（2016）粤0605民初11393号

裁判日期: 2016-10-09

公开日期: 2016-12-31

案件名称

周志强与罗娟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市南海区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

周志强,罗娟,佛山云房数据信息技术有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百二十条

全文

广东省佛山市南海区人民法院民事判决书（2016）粤0605民初11393号原告（反诉被告）：周志强，男，1978年8月18日出生，汉族，住广东省广宁县。委托诉讼代理人：王婉婷，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁陈兵，广东泽康律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗娟，女，1982年2月26日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：倪家文，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：周澎，广东联顺律师事务所律师。第三人：佛山云房数据信息技术有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区文华北路181号一座5楼编号F5-1、F5-2、F5-3。法定代表人：陈坚炜，总经理。委托诉讼代理人：严碧芳，该公司工作人员。委托诉讼代理人：区映红，该公司工作人员。原告周志强与被告罗娟、第三人佛山云房数据信息技术有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案后，被告在举证期限内提出反诉，本院依法受理并决定合并审理。本院依法适用简易程序，于同年9月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王婉婷、袁陈兵，被告罗娟及其委托诉讼代理人倪家文，第三人委托诉讼代理人严碧芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告返还原告已付的定金50000元；3.被告支付原告解除合同的违约金328000元；4.本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2015年10月27日，原告与被告、第三人签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买位于佛山市南海区桂城街道灯湖西路3号中海千灯湖花园11栋4102×××房（下简称“涉案房屋”）的房屋，房屋成交价为3280000元。原告依约支付了50000元定金予被告。合同签订后，原告以其弟弟周志聪的名义向中国银行股份有限公司广州东山支行申请贷款原告以其弟弟×××的名义向中国银行股份有限公司广州东山支行申请贷款，并获得该银行的同贷批准。2016年1月25日，原告通知被告于2016年2月5日前往佛山市南海区行政服务中心办理房屋过户递件、报税手续，并承诺于递件、报税当天依约支付购房首期款950000元，但被告未依约前往办理递件、报税手续，并通知原告解除合同。2016年3月，被告将涉案房屋另行出售予他人。被告单方解除房屋买卖合同并另行出示房屋的行为已构成违约，应依约承担相应的违约责任。被告辩称，被告没有违约，不同意退还定金及支付违约金。被告与原告签订《房屋买卖合同》后，因为原告一再拖延，拒不支付首期款及办理递件报税手续，被告依法行使合同解除权，解除双方签订的《房屋买卖合同》，被告没有违约。合同约定，原告在合同签订后七日内即2015年12月3日前向银行提出申请抵押贷款，并必须在合同签订之日起45天内即2015年12月12日之前签订《佛山市存量房买卖合同》，即在此期限内完成取得银行贷款审批、支付首期款、递件报税等整个房屋买卖交易的全流程。但因原告的原因，超过2015年12月12日都无法取得银行的同意贷款申请批准材料，为此，原告承诺从2015年12月1日起，涉案房屋产生的房贷利息及物业管理费由原告全额支付至原告同贷书审批下发为止。2015年12月已产生开支为20000元，原告已支付给被告，但原告承诺的2016年1月1日起直至原告同贷书审批下发之日即2016年1月15日期间，原告按660元／天计算补偿给被告，至今未付，原告第一次违约。原告至2016年1月15日告知被告同贷书批下来，且是以案外人周志聪的名义所取得的银行同意购房按揭贷款意向书且是以案外人×××的名义所取得的银行同意购房按揭贷款意向书。被告在同日取得注销证明，从2016年1月15日起，双方均具备递件报税的资格，此时距合同签订已过去80天，远远超过合同约定的45天。之后原、被告分别于2016年1月15日、1月16日、1月22日约定分别于2016年1月19日、1月26日、1月28日办理递件报税手续并支付首期款950000元，原告均未协助办理。2016年1月29日，三方再次见面协商未果。被告与第三人分别于2016年1月31日、2016年2月1日通知原告办理递件报税同时支付首期款，但原告未协助。2016年2月2日，因原告多次违约，被告通过短信、微信及邮寄快递等形式，正式向原告发出《解除合同通知书》，并明确表示，原告单方面定下的2月5日去递件报税不合情理，被告从未同意应允。2016年2月5日，原告在知悉被告已经正式与其解除买卖合同并明知被告已回老家过年的前提下，故意前往行政服务中心，原告的行为是故意而为之，是为日后起诉作准备。2016年2月22日，在第三人中介公司处，答辩人与原告及第三人工作人员协商处理合同解除后续事宜未果。从2015年10月27日签订合同至2016年2月2日，在长达98天时间里，原告一拖再拖，多次拒不配合被告办理递件报税、支付首期款。综上，被告依法行使合同解除权，解除了双方签订的《房屋买卖合同》，没有违反合同约定。第三人述称，对原告的诉讼请求没有意见。被告向本院提出反诉请求：1.解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》；2.由被告没收原告支付的定金50000元；3.原告支付违约金328000元予被告；4.原告承担本诉、反诉诉讼费用。事实和理由：2015年10月27日，原、被告与第三人签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告名下的涉案房屋，成交价为3280000元。双方约定合同签订之日起45日内签订《佛山市存量房买卖合同》。如买方逾期履行义务超过7日或有其它根本违约行为的，卖方可解除合同并选择买方支付该房屋出售总金额10%的违约金或没收已支付的定金。原告一拖再拖，多次拒不配合被告完成办理递件报税、支付首期款。由于原告未按合同约定支付首期款及在限期内递件报税，已构成根本违约，被告有权行使合同解除权，依法解除三方签订的《房屋买卖合同》，同时，要求原告支付成交价10%的违约金并没收定金。原告对反诉辩称，原告周志强不存在违约行为，房屋买卖合同约定45天内要签订佛山市存量房买卖合同，但涉案房屋抵押登记注销手续在2016年1月21日才办理完成，换句话说，被告在2016年1月21日前也不具备签订该合同的条件，其次虽然原告获得银行批准贷款的时间较晚，但被告在2016年1月16日收取原告支付的20000元后已经承诺不再就贷款延迟审批一事进行追究，综上，在2016年1月21日前，由于被告本身不具备履约条件，且原告已补偿被告损失，故原告不存在违约行为。2016年1月21日后，双方就何时递件报税、如何支付首期款一直未协商一致，被告所主张的递件报税时间也是其一厢情愿，原告并未答应，原告于2016年1月25日，以正式发函的形式通知被告2016年2月5日去递件报税，并支付首期款，但被告未应约，而是在原告相约的2016年2月5日前两天迫切单方解除了双方签订的买卖合同，并很快将涉讼房屋另行出售，导致涉讼合同不能履行，被告的行为已构成根本违约，请驳回被告的反诉请求，支持原告的诉讼请求。第三人对反诉述称，请法院依法判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织三方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的香港入境处访客批准逗留号码纸原件1份，被告对该证据的真实性有异议，且与本案无直接关联，本院对其证明效力不予确认。被告提交的履行催告函原件、顺丰速运单复印件各1份，原告虽对其有异议，但未举证证明，第三人作为中立方对该证据的真实性及证明内容予以确认，本院确认该证据的真实性。被告提交的被告与第三人工作人员祝孝娟微信聊天记录截图，是被告与第三人的沟通记录，获第三人认可，本院予以确认。被告提交的证明，原告和第三人均不予确认，本院对其真实性不予确认。本院经审理认定事实如下：2015年10月27日，被告（甲方、卖方）、原告（乙方、买方）与第三人（丙方、经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方所有的位于佛山市南海区桂城街道灯湖西路3号中海千灯湖花园11栋4102×××房，建筑面积284.75平方米，成交价3280000元。定金为50000元，乙方应于合同签订当天向甲方支付定金10000元，余款40000元应于合同签订后两日内向甲方补齐。定金于乙方首次支付楼款时自动转为楼款的一部分。乙方采用按揭付款方式，乙方应于合同签订之日起7日内向贷款银行申请个人住房抵押贷款2280000元用于支付该房屋转让价款的余额，提供并签订办理按揭手续所需的全部资料并缴纳相关费用。乙方应于银行贷款审批通过后7（该“7”被手写笔迹划掉）日内（含当日）将首期款950000元付清或双方约定于递件、报税当天（双方约定时间或条件）付清。甲方应在签订合同之日起3日（含当日）内向抵押权人申请提前还款（即赎契），并在收到抵押权人通知预约扣账日或之前将赎契款存入原供楼帐户内，用于还清贷款，涂销抵押登记。甲、乙双方任何一方违约导致该房屋无法完成过户手续的，违约方应按该房屋出售总金额的3%向丙方支付违约金，若双方均有违约行为的，双方就《居间服务费支付承诺书》约定的居间服务费向丙方承担连带责任。甲乙双方均同意按此合同条款签订《佛山市存量房买卖合同》，并同意在签订本合同后45日内办理《佛山市存量房买卖合同》签订手续。如乙方未按合同约定的期限履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，甲方可解除合同并选择要求乙方支付该房屋出售总金额10%的违约金或没收乙方已支付的定金。如甲方未按合同约定的期限履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，乙方可解除合同并选择要求乙方支付该房屋出售总金额10%的违约金或双倍返还乙方已支付的定金。该事实有原被告提交的《房屋买卖合同》为证。2015年10月27日，被告收取原告的定金10000元并出具收款收据。2015年10月28日，被告收取原告的定金40000元并出具收款收据。该事实有原告提交的两份收款收据为证。2016年1月6日，中国银行股份有限公司广州东山支行出具《同意购房抵押贷款意向书》，载明兹有买方（借款申请人）周志聪向卖方罗娟为购买涉案房屋×××向卖方罗娟为购买涉案房屋，向我行申请个人住房抵押贷款，申请贷款金额为3030000元，期限30年。在上述房地产买卖双方补齐我行所需资料、落实我行所需的放款前提条件，办妥上述房地产交易过户手续以及我行为第一顺位抵押权人的抵押登记手续后，贷款将划入卖方指定的账户。该证据有原告提交的同意购房抵押贷款意向书为证。2016年1月15日，原告电话通知被告按揭贷款获批的事实。2015年10月28日，被告向中国工商银行申请个人贷款提前还款。2016年1月11日，被告提前还款2670694.50元。2016年1月14日，被告申请办理商品房抵押权预告登记注销登记。该事实有被告提交的中国工商银行个人贷款提前还款申请审批表、工商银行转账凭证、个人还款凭证、行政服务中心批量项目办理表及南海区房屋抵押注销证明书为证。2016年1月22日，被告向原告合同约定地址邮寄《履约催告函》，通知原告于2016年1月28日前全额付清首期楼款，以便办理递件报税手续，如原告未能在上述时间支付全额首期楼款，视为原告根本违约。该邮件因拒收被退回。该事实有被告提交的履约催告函及顺丰速运单为证。2016年2月2日，被告向原告合同约定地址及第三人邮寄解除合同通知书《解除合同通知书》，通知原告按《履约催告函》，三方签订的《房屋买卖合同》已经解除。该邮件于2016年2月15日被退回。该事实有被告提交的解除合同通知书、EMS速运底单及邮件全程跟踪查询单为证。2016年1月15日，被告告知原告房屋抵押注销手续已办妥，原告告知被告贷款申请已获批。被告分别于2016年1月16日、1月25日、2月2日通过微信短信通知原告分别于2016年1月19日、1月28日、2月2日办理递件报税及支付首期款。上述时间均未办理递件报税手续并支付首期款。2016年2月2日，被告通过微信短信通知原告解除合同。该事实有被告提交的微信聊天记录截图为证。2016年1月25日，原告向被告合同约定地址邮寄《关于递件、报税的通知》，通知被告于2016年2月5日8：30前往佛山市南海区行政服务中心办理房屋过户递件、报税及付款手续。邮件被退回。同日，周志强亦向第三人邮寄《关于办理递件、报税的通知》，邮件于2016年1月26日被签收。该事实有原告提交的EMS邮寄单、邮寄详情单、照片为证。2016年2月5日，周志强与第三人到达南海区行政服务中心，被告没有到场。该事实有原告提交的南海区行政服务中心地税排队号码纸为证。2016年1月16日，周志强因迟延贷款审批事宜，向被告支付了20000元作为补偿。该事实有原告提交的网银转让记录截图为证。诉讼中，被告自认涉案房屋已于2016年3月另行出售予案外人。原、被告双方确认：递件报税与支付首期款的时间未约定前后。原告于2015年11月1日向银行申请按揭贷款。本院认为，案涉房屋买卖合同中原告与被告围绕案涉房屋买卖事项的约定是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告与被告均请求解除案涉房屋买卖合同，本院对双方的解除合同请求均予以支持。涉案合同约定首期款950000元于递件报税当天（双方约定时间或条件）付清，原被告确认递件报税和支付首期款的时间无先后，由双方协商确定具体时间。2016年1月15日，原、被告均具备办理递件报税手续的条件后，原、被告就递件报税及支付首期款的时间进行了多次协商。双方微信聊天记录反映被告曾要求原告分别于2016年1月19日、1月28日和2月2日协助办理递件报税并支付首期款，原告均未在上述时间协助被告办理递件报税手续并支付首期款。截止2016年2月2日，被告仍在与原告就办理递件报税并支付首期款的时间进行磋商。原告于2016年1月25日通过邮寄方式向被告合同约定的地址寄送《关于办理递件、报税的通知》，通知被告于2016年2月5日前办理递件报税手续并支付首期款，寄送地址为涉案房屋买卖合同约定的送达地址，邮件虽被退回但视为已送达被告。被告提交的微信聊天记录显示被告在提出解除合同之前已知悉原告要求于2016年2月5日办理递件报税及支付首期款的事宜，第三人亦确认于2016年1月26日收到原告的该通知。被告未于2月2日前往办理递件报税手续。综上，2016年1月15日至2月5日，原、被告就递件报税手续及支付首期款的时间一直在协商，原告多次无故拖延办理递件报税及支付首期款的时间，对合同的解除负有责任。被告未按原告的通知协助办理相关手续，且在原告没有明确表示不继续履行合同的前提下，在双方房屋买卖事宜尚未妥善处理前，被告径行作出不履行合同的意思表示且未继续履行合同，将涉案房屋于2016年3月履行出售予他人，对合同的解除亦负有责任。另，原、被告互不签收对方寄送的邮件，均属处理不当。故原、被告就涉案房屋买卖合同未能继续履行均负有责任，但均不构成根本违约。鉴于涉案房屋已经另行出售，原、被告的交易目的已无法实现，结合合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原告主张被告返还定金50000元，本院予以支持，对被告主张没收定金不予支持。原、被告主张的违约金均不予支持。关于被告就签订合同后45日内递件报税的意见，涉案房屋买卖合同约定签订合同后45日内办理《佛山市存量房买卖合同》（办理递件报税），根据涉案房屋买卖合同的履行情况及房屋买卖交易流程，在需要申请按揭贷款及注销抵押登记的情况下，签订合同后45日内办理递件报税实际上很难实现。被告称原告申请贷款获批时间超过了上述期限，同意购房抵押贷款意向书下发时间为2016年1月6日，而被告于2016年1月11日才提前偿还贷款并于2016年1月14日申请办理注销抵押登记。截止2016年1月14日已经远远超过合同约定的45日。另关于被告主张原告贷款延迟获批的问题，双方就获得贷款获批延迟问题，已经达成了一致意见，原告亦已向被告支付20000元赔偿款，之后被告同意履行合同，视为双方达成了一致意见，不再追究原告延迟贷款获批的责任。另，对于房屋买卖的大宗商品交易，2016年1月至2月5日期间双方进行沟通、协商具体事宜，属于合理沟通期间。综上，本院对被告关于超过45天的抗辩不予采纳。关于被告主张已经解除涉案房屋买卖合同的问题，被告于2016年2月2日向原告寄出解除合同通知书，解除合同通知的依据是被告没有履行履约告知书，而履行告知书的内容是通知原告于2016年1月28日前全额支付首期款950000元，如未收到首期款即视为被告根本违约。这与涉案房屋买卖合同关于递件报税与支付首期款时间无先后的约定不相符，故在双方未协商一致递件报税时间的情况下，被告无权要求原告先行履行支付首期款的义务。因此，被告并不享有合同解除权。故被告关于案房屋买卖合同已解除的辩解，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十条的规定，判决如下：解除原告（反诉被告）周志强与被告（反诉原告）罗娟于2015年10月27日签订的《房屋买卖合同》关于房屋买卖事项的约定；二、被告（反诉原告）罗娟应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金50000元予原告（反诉被告）周志强；三、驳回原告（反诉被告）周志强的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）罗娟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费3485元（原告已预交），由原告负担2960元，由被告负担525元；反诉受理费3485元（被告已预交），由被告负担。比对双方应负担费用和已预交的费用，原告多预交的525元，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员　　孙秀娟二〇一六年十月九日书　记　员　　廖炜城搜索“”