某。委托代理人易思楠，湖南天地人律师事务所律师。委托代理人陈恩德，湖南天地人律师事务所实习律师。第三人许轲。原告（反诉被告）李某某诉被告王某某（反诉原告）、第三人许轲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案受理。在审理过程中，本诉被告王某某向本院提起反诉。本院依法受理了反诉，并决定本诉与反诉合并审理。依法由助理审判员杨玮适用简易程序于2016年9月21日公开开庭进行了审理，书记员段腾腾担任记录。原告（反诉被告）李某某的委托代理人李鸿义，被告（反诉原告）王某某的委托代理人陈恩德、易思楠，第三人许轲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李某某诉称：2015年9月3日，被告王某某委托许轲与李某某签订《租房合同》，原告承租被告位于长沙市岳麓区岳麓大道158号盛大泽西城1215和1216号房屋作办公之用。合同中说明：因王某某在外工作，特指定许轲为其代理人，凭公证书处理相关一切事宜。合同签订后，原告分两次支付了从2015年9月6日至2016年9月5日期间的房租五万七千六百元房租，被告将房屋交付原告使用。2016年6月22日，该承租房屋的整栋楼房因突发火灾，导致楼房一些公共设施如电梯等损毁，也造成整栋房屋停电停网络信号，导致一直无法正常办公或居家使用。公安消防部门也对该栋房屋进行了强制封闭。因原告租赁的房屋是用于公司办公使用，现因突发火灾意外事故导致无法按照合同约定的正常功能使用，根据《合同法》216条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。现在此房屋因为火灾事故导致无法正常使用，并被消防部门强制封闭。已经不符合约定的用途。被告构成根本违约，原告可以解除合同。原告向被告代理人许轲说明因该房屋不能正常使用，请求退还剩余租金和押金，而被告代理人拒不退还，其根据合同第九条的免责条款。根据《合同法》第40条的规定，该条款无效。原告为维护合法权益，特诉至法院，请求依法判决：一、请求解除租房合同；二、被告及第三人退还原告租金11840元；三、被告及第三人退还押金5000元；四、本案的诉讼费用由被告及第三人负担。被告（反诉原告）王某某辩称：一、双方自愿签订租房合同，根据双方合同第九条免责条款，被告无需承担违约责任；二、突发火灾仅导致承租房屋短时间使用不便，且得到了有关部门的妥善解决，该情况不属于《合同法》216条所述的违约情形；三、在被告未根本违约的情况下，原告已明确表示要求解除合同，被告有权在履行期限届满前扣除押金并要求原告承担违约责任；四、在合同未达到解除条件的情况下，被告有权不予退还且继续收取原告承租租金。第三人许轲述称：第三人没有什么意见，原告跟第三人签了三年的合同，实际只租赁了几个月，然后就要求退租，并提了很多要求。反诉原告（本诉被告）王某某反诉称：2015年9月3日，被反诉人与反诉人签订租房合同，约定被反诉人租用反诉人位于长沙市岳麓大道158号盛大泽西城5栋1215和1216房作为办公使用。双方在第二条、三条约定了租赁期限、租金及租金支付时间。另外合同第四条约定：其他因使用该房屋所产生的有关费用由被反诉人负担。如水电网络费、物业费等。合同第七条、第九条及第十一条等条款对双方的权利义务均进行了约定。2016年6月22日，盛大泽西城5号栋地下车库局部突发火灾，造成一些公共设施暂时无法使用，导致承租房屋短时间内使用不便，在岳麓区政府的领导下，整栋楼已迅速恢复了租赁房屋的正常使用。在不具备合同解除的条件下，被反诉人单方解除尚有两年租期的合同并不再履行承租义务，导致反诉人遭受损失。另外，被反诉人在未征得反诉人同意的情况下，擅自重新装修了承租房屋，且改变了房屋设备及结构，导致房屋出租前后发生了重大变化，被反诉人该违约行为造成了反诉人严重损失，最后，被反诉人2016年1月1日至2016年9月的物业费共2680元未缴纳，且明确表示不再履行合同义务，被反诉人该行为已经构成严重违约，反诉人为维护自身合法权益，反诉至法院，请求依法判决：一、被反诉人赔偿反诉人装修损失人民币24000元；二、被反诉人赔偿违约解除合同给反诉人造成的损失人民币36000元；三，被反诉人赔偿应交纳的物业费共计2680元；四、被反诉人承担反诉的全部诉讼费用。反诉被告（本诉原告）李某某对反诉辩称：针对王某某的诉求：1、对于装修损失，装修房屋已经使用几个月，有无装修，装修时，许轲和王某某都是知情的，因为，李某某分两次已经支付了2015年9月6日至2016年9月5日的房租57600元，许轲和王某某将房屋交付给李某某使用，李某某按照承租的使用目的进行相关的布局，王某某和许轲对于房屋布局的情况是知道的，房屋已经投入使用九个月了，王某某和许轲对房屋是否改动是知情的，一直都没有提出书面异议，也没有以书面的方式通知其装修布局对房屋有损坏并要求承担损失，所以李某某方对装修损失不予承担；2、对于第二点诉请，李某某提出诉讼解除合同是有其依据的，不存在承担赔偿，因为合同第九条约定，有许轲手写的一点，不可抗力下，双方同权同责，2016年6月22日，该承租的房屋整栋发生火灾，公共损失有所损坏，造成停电停水等，造成无法正常工作生活，原告租赁的房屋是用于公司办公使用，因突发火灾，导致无法按照合同约定，正常使用，根据合同法第216条，现在此房屋因为火灾事故导致无法正常使用，并被消防部门强制封闭，已经不符合工作用途，且李某某的公司属于传媒类的，停业一天，损失巨大，王某某和许轲在发生火灾后，没有提供过渡办公用房，如果一直拖下去，李某某方则会发生巨大损失，因此，王某某、许轲提供的房屋不能依约定的用途使用，构成根本违约，原告可以解除合同；火灾发生以后，李某某要求退还租金和押金，王某某和许轲拒不退还，根据《合同法》第40条，合同是许轲方提供的，其免责条款加重对方责任，免除己方责任，此条款是无效的；3、关于物业费，李某某从入住到发生火灾当天，物业费由李某某承担，火灾发生后的物业费，应由王某某和许轲承担。综上，李某某不承担装修损失费和物业费以及赔偿解除合同费用。第三人许轲述称：第三人没有意见。经审理查明：被告王某某系长沙市岳麓区岳麓大道158号盛大泽西城第5幢12层1215号（建筑面积65.95平方米）和1216号（建筑面积69.42平方米）房屋的房屋所有权人。2014年10月8日，被告王某某通过公证委托的方式，委托第三人许轲办理上述两套房屋的出租事宜。2015年9月3日，第三人许轲与原告李某某签订《租房合同》，该合同约定：第三人许轲将上述两套房屋租赁给原告作为办公之用；租赁期为2015年9月6日起至2018年9月5日止；2015年9月6日至2016年9月5日期间房租为人民币57600元，分别于2015年9月6日和2016年2月25日前支付，每期28800元；物业费为2.2元每平方米，按月支付；在签订合同时，原告支付被告押金5000元。同时合同还约定：因地震、火灾，或非被告过失造成的火灾、盗窃、各种设备故障而引起的损害，被告概不负责。不可抗力下，双方同权同责。合同签订后，被告将租赁房屋交付给原告使用，原告通过银行转账的方式向被告交纳2015年9月6日至2016年9月5日的租金共计57600元，同时向第三人许轲交纳押金5000元，之后许轲将上述押金5000元转交与被告。同时，原告向租赁房屋所在小区物业公司交纳了截至2015年12月的物业管理费，从2016年1月开始，原告就在未向物业公司交纳物业管理费。2016年8月26日，租赁房屋所在的小区物业公司向被告发出缴催通知单，要求其支付2016年1月1日至2016年9月30日的物业管理费。2016年6月22日，因租赁房屋所在楼栋的地下车库发生火灾，租赁房屋出现停水停电停网的情况，至2016年7月7月，该楼栋恢复了水电等基本配套设施。自火灾发生后，在原、被告双方未就租赁房屋办理相关交接手续的情况下，原告搬离了租赁房屋，另寻了其他的办公场地，并再未向被告交纳房屋租金。2016年8月29日，被告向原告通过邮寄的方式发出了《房租催款函》，但被告仍未向原告交纳租金。上述事实,有原、被告的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的长沙市商品房买卖合同、《租房合同》、《委托书》、2016年8月23日的《证明》、《押金收据》、《长沙恒成物业管理有限公司缴催通知单》、《房租催款函》、快递单等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原告（反诉被告）李某某与被告（反诉原告）王某某所签订的《租房合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。合同签订后，原告向被告支付2015年9月6日至2016年9月5日的租金共计57600元。后因2016年6月22日租赁房屋所在楼栋发生火灾，原告搬离租赁房屋，并未向被告交纳租金，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定，原告可解除合同，故原告诉请解除原、被告于2015年9月3日签订的《租房合同》，本院予以支持。至于具体的解除时间，依据本院向被告送达起诉状副本等相关材料的时间，本院认定为2016年8月9日。因双方合同已于2016年8月9日解除，故原告交纳的2016年8月10日至2016年9月5日的租金3945元，被告王某某应予以退还。至于2016年6月22日火灾发生到2016年7月7日房屋水电配套设施恢复，上述时间段的租金被告是否应退还的问题。本院认为，依据合同第九条第一款的约定，因地震、火灾，或非被告过失造成的火灾、盗窃、各种设备故障而引起的损害，被告概不负责，而在本案审理过程中，原告未提供证据证明租赁房屋所在楼栋发生火灾系被告过失造成，故火灾发生期间的租金，被告可不予退还。另原告诉请第三人许轲退还租金和押金，本院认为，第三人许轲仅代理被告处理房屋出租的事宜，且租金及押金都实际交付给了被告，故对原告的该诉请，本院不予支持。关于被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）承担解除合同造成被告损失的问题。本院认为，租赁房屋于2016年6月22日发生火灾，但至2016年7月7日，租赁房屋的水电恢复供应，已经具备了相应的房屋使用条件。在此情况下，原告仍搬离租赁房屋，不向被告支付租金，并要求解除合同，现被告反诉要求原告承担解除合同造成被告的损失，本院予以支持。至于具体的损失数额，本院依据原告占有使用租赁房屋的情况、租赁房屋的租金情况等因素，酌定原告支付被告解除合同造成的损失10000元。另原告向被告交纳的押金5000元，依据合同第五条的约定，因原告以其行为表示不再履行合同，故该押金被告可不予退还。关于被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）赔偿装修损失24000元的问题。本院认为，被告称原告擅自对租赁房屋进行了装修，原告予以否认，且被告未提供证据证明原告对租赁房屋进行了装修，且对被告造成了实际的损失，故对被告的上述反诉请求，本院不予支持。关于被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）赔偿物业费的问题。原告（反诉被告）认可其在2016年1月开始就未向租赁房屋所在小区物业公司交纳物业费，依据双方合同约定的物业费的交纳标准（2.2元/平方米）、租赁房屋的建筑面积（65.95平方米+69.42平方米），原告仍需支付2015年1月至2016年8月9日的物业管理费共计2174元[（135.37平方米×2.2元×7个月）+（135.37平方米×2.2元÷30天×9天）=2174元]。因该费用被告作为租赁房屋业主需向物业公司支付，故原告应向被告支付上述费用。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法确认原告（反诉被告）李某某与被告（反诉原告）王某某于2015年9月3日所签订的《租房合同》于2016年8月9日予以解除；二、被告（反诉原告）王某某自本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）李某某租金3945元；三、原告（反诉被告）李某某自本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）王某某解除合同的损失10000元、物业管理费2174元；四、驳回原告（反诉被告）李某某其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王某某其他诉讼请求。本案本诉案件受理费减半收取110.5元，由原告（反诉被告）李某某负担50元、被告（反诉原告）王某某负担60.5元；反诉案件受理费减半收取683元，由原告（反诉被告）李某某负担300元，由被告（反诉原告）王某某负担383元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。代理审判员　杨　玮二〇一六年十月九日书　记　员　段腾腾 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