（2015）常民终字第1864号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2016-10-19
案件名称
马红林与王小波房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马红林,王小波
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）常民终字第1864号上诉人（原审原告）：马红林，男，汉族，1948年8月2日生，住镇江市润州区。委托诉讼代理人：成华，江苏致达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张辉，江苏致达律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：王小波，男，汉族，1965年5月5日生，户籍地金坛市水北镇，住金坛市金城镇。上诉人马红林与上诉人王小波房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服常州市金坛区人民法院（2015）坛民初字第648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人马红林上诉请求：撤销原判第一项内容，改判王小波支付房屋占有使用费203700.48元（暂计算2013年7月1日至2015年1月30日，要求支付至实际腾让房屋之日），本案一、二审的全部诉讼费用由王小波负担。事实和理由：租赁期满后，王小波不及时返还所租用的房屋并占有使用至今，我受到的最直接的可得利益损失即房屋进入租赁市场后可获得的租金收益。在当今房屋租金价格不断上涨的市场形势下，只有以占有使用期间同类地段同类房屋的市场租赁价格来确定占有使用费，才能够起到补偿损失的作用。我与王小波的原租赁合同已于2013年5月16日到期，在我与王小波没有达成新的合意的情况下，简单适用原租金标准来确定房屋逾期占有使用费的做法不仅无任何法律依据，违反了公平自治原则，违背了合同法中的违约责任制度，违背了侧重保护守约方的司法政策，也违背了一般法理，有损我的合法权益，还有鼓励王小波侵权之嫌。上诉人王小波针对上诉人马红林的上诉请求辩称，我与马红林从没有签订过租赁协议，在一审中他是利用的伪证。一审中我也提交了相关的证据，我的证据、事实清楚，但是一审法院没有采纳，而是利用对方律师提供的证据。马红林主张的20万租金标准没有依据。马红林在一审提交的和我相邻租户签订的两份租房协议是假的。我没有看到马红林提交的原件，并且我们市场也没有这个价格。我与马红林没有租赁协议，所以与我也没有关系。上诉人王小波上诉请求：撤销原判，对本案依法予以改判，本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审法院隐瞒上诉人证据，利用被上诉人伪证，认定事实虚假，适用法律错误，审理顺序违法，应依法予以撤销。一、一审法院选用法官违法。2001年修订《法官法》后没有代理审判员这个职位，而在庭审中却出现了两个代理审判员，其中一个还是审判长，并且均不具有院长委托的代理手续。一审法院使用两个代理审判员、再加一个人民陪审员的行为也故意违反了《民事诉讼法》的相关规定。二、一审法官审理过程多次顺序违法。1、不出书面裁定、任意改变开庭时间。一审开庭时间确定在3月24日14时，在开庭前又用短信提醒上诉人，上诉人按时到达却铁将军把门。2、在上诉人书面申请回避后，不出书面裁定，也不提供院长的书面决定，代理审判员作审判长，顺序违法。3、不出书面裁定，也不提供院长的书面决定，审判长无视上诉人申请当事人现场录音辨别的书面申请，使得现场录音无法在法庭播放时进行真实性辨别；无视上诉人的权利，对关键性诉讼第三人拒绝追加，使得租赁协议的真实性认定结果彻底被颠倒；对上诉人关于对被上诉人的证据真实性进行鉴定的申请不予理睬；对上诉人书面要求当庭宣判的申请置之不理；无视法律规定，将应该由被追加第三人进行听证、质证的相关证据材料交由被上诉人的代理人进行质证，使得被上诉人的代理律师无视律师法的规定，又以被追加第三人的代理人身份，当庭歪曲事实、胡说八道。4、一审庭审中，花了近一个小时对上诉人与银磊公司副总签订协议的现场录音、银磊公司副总上门收房租的现场录音、被上诉人收电费的现场录音进行了播放，但是，一审在判决书中对于录音的真实性、关联性、合法性却没有任何文字描述。三、一审法官隐瞒上诉人提交的重要关键证据，采纳被上诉人伪证。1、为提高法官对关键证据的关注，并让庭审中的旁听人员能做见证，上诉人特将重要的关键性证据，选用超过一市尺长的大红包进行包装，并在法庭上向陪审法官、审判长、人民陪审员及对方律师公开分发。但是这份最重要、最关键、最权威、来自于常州市中级人民法院行政庭、由一审法院提供（银磊公司制作）的证据，却在判决书中只字不提。该证据与现场录音全部吻合，关键部分上诉人全部用红笔进行了划线加注。一审法官对于这份应该优先采纳的证据却没有采纳，存在故意隐瞒上诉人重要证据的违法行为。2、一审法官故意违背最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》中关于“证人提供的对与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言”。一审法官所采纳的被上诉人证据均由被上诉人妹夫陈林的银磊公司提供，与来自于常州市中级人民法院、由金坛市人民政府提供（银磊公司制作）的证据相矛盾，也与现场录音不吻合，但在审理中却被优先采纳。3、被上诉人的另一证据是法院的阴阳判决书，法院的冤假错案已经对上诉人造成了伤害，上诉人目前正在申诉中，而且法院的冤假错案需要很长时间才能平反。现在使用（2013）坛民初字第1431号案件的判决书作证据还太早，上诉人永远都认为是冤家错案。该案件不但出现了阴阳判决书，还出了许多笔误，是冤假错案，只是还需要时间才能验证。四、一审法院无视上诉人的合理申请，拒绝对庭审进行监督。上诉人马红林针对上诉人王小波的上诉请求辩称，王小波的上诉事实和理由，没有任何证据，也不符合法律规定，一审法院判决要求王小波支付占用费，除了数额之外，我方认为完全合法。因此要求驳回王小波的诉请。马红林向一审法院起诉请求：王小波支付自2013年7月1日起的房屋占有使用费203700.48元（暂计算至2015年1月30日，要求支付至实际腾房之日），本案诉讼费由王小波承担。一审法院认定事实：2011年5月10日，马红林与王小波签订房屋租赁合同1份，该租赁合同主要载明：马红林将坐落于金坛市西环二路C幢2、3、4号房屋（共计427.26平方米）租赁给王小波，租赁期限为二年，自2011年5月16日至2013年5月16日，年租金为42726元。2013年7月2日马红林诉至一审法院，要求王小波立即迁出承租房屋、支付租金42726元并支付占有租赁物使用费5267.6元。该院审理后于2013年12月18日做出（2013）坛民初字第1431号民事判决书，判决王小波将涉案房屋腾让给马红林，支付占有使用费5267.6元（自2013年5月7日算至2013年6月30日）等，后王小波上诉，常州市中级人民法院于2014年6月18日做出了（2014）常民终字第325号民事判决书，判决维持原判。截止目前，王小波仍占用诉争房屋。一审另查明，坐落于金坛市西环二路C幢2、3、4号房屋所有权属于金坛市银磊房地产开发有限公司（以下简称银磊公司），2011年银磊公司将上述房屋租赁给马红林，银磊公司同意马红林将上述房屋租赁给王小波。一审诉讼中，王小波提出鉴定申请，要求对马红林提交的三份《房屋租赁合同》中的马红林名字、签字、填写内容与诉状上的马红林签名的字迹进行鉴定。一审庭审中，马红林向法院提交了由马红林分别与黄中方、单建新签订的房屋租赁合同各一份，要求法院参照上述二份合同中的的租金标准计算占有使用费；另外马红林又提交一份由银磊公司出具的证明一份，载明：“我司将位于西环二路55号金城建材市场A、B、C幢所有房屋租给马红林，其中包括王小波占有使用的金坛市西环二路55号C幢2、3、4号（房屋面积为427.26平米）。马红林是第一承租人，租赁期限为2011年1月1日至2025年12月31日，享有转租权。若租赁期限届满，王小波应支付的占有使用费仍未执行到位，则我司给予马红林的转租权期限至王小波所应支付的占有使用费执行到位之日。”。上述事实由双方当事人陈述、（2013）坛民初字第1431号民事判决书、（2014）常民终字第325号民事判决书等证据在卷佐证。一审法院认为，依据生效的（2013）坛民初字第1431号民事判决书，王小波有义务将诉争房屋腾让给马红林，现王小波仍实际占有诉争房屋，故马红林要求王小波支付相关占有使用费，法院予以支持。关于占有使用费如何计算问题，法院认为计算标准还应当以马红林与王小波签订的租赁合同中确定的租金为宜，即按年租金42726元计算；计算期间自2013年7月1日起至王小波实际腾房之日止（其中2013年7月1日至2015年1月30日共19个月的占用使用费为67649.5元）。关于王小波提出的鉴定申请，因该鉴定与本案无关，故法院不予准许。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：一、王小波于本判决生效之日起15日内支付马红林占有使用费67649.5元（2015年1月30日前），并按年租金42726元标准承担自2015年2月1日起至实际腾房之日止的占有使用费。二、驳回马红林其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4356元，由马红林承担2904元，王小波负担1452元(该款马红林已预交,王小波负担部分于本判决生效之日起15日内径付马红林)。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审庭审中，王小波向本院提交申请书一份，要求本院向常州市金坛区地方税务局调取马红林自2013年至2015年期间收取黄中元和单建新房租之后开具发票所缴税收的相关信息，从而确定涉案房屋的正确数量及价格。二审庭审中，王小波陈述，银磊公司拆除老建材市场没有任何手续，以拆除临时建筑为名将其价值100多万元的货物放在露天，后来经过相关部门的协调，银磊公司同意对其损失进行赔偿。但是其向银磊公司支付第一年的租金后银磊公司不守信用，一直没有对其损失进行赔偿，正因为银磊公司赔偿没有到位，所以其拒绝支付第二年的房租。王小波同时陈述，其所签订的租赁协议上手写字部分均系银磊公司副总陈夕中所写，最后的落款部分陈夕中说需要回去盖章，但是最后盖的是马红林的章，该协议一式两份，其手中的协议最后落款部分也是加盖的马红林的印章。二审庭审中，马红林陈述，其在与王小波签订协议之前，未就房屋出租的具体事宜与王小波进行过协商，由于涉案房屋系老建材市场拆迁统一安排原经营户搬进新的店面房，租赁条件及价格在拆迁当时就已经公开，所以其不需要和包括王小波在内的承租人商定租赁的房屋面积及价格。建材市场的所有权人和拆迁人都是银磊公司，先由银磊公司出租给其，再由其出租给承租户，主要是为了管理的便利。其和王小波等承租户签订的租赁合同的内容都是由银磊公司告知其以后其出租的，并且向其明确告知这些房子只能按照银磊公司的要求安置原来的被拆迁户。二审查明的案件事实与一审相一致，本院依法予以确认。本院认为，一、关于一审审判程序及实体合法性问题。1、关于一审合议庭的组成。代理审判员，即助理审判员。根据《中华人民共和国人民法院组织法》第三十六条的规定，各级人民法院按照需要可以设置助理审判员，由本级人民法院任免。助理审判员协助审判员进行工作，可以临时代行审判员职务。故一审根据我国民事诉讼法的相关规定组成有两名助理审判员和一名陪审员参加的合议庭审理本案，不存在程序违法的情形。2、关于追加第三人。王小波在一审中申请追加银磊公司作为第三人参加诉讼，一审有权根据案件审理实际情况，决定是否同意王小波该申请。根据一、二审审理查明的情况，本院认为一审未对王小波该申请予以准许并无不当。3、关于王小波提出的鉴定申请。王小波在一审中提出对马红林分别与黄中元、单建新、王小波签订的房屋租赁合同中马红林的书写内容进行笔迹鉴定，但一审并未采信马红林所提交与黄中元、单建新签订的房屋租赁合同，王小波在二审庭审中也认可其手中所持有的房屋租赁合同中仅有马红林的盖章，并无马红林手写内容，故本院认为一审未对王小波提出的笔迹鉴定申请予以准许并无不当。4、关于一审证据采信。一审经过对双方当事人所提交的证据进行综合认证，最终选择采信已经生效的（2013）坛民初字第1431号民事判决书中查明的内容认定本案基本事实并无不当。且根据二审查明的事实，王小波对于其手中持有的房屋租赁协议末尾落款处系加盖的马红林印章的事实并无异议。本院认为，认定房屋租赁法律关系中各方身份的关键性事实系房屋租赁合同中最后落款处的出租方和承租方是谁，银磊公司副总协商房屋租赁事宜、上门收房租、马红林收电费的事实均不足以推翻本案中房屋租赁合同所确定的出租方系马红林的事实。虽然涉案房屋属于银磊公司所有，银磊公司也参与了将房屋出租给王小波的租赁事宜，但是银磊公司选择由马红林出面作为将房屋租赁给王小波的出租方，系银磊公司对自身民事权利的合法处分。王小波实际使用租赁房屋，便应当交纳房屋使用费。王小波如认为银磊公司应就之前的拆迁行为对其进行补偿，因与本案房屋租赁合同纠纷系不同法律关系，应当另案起诉主张权利，而不能以此为由拒绝支付房租。综上，本院认为一审在审判程序及王小波是否应当支付逾期腾房占有使用费的问题上认定并无不当。二、关于逾期腾房占有使用费金额的认定问题。根据有关规定，房屋租赁合同租赁期限届满后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人赔偿损失。就本案而言，王小波在涉案房屋租赁期限届满后迟迟未腾退房屋，导致马红林无法将涉案房屋转租给他人从而获益，王小波的违约行为给马红林造成的损失在本案中即表现为马红林原本可以获得的转租收益。在认定该损失具体数额时，原则上应以当时当地的房屋租赁市场价格为判断依据。因马红林在一审中仅提交其与案外人黄中方、单建新所签订的房屋租赁合同作为其主张的房屋占有使用费的计算标准，即便该证据所反映的房屋租赁情况为真，也还不足以证明当时当地的房屋租赁市场价格，故马红林依法应承担举证不能的法律后果。一审根据双方当事人签订及履行涉案房屋租赁合同的实际情况，确定仍以该合同中确定的租金标准认定逾期腾房占有使用费并无不当，本院依法予以维持。综上所述，马红林、王小波的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4356元，由马红林负担2904元，王小波负担1452元。本判决为终审判决。审 判 长 沈秋云审 判 员 罗希夷代理审判员 周韵琪二〇一六年十月九日书 记 员 许 星 关注公众号“”