（2016）川0191民初9631号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2016-11-15
案件名称
成都天府时代广场物业管理有限公司与张洋、刘莉物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
成都高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都天府时代广场物业管理有限公司,张洋,刘莉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0191民初9631号原告：成都天府时代广场物业管理有限公司，住所地：成都市锦江区年丰巷52号附8号。法定代表人：徐耀祥，系该公司董事长。委托代理人：宁思燕，四川衡平律师事务所律师，特别授权代理人。委托代理人：张杰，四川衡平律师事务所律师，特别授权代理人。被告:张洋，男，汉族，1983年10月30日出生，住四川省新津县。委托代理人：刘莉（系被告配偶），女，汉族，特别授权代理人。被告：刘莉，女，汉族，1983年7月10日出生，住成都市武侯区。原告成都天府时代广场物业管理有限公司（简称天府物业）诉被告张洋、刘莉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案受理，依法适用简易程序，由代理审判员罗良华独任审理，于2016年9月22日、2016年10月9日公开开庭进行了审理。原告天府物业的委托代理人宁思燕（参加了第一次庭审）、张杰（参加了第一、二次庭审），被告张洋（参加了第一次庭审）、刘莉（参加了第一、二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求为：1、被告向原告支付拖欠的物业管理服务费用9797.04元及违约金至付清为止（暂计至2016年6月30日为1453.39元），合计金额为11250.43元；2、诉讼费由被告承担。原告天府物业诉称的事实与理由：成都时代晶科名苑物业管理有限公司与被告于2010年9月16日签订《前期物业管理服务协议》，约定由��都时代晶科名苑物业管理有限公司为被告位于成都市高新区府城大道的“时代晶科名苑”2-1305号住宅物业提供物业管理服务。2013年2月1日，成都时代晶科名苑物业管理有限公司被原告吸收合并。被告所有的物业建筑面积为111.33平方米，应按照2元/平方米/月向物业管理有限公司缴纳物业费，但被告自2012年10月6日起均未缴纳物业费，在物业公司多次催收后均拒绝缴纳，原告故诉至法院。被告答辩称：对原告诉称欠费时间及金额不持异议，但是因原告提供的物业服务管理不善、交接不善、效率低下且前后不一致导致延误缴纳物业费。主要的问题有：1、开发商赠与我方的价值800元的满橙网礼品册上未标示使用日期，最终过期导致我方无法使用；2、开发商赠送给我方的车位锁被其他车辆撞坏后，物业人员拿走后承诺��理但并未归还；3、物管人员存在解决问题不及时以及遗忘我方反映问题的情况；4、我购买的车位多次被其他车辆占用以及消防通道被其他车辆占据；5、门岗人员上班时间玩耍手机，未核实大门的人员进出；6、业主群讨论物业存在问题的各种记录；7、公共楼道存在墙体瓷砖脱落，电梯经常出现问题。经审理查明，被告与成都时代晶科名苑物业管理有限公司（简称时代物业）签订了《时代·晶科名苑前期物业管理服务协议》（《简称《物业协议》），主要约定：由时代物业为被告购买的时代·晶科名苑小区2栋1单元13层1305号房屋提供物业管理服务；物业费按照2元/平方米/月*房屋建筑面积计算，每季度第一个月5日前缴纳本季度物业费；未按约定缴纳物业费，业主应当按照逾期之日起每天万分之二的标准交纳违约金。2013年，原告经过相关部门批准，吸收合并了成都时代晶科名苑物业管理有限公司，成都市工商行政管理局于2013年7月4日正式核准成都时代晶科名苑物业管理有限公司注销登记。原告吸收合并成都时代晶科名苑物业管理有限公司后承继其地位继续为时代·晶科名苑小区提供物业管理服务至今。被告张洋、刘莉系成都市时代·晶科名苑小区2栋1单元13层1305号房屋业主，该房屋建筑面积为111.33平方米。被告张洋、刘莉自2012年10月6日开始拖欠物业费至今，其中拖欠的2012年10月至2016年6月的物业费为9797.04元，相应的分段计算的截止于2016年6月30日的滞纳金为1453.39元。另查明，天府物业于2014年3月向被告张洋、刘莉邮寄了《物业费欠费催缴函》，邮政EMS显示该邮件已签收。以上事实有原、被告的当庭陈述、原告提交的《物业协议》、房产证复印件、《成都市投资促进委员会关于同意成都天府时代广场物业管理有限公司吸收合并成都时代晶科名苑物业管理有限公司并增资的批复》、《准予注销登记决定书》、《欠费明细表》、《物业费欠费催缴函》及EMS邮寄单等证据予以证明。本院经审查认为，上述证据能够相互印证，其来源合法、内容真实，与本案具有关联性，能够证明本案待证事实，故予以采信。关于被告提交的通话录音本院认为无法确认通话的具体相关人员，且内容无法证明原告存在严重的服务瑕疵，故不予采信。对于被告提交的各种反映物业服务不善的照片，因无法确认具体拍摄时间，同时也无法证明原告存在长期的物业管理不善的情形，故不予采信。对被告提供满橙网礼品册以及相应的书面反映材料，本院认为与本案没有关联性，故对于该份证据不予采信。对被告提供的业主讨论群截图及其他证据，本院认为无法满足证据的真实性、合法性、关联性以及相应的证明力，故不予采信。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第四十四条第二款“企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担”之规定，本案中原告在吸收合并了时代物业后，其享有和承担了时代物业与被告之间的物业服务权利义务关系，时代物业与被告签订的《物业协议》对本案原被告有拘束力，原告有权根据约定请求被告支付拖欠的物业费并支付相应的违约金。关于被告提出的应当抵扣满橙网礼品册损失的抗辩，本院认为该礼品册系案外人赠与被告，与本案原告没有关联性，故不予支持。关于被告提出的因原告提供的物业服务管理不善、交接不善、效率低下且前后不一致导致延误缴纳物业费，所以不应当支付逾期违约金的抗辩，因被告未提供充分证据证明原告提供的物业服务在被告欠费期间存在长期的明显的服务瑕疵，故不予支持。关于原告请求按照日万分之二的标准支付违约金的问题，因《物业协议》中有明确约定，故本院对于该请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告张洋、刘莉应在本判决生效之日起十日内向原告成都天府时代广场物业管理有限公司支付所欠2012年10月至2016年6月的��业管理服务费9797.04元及付清之日止的违约金（违约金按照物业管理服务费逾期之日起每天万分之二的标准计算，暂计算至2016年6月30日的违约金为1453.39元）。如被告张洋、刘莉未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费41元由被告张洋、刘莉负担。（此款原告已预交，被告在履行上述债务时一并支付给原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 罗良华二〇一六年十月九日书 记 员 李俊才 来自