（2016）川14民终872号

裁判日期: 2016-10-09

公开日期: 2017-02-23

案件名称

上诉人四川三益建材科技有限公司与被上诉人四川省全成节能科技有限公司租赁合同纠纷二审判决书

法院

四川省眉山市中级人民法院

所属地区

四川省眉山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

四川三益建材科技有限公司,四川省全成节能科技有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川14民终872号上诉人（原审被告）：四川三益建材科技有限公司，住所地四川省眉山市东坡区松江镇新民村。法定代表人：张玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：张治中，男，1948年12月15日出生，汉族，住眉山市东坡区崇仁镇三大湾村。系四川三益建材科技有限公司员工。被上诉人（原审原告）：四川省全成节能科技有限公司，住所地四川省眉山市东坡区白马镇万坡村。法定代表人：陈巍，该公司总经理。委托诉讼代理人：龙建才，四川维是律师事务所律师。上诉人四川三益建材科技有限公司（以下简称三益公司）与被上诉人四川省全成节能科技有限公司（以下简称全成公司）租赁合同纠纷一案，不服眉山市东坡区人民法院(2016)川1402民初1214号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年9月22日公开开庭进行了审理。上诉人三益公司委托诉讼代理人张治中，被上诉人全成公司的委托诉讼代理人龙建才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。三益公司上诉请求:撤销原审判决第三项，依法改判三益公司不承担违约责任。事实与理由：全成公司明知三益公司无法按期交付租金，仍不断和三益公司签订新的租赁合同，违背诚实信用原则；全成公司阻止三益公司进入租赁场地，导致三益公司无法筹得租金，全成公司违约在先；违约金的约定过高，全成公司并未因三益公司的违约受到任何损失。综上请求撤销原审判决第三项，依法改判三益公司不承担违约责任。全成公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。全成公司向原审法院起诉请求：1.解除全成公司与三益公司于2015年3月20日、2015年5月19日、2015年8月20日签订的租赁协议并立即退场；2.三益公司立即支付目前拖欠的租金和相关税费等费用525951.25元（包括租金、营业税、附加税、房产税、土地使用税、电费），并且承担租金和税费等费用直到退场为止（自2016年4月1日起按照每月51731.47元费用）3.三益公司支付违约金150000元。一审法院认定事实：2015年3月20日，全成公司、三益公司签订了《租赁协议》一份，约定：三益公司租用全成公司位于眉山市白马镇万坡村的厂房约4800平方米（以房产证面积为准）；租赁期限为2015年4月1日至2025年3月31日；租金计算方式为2015年4月1日起至2017年3月31日，租金为8.00元/m2/月，2017年4月1日起，每年租金在上一年的基础上递增5%；本协议生效后，三益公司应向全成公司交纳履约保证金5万元；租金支付方式为签订合同后进场之前（合同签订1个月内需进场）支付10万元，第一年租金的剩余部分和5万元的履约保证金在2015年10月1日内支付完毕，第二年的租金在2016年2月28日前支付完毕，以后每年以此类推。2015年5月19日，双方签订了《场地租赁协议》一份，约定：三益公司租用全成公司位于眉山市白马镇万山坡，租赁厂房旁的空地，场地面积为约0.4亩（长7米、宽3.4米）；租赁期限为2015年4月1日至2025年3月31日；租金计算方式为2015年4月1日起至2017年3月31日，租金为4000元/年，2017年4月1日起，每年租金在上一年的基础上递增5%；租金支付方式为签订合同后5个工作日内付清第一年租金，第二年的租金在2016年2月28日前支付完毕，以后每年以此类推。2015年8月20日，双方再次签订了《场地租赁协议》一份，约定：三益公司租用全成公司位于眉山市白马镇万山坡，租赁厂房旁的空地，场地面积3.06亩，厕所占地91m2；租赁期限为2015年8月1日至2025年3月31日；租金计算方式为2015年8月1日起至2017年7月31日，场地租金为10000元/亩/年，厕所占地租金8736元/年；2017年8月1日起，每年租金在上一年的基础上递增5%；租金支付方式为签订合同后5个工作日内付清第一年租金，第二年的租金在2016年2月28日前支付完毕，以后每年以此类推。以上三份协议均约定租金总额不包括三益公司租赁的场地在当年度应当缴纳的土地使用税、房产税以及因租用而产生的营业税、附加税、印花税等税费，各项税费均由三益公司缴纳，按照税收政策规定应由三益公司缴纳的税费由三益公司自行申报缴纳，因为租赁行为产生的应由全成公司缴纳的税费，则由三益公司以租金或管理费的形式支付给全成公司；如有拖欠费用，全成公司在履约保证金中扣除，不足部分由三益公司承担；三益公司所租赁的场地，其水电、维护、网络等费用由三益公司承担，拖欠费用全成公司可在履约保证金中扣除；违约责任约定为若三益公司延期支付租金，应支付违约金（按全年租金的30%计算），三益公司超过1个月未按合同的约定期限和金额支付租金，则认定三益公司违约，全成公司可以解除合同要求三益公司退场，并追究三益公司的违约责任。三份协议还对双方的其他权利义务进行了约定。2015年3月20日的《租赁协议》签订后，三益公司支付了履约保证金5万元，租金5万元；2015年5月19日的《场地租赁协议》签订后，三益公司支付了2015年4月1日至2016年3月31日的租金4000元；2015年8月20日的《场地租赁协议》签订后，三益公司未按约支付租金。三份租赁协议约定的第二年度的租金支付时间均为2016年2月28日前，三益公司未按约支付第二年度租金。三益公司在租赁期间共欠付电费9173.65元。2016年4月5日，全成公司以三益公司逾期支付租金构成违约为由诉至原审法院，要求解除与三益公司签订的租赁协议。一审审理过程中，经全成公司申请，一审法院于2016年4月7日作出（2016）川1402民初1214号民事裁定，并于2016年4月11日对三益公司价值75万元的机器设备、产品进行了查封。从查封之日起，全成公司即限制三益公司进入并使用租赁场地。三益公司主张“全成公司从2015年10月10起就限制三益公司进入租赁场地”，就该主张，仅举证了门卫罗志全的书面情况说明，罗志全并未出庭作证。一审庭审中，全成公司主张“三益公司应向全成公司支付营业税、附加税”，但以上税收并未实际发生。全成公司主张三益公司应按6元/m2向其支付土地使用税，举证了缴税凭证一份，该凭证载明全成公司缴纳了2015年1月1日起至2015年12月31日止的土地使用税共计299675.43元,2016年1月1日至2016年3月31日的土地使用税92848.05元；全成公司还举证了“纳税人减免税核准申请审批表”及“税务事项通知书”，两份书证载明“因全成公司提出的停产停业一年以上，无经营收入来源或主要依靠房屋土地收入维持运转而申请减免土地使用税，东坡区税务局同意减免2015年度的土地使用税金额为118074元”。全成公司未举证证明所缴纳土地使用税的范围是否涵盖了三益公司租赁使用的土地。全成公司主张三益公司应按租金的12%向其支付房产税，但全成公司未举证证明其缴纳了三益公司租赁房屋的房产税。一审法院认为，本案双方分别于2015年3月20日、2015年5月19日、2015年8月20日签订的《租赁协议》一份、《场地租赁协议》两份合法、有效，对双方具有法律约束力。全成公司将租赁物交付三益公司使用，三益公司即应按约支付租金。2015年3月20日的《租赁协议》的年租金为460800元（4800m2×8元/m2/月×12月），日租金为1262.47元（460800元÷365日）；三益公司应在2015年10月1日前支付第一年度租金，三益公司实际仅支付了5万元的履约保证金及5万元的租金，其余租金至今未支付。2015年5月19日的《场地租赁协议》的年租金为4000元，日租金为10.96元；三益公司支付了第一年度的租金4000元，应在2016年2月28日前支付第二年度租金，但至今未支付。2015年8月20日的《场地租赁协议》的年租金为39336元，日租金为107.77元；三益公司应在签订协议后的5个工作日内支付第一年度租金，但至今未支付。三益公司逾期未足额支付三份租赁协议中约定的租金，构成违约，根据协议的约定，全成公司可以解除合同并要求三益公司退场。三益公司辩称“2015年10月10日起至今，全成公司禁止三益公司的产品进出全成公司出租的厂房和场地，又断掉三益公司的生产用电，违约在先，故全成公司无权请求解除租赁协议”，三益公司就该辩称意见举证不足，不予采信。现全成公司要求“解除双方于2015年3月20日、2015年5月19日、2015年8月20日签订的租赁协议并要求三益公司立即退场”的诉讼请求，符合双方的约定，不违反法律规定，依法予以支持。关于欠付的租金的计算期限问题，三益公司主张“全成公司从2015年10月10起就限制三益公司进入租赁场地”，就该主张仅举证了罗志全签字的情况说明，因罗志全未出庭作证，对该情况说明不予采信，故对三益公司的该抗辩主张，不予采信。因全成公司在庭审中自认“从查封之日起，全成公司即限制三益公司进入并使用租赁场地”，即三益公司从2016年4月11日起即无法正常使用租赁场地，故租金仅应计算至2016年4月10日。其中2015年3月20日的《租赁协议》计算至2016年4月10日欠付的租金为373424.7元（460800元+1262.47元/日×10日-10万元）；2015年5月19日的《场地租赁协议》计算至2016年4月10日欠付的租金为109.6元（10.96元/日×10日）；2015年8月20日的《场地租赁协议》计算至2016年4月10日欠付的租金为27301.7元（39336元/年÷12月×8月+107.77元/日×10日）。综上，三益公司应支付全成公司租金400836元。三益公司辩称“应用全成公司擅自处分的三益公司的产品来抵扣租金”，首先，全成公司是否擅自处分三益公司的产品，处分的数量及其价值均无法确认，即三益公司是否对全成公司享有到期债权无法确认；其次，即使全成公司擅自处分三益公司的产品，也是构成侵权纠纷，三益公司应另案诉讼，而不应主张在本案的租赁合同纠纷中直接予以抵扣。故三益公司的该抗辩主张，依法不予采信。关于三益公司是否应向全成公司支付营业税、附加税、房产税、土地使用税，以上税收的对外缴纳主体均应为全成公司，全成公司在实际缴纳后可依据双方签订的协议要求三益公司支付，但本案中，全成公司并未举出充分的证据证明已缴纳三益公司租赁厂房及场地产生的以上税收，故全成公司要求三益公司支付以上税费的诉讼请求，因证据不足，无事实依据，依法不予支持。全成公司要求三益公司支付电费9173.65元，符合双方的约定，三益公司也予以认可，依法予以支持。全成公司要求三益公司支付违约金15万元，根据双方签订的协议的约定，“若三益公司延期支付租金，应支付违约金（按全年租金的30%计算）”，三份协议的年租金共计504136元，按协议约定计算的违约金为151240.8元，全成公司现主张15万元，在双方约定的范围内，也不违反法律规定，依法予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除全成公司与三益公司分别于2015年3月20日、2015年5月19日、2015年8月20日签订的《租赁协议》一份及《场地租赁协议》两份，并由三益公司在本判决生效之日起十五日内返还租赁场地给全成公司；二、由三益公司在本判决生效之日起十五日内支付全成公司租400836元及电费9173.65元；三、由三益公司在本判决生效之日起十五日内支付全成公司违约金15万元；四、驳回全成公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5538元，诉讼保全费4270元，共计9808元，由全成公司负担4354元，由三益公司负担5454元。本院二审中，双方当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，因三益公司仅针对违约责任的认定提出上诉，故本案争议的焦点在于三益公司是否存在违约行为以及若存在违约责任，违约金金额如何认定。根据本案已查明的事实及双方在庭审中的陈述，三益公司对其拖欠租金未付的事实并无异议，故根据双方签订的租赁协议的约定，三益公司拖欠租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。三益公司上诉称全成公司明知其无法按期交付租金，仍不断和三益公司签订新的租赁合同，违背诚实信用原则。但根据本院对双方签订租赁合同的过程及内容的审查，双方签订租赁合同均系真实意思表示，三益公司该上诉理由并无相应的事实和法律依据，本院不予采纳。三益公司上诉称合同履行过程中全成公司先行违约，但三益公司并未就此提供充分的证据予以证明。三益公司上诉还提出双方约定的违约金过高，因双方约定的违约金计算标准系自愿达成，且不违反相应的法律规定，故对双方具有约束力，三益公司虽提出违约金约定过高，但其并未提供初步的证据予以证明，故对三益公司的该项上诉理由，本院不予采纳。综上，三益公司的上诉理由均不成立，原审认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，判决结果恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人四川三益建材科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　唐　部审判员　余　鹏审判员　张澌岷二〇一六年十月九日书记员　陈乐奕 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