（2016）苏01民终6109号

裁判日期: 2016-10-09

公开日期: 2016-11-29

案件名称

陈勇与李建文、张法玲房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈勇,李建文,张法玲

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2016）苏01民终6109号上诉人（原审原告、反诉被告）陈勇，男，1977年10月24日生，汉族，私营企业主。委托诉讼代理人孔令勇，江苏禾汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）李建文，男，1968年5月11日生，汉族。被上诉人（原审被告、反诉原告）张法玲，女，1973年3月18日生，汉族。两被上诉人共同委托诉讼代理人李刚，江苏永衡昭辉律师事务所律师。上诉人陈勇因与被上诉人李建文、张法玲房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院(2015)江宁开民初字第1954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈勇上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉请；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人于2015年11月9日收到上诉人催告到房产局办理核价手续的书面通知后，不但没有及时办理核价手续，也未答复上诉人协商延期办理，而是对上诉人的通知置之不理。上诉人于2015年11月5日已经邮寄了催告通知，正是因为被上诉人没有任何答复，上诉人才于2015年11月9日向法院提交了诉讼材料。若被上诉人能及时答复，上诉人完全可以撤回诉讼材料。上诉人一直要求被上诉人履行合同义务，即使未为被上诉人预留合理的履行期限，也不能认定为上诉人违约。李建文、张法玲辩称，1、一审认定事实清楚、适用法律正确，证据确凿，请求驳回上诉。2、上诉人未履行买方最基本的付款义务。合同第7条约定，2015年11月10日前付清全部房款，但上诉人除了定金外，没有付一分钱。在此期间，我方多次催促上诉人办理手续，但其恶意数次推诿。我方后来才知道，上诉人在与我方签订房屋买卖合同的同一天晚上，在同小区又签订了另外的房屋买卖合同，并且该合同已履行完毕。由此证明上诉人不愿履行合同，已经构成违约。3、上诉人2015年11月5日给我方发送通知，但李建文在2015年11月9日才收到，张法玲迄今为止未收到。李建文当天即与陈勇联系，但陈勇以律师答复、出差等等借口进行推诿。陈勇已经购买了一套房子，并且有两套房产，不符合贷款的规定。陈勇向一审法院起诉请求：判令李建文、张法玲返还双倍定金10万元。李建文、张法玲向一审法院反诉请求：判令陈勇支付违约金20万元。一审法院认定的事实，李建文、张法玲两人系夫妻，在张法玲名下有1套房屋，坐落于南京市江宁区利源中路99号百家湖花园维也纳城某幢202室。2015年8月6日，陈勇(作为乙方）与李建文（作为甲方）就上述房屋转让事宜签订《房地产买卖契约》1份，约定：1、房价为人民币261万元整，此价格为甲方净得，包含该房屋内现有所有家具家电（主要有：空调3台、一大一小两个冰箱、电视2个、东芝烘干洗衣机、床4张、6门衣柜、多功能运动器械2个、微波炉、电烤箱、餐桌1套、椅子6把、电脑桌等），交易该房屋过程中产生的所有税、费均由乙方承担；乙方于2015年8月6日支付给甲方定金5万元，付款至张法玲的招商银行帐户（卡号51×××18），若中途乙方不买，定金不退；若甲方在过户前不卖或无法卖给乙方，则须退给乙方定金5万元，并赔付10万元（甲方声明：该房屋产权证上名字虽为张法玲一人，但实属甲方夫妻共同财产，卖房决定为甲方夫妻共同意思表示，若上述事实不符并影响到本次交易执行，由李建文退给乙方定金5万元，并赔付10万元）；2、到房产局核价，尽可能核到215万元左右；3、在房产局按215万元左右（即核价）签合同和贷款；4、乙方首付三成（按房产局签的合同金额），银行贷款七成（乙方须信用良好，银行承诺足额放贷），在此基础上乙方支付首付后，去房产局办理过户手续；5、在乙方的银行贷款下拨到甲方银行帐号前一天，乙方须提前将261万元与房产局核价之间的差额支付给乙方（注：此处应为甲方）；6、甲方应在乙方付清余款前准备搬房，于乙方付清余款当天全部搬完并移交钥匙；7、乙方必须保证最迟在2015年11月10日前结清所有房款，否则必须配合甲方将房产重新过户给乙方（注：此处应为甲方），期间过户反转产生的所有费用均由乙方承担，同时乙方除赔偿定金5万元外，还必须再赔偿20万元；本协议自乙方付款5万元定金至甲方张法玲帐户之日起生效；等等。该合同一式二份，双方各执一份。合同签订后，陈勇当即将定金5万元支付到张法玲银行卡中，李建文则在合同的尾部背书“今收到购房定金5万元整”。另查明：李建文与陈勇签订合同时，陈勇曾与张法玲电话联系，张法玲对合同的内容以及收取的定金5万元进行了确认。当晚李建文发现合同中第5、7条各有一处笔误，即通过手机短信通知陈勇更改。同年8月8日（周六）上午，李建文再次通过手机短信通知陈勇，告知张法玲已回来，可以将合同带来给张法玲签字，同时更正合同中2处笔误，陈勇则以合同无效为由，要求李建文退还定金。此后双方多次短信往来，磋商无果。同年11月5日，陈勇通过邮寄方式函告李建文、张法玲于11月6、7日共同去房产局核价，否则视为违约，其将采取措施保护自身权益。李建文于11月9日收到该通知。当日，陈勇已向一审法院提起诉讼。一审法院经审查后于次日立案受理。审理中，陈勇未能提供其在2015年11月5日之前通知李建文、张法玲到房产局办理涉案房屋核价的证据。李建文则提供了其与陈勇往来的短信截图，以证明其多次通知陈勇履行合同义务。庭审中陈勇明确表示不解除合同。由于双方意见不一，调解无果。上述事实，有房地产买卖契约、房屋所有权证、土地使用权证、结婚证、短信截图、通知函、邮寄回执单以及当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为，合法的买卖关系应受法律保护。陈勇与李建文就张法玲名下的涉案房屋签订了《房地产买卖契约》，虽然张法玲签约时不在场，但通过陈勇与张法玲之间当时的手机短信往来、合同中约定的定金的支付方式以及生效条件等，可以确认陈勇当时知道李建文与张法玲系夫妻，张法玲也同意出让涉案房屋，知晓并全部接受合同的内容，因此该《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。另根据合同约定，双方应到房产局核价，且陈勇必须保证最迟在2015年11月10日前结清所有房款，虽没有约定具体的核价时间，但根据李建文提供的短信截图，可以证明在合同签订后，其曾多次要求陈勇履行合同，相反陈勇并未能提供相关证据证明其在11月5日之前曾要求李建文、张法玲到房产局办理核价手续，其于11月5日发给李建文、张法玲的通知，直至11月9日才送达李建文，未预留合理的履行时间，显属不能，因此，一审法院认定系陈勇违约，应承担相应的违约责任。现陈勇以李建文、张法玲违约为由要求双倍返还定金，无事实依据，一审法院不予支持。关于李建文、张法玲反诉要求陈勇承担违约金20万元的请求，因与合同约定的条件不符，且李建文、张法玲就其损失也未能提供充分证据予以证明，故一审法院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回陈勇要求李建文、张法玲双倍返还定金10万元的诉讼请求。二、驳回李建文、张法玲要求陈勇给付违约金20万元的诉讼请求。本案应收案件受理费2300元，由陈勇负担；反诉案件受理费2150元，由李建文、张法玲负担。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院依法予以确认。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。陈勇虽于2015年11月5日向李建文、张法玲发出通知，但李建文于2015年11月9日才收到该通知，且当天即与陈勇进行了沟通。根据2015年11月9日、10日李建文与陈勇短信往来内容，李建文愿意与陈勇继续履行合同，并无拒绝履行的意思表示。陈勇称李建文于2015年11月9日收到其催告到房产局办理核价手续的书面通知后，没有及时办理核价手续，也未答复其协商延期办理，对其通知置之不理的上诉理由不能成立，本院不予采纳。陈勇没有充分证据证明李建文、张法玲存在违约行为，一审认定陈勇违约，应承担相应的违约责任并无不当。综上所述，陈勇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由陈勇负担。本判决为终审判决。审判长　　钮丽娜审判员　　曹　艳审判员　　沈萍儿二〇一六年十月九日书记员　　郭旭冬来源：百度搜索“”