（2016）辽0105民初7466号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2016-11-19
案件名称
原告吴小淳、王成江诉被告沈阳中航瑞赛置业有限公司商品房销售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
沈阳市皇姑区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王成江,吴小淳,沈阳中航瑞赛置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0105民初7466号原告王成江。原告吴小淳。委托代理人王成江。被告沈阳中航瑞赛置业有限公司，住所地沈阳市皇姑区文大路206-1号，组织机构代码：69195423-2。法定代表人黄剑，系该公司总经理。委托代理人王玉娇，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托代理人冯娇阳，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。原告吴小淳、王成江诉被告沈阳中航瑞赛置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月8日受理后，依法由代理审判员和晓岚独任审理，并于2016年9月26日公开开庭进行了审理。原告吴小淳委托代理人王成江、原告王成江、被告中航瑞赛公司委托代理人王玉娇均到庭参与了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，请求判令被告支付延期办理房屋产权证书违约金8117元（2016年3月9日至2016年9月1日）；诉讼费由被告承担。原、被告于2011年签订商品房买卖合同，约定购买被告开发的商品房一处，约定房屋交付后720日内，出卖人将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。被告交房至今，一直未给原告办理房屋权属登记备案，致使原告无法取得房屋权属登记。依据《中华人民共和国合同法》向贵院提起诉讼。被告中航瑞赛公司辩称，之前无法办理初始登记批复的原因在被告所购的土地上存在查封，该查封是在被告购买土地前就已经存在的，而皇姑区政府向被告出让土地时是以净地的方式出让的，该查封行为仍在持续续封的状态，是导致被告无法办理初始登记批复的直接原因。按照双方在商品房买卖合同中的约定，这种政府行为是被告无法预见的，应当属于不可抗力，不应由被告承担违约责任。合同约定的违约金过高，应予以调整。我方在2016年9月1日已取得该小区的房屋登记初始批复，业主现在可以办理房产证。经审理查明，2011年原、被告签订《商品房买卖合同》一份，原告为买受人，被告为出卖人，双方约定原告购买由被告开发建设的位于沈阳市皇姑区黄河北大街270-2号242商品房（建筑面积101.19平方米，以下简称诉争房），总房价款463825元。关于产权登记，双方约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，合同继续履行。出卖人按日向买受人支付房屋总价款万分之一的违约金，直至出卖人将需由其提供的资料报产权登记机关备案为止。合同签订后，原告交纳了全部购房款，被告于2012年6月3日向原告交付了商品房。商品房交付后，被告至今未办理完毕商品房权属登记初始备案手续，原告曾起诉至法院要求被告给付逾期办证违约金，经我院审理判决被告给付至2016年3月8日期间的逾期办证违约金。现因被告至起诉日未办理完毕商品房权属登记初始备案手续，原告再次起诉至本院。上述事实，有当事人陈述及民事判决书、商品房买卖合同、入住通知单、照片等证据材料在卷,经法庭质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定条款全面履行合同义务。合同履行过程中，被告未按合同约定在商品房交付后办理权属登记备案手续，已构成违约，应承担违约责任，给付逾期办证违约金。被告提出合同约定违约金标准过高，请求法院予以调整，原告要求按总价款日万分之一标准计算违约金，不属于合同法解释（二）规定的违约金约定过高应予调整情形，且符合公平原则，故对被告主张不予支持。被告同时主张逾期办证系因政府未交净地所致，依据合同相对性原则，合同外第三方责任也不能成为原、被告合同履行时一方违约行为的免责条件，故本院对被告主张不予支持。因原告前诉判决已发生法律效力且被告2016年9月1日已取得该小区的房屋登记初始批复，业主现在可以办理房产证，故应自2016年3月9日起计算逾期办证违约金，至2016年8月31日止共计175天，违约金应为8117元（463825元×0.0001×175天）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告沈阳中航瑞赛置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告吴小淳、王成江逾期办证违约金8117元。（违约金期限计算至2016年8月31日止）；二、驳回原告其他诉讼请求。被告如逾期履行上述给付款项,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告沈阳中航瑞赛置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。代理审判员 和晓岚二〇一六年十月九日书 记 员 刘曦卓 关注公众号“”