（2016）苏05民终5786号

裁判日期: 2016-10-09

公开日期: 2016-12-31

案件名称

昆山市张浦镇吴加富民合作社与王敬专房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王敬专,昆山市张浦镇吴加富民合作社

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省苏州市中级人民法院民事判决书（2016）苏05民终5786号上诉人（原审被告）：王敬专。被上诉人(原审原告)：昆山市张浦镇吴加富民合作社，住所地昆山市张浦镇吴加村村委会。负责人：张小弟，系该合作社文员。委托诉讼代理人：贡莲，江苏王建华律师事务所律师。上诉人王敬专因与被上诉人昆山市张浦镇吴加富民合作社（以下简称“吴加富民合作社”）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆张民初字第00647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王敬专上诉请求：请求二审依法改判或发回重审，本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：吴加富民合作社明知涉案房屋没有房产证而租赁给上诉人，导致上诉人的“新张浦看护点”未能依法办理审核备案手续，上诉人存在过错。另外，吴加富民合作社实际上是知道我方租赁涉案房屋是用来开办儿童看护点的。吴加富民合作社辩称：双方之间的租赁合同已于2016.7.31到期终止，王敬专应当返还房屋。根据合同约定，如承租人不按时缴纳租金或者租赁房屋后从事不合法的经营，出租方有权立即解除合同，故我方解除合同是有相应合同依据的。涉案房屋是依法建造，有相应的规划、施工许可证明，合同亦��确王敬专租赁涉案房屋是用于员工宿舍，现上诉人擅自改变用途开办儿童看护点，导致其无法取得主管部门的审批核准，系其自身过错，与我方无关。华达公司向一审法院起诉请求：请求判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、王敬专返还房屋；3、王敬专支付到期租金51626.76元（自2015年7月1日至判决生效之日止，按照211200元/年的标准计算）；4、诉讼费用由王敬专承担。一审法院认定事实：2013年8月1日，吴加富民合作社（甲方）与王敬专（乙方）签订一份房屋租赁合同，约定吴加富民合作社将张浦镇居住中心16号楼出租给王敬专，租赁用途为员工宿舍，租赁期限自2013年8月1日至2016年7月31日止，第一年租金200640元，第二、三年租金为211200元/年，租金采取先付后用的方式，乙方需交纳履约保证金5000元作为履行合同的保证。双方约定有下列情形��，甲方除已收的租金、履约保证金不退还外，还有权立即终止合同，有权立即进驻并收回租赁房屋及其设施，因此造成的经济损失和法律责任全部由乙方承担：1、乙方不按时交纳租金的；2、乙方擅自将租赁房屋转租、转让或转借的；3、乙方擅自将租赁房屋入股或与他人联合经营的；4、乙方利用租赁房屋进行违法活动的或者不合法经营的；5、租赁期满或本合同履行终止，乙方不立即无条件向甲方返还承租房屋的；6、乙方擅自改变该房屋用途的或者擅自对租赁房屋进行装修或装饰。双方还约定一方履行合同或不完全履行合同任一约定构成违约，违约方须支付守约方违约金，违约金为本合同租金总额的百分之五。此后王敬专在涉讼房屋内开办了“新张浦看护点”，但该看护点至今未依法办理审核、批准、注册和备案手续。王敬专按照合同约定的第一年的租金标准、即200640元/年的标准支付了到2015年6月30日为止的租金。2015年8月21日，张浦镇人民政府和昆山市教育局向吴加富民合作社、学生家长和新张浦看护点同时下发了《关停告知书》，要求该看护点于2015年8月25日前关停，拒不关停的将从2015年8月27日起采取停止供电措施。但新张浦看护点未按照要求关停。2015年10月，王敬专向张浦镇社会事业发展和管理局递交了看护点备案申请。同年10月27日，张浦镇社会事业发展和管理局书面回复王敬专，回复函中明确以下事实：1、2013年9月张浦镇社会事业发展和管理在日常巡查中发现张浦镇亲和路16号新张浦人居住中心16栋存在无证幼儿园，镇社会事业局与吴加村多次上门劝停。新张浦看护点举办人提出以新张浦人居住中心16栋打工楼作为看护点办学用房申请看护点备案，该局已告知因打工楼无房产证、房屋结构不符合消防要求，分管领导多次当面向举办人宣传了办理学前儿童看护点应具备的各项条件和要求，同时强调该场所不能用作看护点园舍使用，但反复规劝无果。2、2015年1月27日张浦镇社会事业发展和管理局联合多部门前往新张浦看护点发放《关停告知》和《告家长书》，要求举办人停止招生，已招收的退回相应费用，并于2015年2月7日前关停。2015年8月21日张浦镇社会事业发展和管理局再次联合多部门向看护点举办人、房屋产权人吴加富民合作社、在园幼儿园家长发放关停告知书，要求停止招生，并于8月25日前关停。但新张浦看护点拒不关停，并且私自接电，自行恢复用电，秋季新学期仍照常进行招生活动。3、因新张浦看护点房屋无房产证，不符合看护点的用房要求，看护点无法通过消防验收，不能取得餐饮服务许可证，无法整改达到要求，因此不予筹设。王敬专收到上述答复后仍然继续经营看护点。吴加富民合作社要求与王敬专解除租赁合同，双方协商未果，遂成讼。另查明，涉案房屋于2006年5月9日取得建设工程规划许可证，12月29日取得建筑工程施工许可证，建设工程规划许可证上建设单位为昆山市鹏程富民合作社有限公司。2008年6月19日昆山市鹏程富民合作社有限公司经批准分拆登记为昆山市鹏程富民合作社和昆山市张浦镇吴加富民合作社。本案所涉房屋由昆山市张浦镇吴加富民合作社使用管理。上述事实有房屋租赁合同、关停告知书、《关于新张浦幼儿园筹设申请的回复》、建设工程规划许可证、《关于原昆山市鹏程富民合作社有限公司分拆登记为两个富民合作社的申请》及当事人庭审陈述所证实，法院予以认定。一审法院认为，双方签订房屋租赁协议，系双方的真实意思表示。涉讼��屋虽然未能进行房屋产权登记，但该房屋系在取得合法建设手续的基础上建造，因此租赁合同依法成立并合法有效。王敬专租赁房屋的用途是开办儿童看护点，但至今未能依法办理看护点的审核、批准、注册和备案手续，其经营违反了相关法律法规的规定，且存在极大的安全隐患。在此情况下吴加富民合作社要求解除租赁合同、返还房屋的请求符合法律规定，一审法院依法予以支持。实际返还房屋前产生的租金及房屋使用费应由王敬专按照租赁合同中约定的租金标准支付。关于租金标准，合同中约定租金逐年增加，但王敬专在庭审中陈述由于村委会将财务室设在看护点占用了一部分办公用房，故其一直是按照第一年的租金，即200640元/年的标准支付租金的，吴加富民合作社经核实后确认吴加富民合作社按200640元/年的标准支付租金的事实，但认为自己从未认可王敬专��该标准支付租金。一审法院认为，庭审中吴加富民合作社认可王敬专已经付清到2015年6月30日为止的租金，而王敬专实际是按照200640元/年的标准支付的租金，即吴加富民合作社实际已经认可了该租金标准，故一审法院确认按照200640元/年的标准计算租金及房屋占有使用费。本案的一审争议焦点在于导致合同解除的责任在于哪一方。吴加富民合作社认为王敬专从事儿童看护点的经营，至今未能取得合法经营手续，有违双方在租赁合同中合法经营的约定，因此要求解除。王敬专则认为出租房屋未通过竣工验收，不符合交付使用条件是导致看护点无法通过审核备案的原因，因此应由吴加富民合作社承担违约责任。一审法院认为，合法经营是双方在租赁合同中的约定，更是法律的基本要求，承租人应严格按照该要求使用租赁物。王敬专在签订房屋租赁合同前即已经确定租赁房屋用途为开办儿童看护点，从规避经营风险的角度看，王敬专应当事先做好开办前准备，包括了解相关规定中开办儿童看护点应当具备的条件，以避免今后经营中可能出现的风险。王敬专在未取得备案手续的情况下即与吴加富民合作社签订租赁合同，因之而产生的风险与责任应由其自行承担。租赁合同签订后王敬专仍然未能及时办理看护点的审核备案手续，带来极大的安全隐患，违反了合同约定，因此应由王敬专承担违约责任。庭审中吴加富民合作社自愿放弃的诉讼请求系当事人对自己权利的合法处分，一审法院依法予以确认。吴加富民合作社已经收取的保证金5000元优先抵扣租金及房屋占有使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第九十四条第（五）项、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理��镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十条的规定，判决：一、吴加富民合作社与王敬专于2013年8月1日签订的房屋租赁合同解除。二、王敬专于判决生效之日起二十日内迁出昆山市张浦镇居住中心16号楼并将上述房屋恢复原状交付吴加富民合作社。三、王敬专向吴加富民合作社支付房屋租金及占有使用费（自2015年7月1日起至实际返还之日，按照200640元/年的标准计算），扣除5000元保证金，余款于判决生效之日起二十日内支付完毕。案件受理费3644元由王敬专承担。该款吴加富民合作社已经预交并同意由败诉方直接承担，一审法院不再退还，王敬专于判决生效之日起二十日内直接给付吴加富民合作社。对一审法院查明的事实本院予以认定。二审中，王敬专提交了送货单、收据、内部结算凭证、销货清单共10张，证明签订合同之前其就已经将看护点��修完毕，吴加富民合作社应当是知情的。吴加富民合作社质证认为上述单据无法看出其实际用途，收据不是合法的发票票据，与本案无关。本院认为，吴加富民合作社与王敬专就涉案房屋所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，本院予以确认。该房屋未办理产权登记不影响合同的效力，合同约定王敬专不按时交纳租金或擅自改变该房屋用途的，吴加富民合作社有权立即终止合同，有权立即进驻并收回租赁房屋及其设施，因此造成的经济损失和法律责任全部由王敬专承担。本案中，王敬专租赁涉案房屋后实际用于开设儿童看护点，并非合同所约定的用于员工宿舍，亦未按时缴纳租金，违反了合同约定，吴加富民合作社享有合同解除权。双方当事人对于涉案房屋是否必须具备产权证并未作特别约定，王敬专对于其将涉案房屋用于开设看护点亦属私自改变房屋用途，因此导致看护点无法办理审核备案手续责任在于其自身，王敬专关于看护点无法办理审核备案手续系因涉案房屋无产权证所导致，因而责任在于吴加富民合作社的上诉理由不成立。另，王敬专称吴加富民合作社事先就已经知晓其租赁房屋是用于开设看护点，但吴加富民合作社予以否认，王敬专二审提供的收据凭证等证据亦无法证明其陈述内容，故本院对其该项上诉理由不予支持。综上所述，王敬专上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3644元，由上诉人王敬专负担。本判决为终审判决。审　判　长　　曾雪蓉审　判　员　　沈维佳代理审判员　　赵　俊二〇一六年十月九日书　记　员　　郭　玮微信公众号“”