（2016）鲁06民终3809号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2016-12-16
案件名称
詹正宗与曲晓鲁房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曲晓鲁,詹正宗
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁06民终3809号上诉人（原审被告）：曲晓鲁。委托诉讼代理人：刘军波，山东高创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：詹正宗。委托诉讼代理人：徐春光，山东莱兴律师事务所律师。上诉人曲晓鲁因与被上诉人詹正宗房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莱州市人民法院(2016)鲁0683民初1808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曲晓鲁上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决认定，双方在签订合同时并未约定电费单价为固定值，属于双方可协商调整的项目，是不正确的。《房屋租赁合同》第八条第一项约定，电费暂定1.1元/度……。如果供水、供电部门调整水、电费价格随之调整。由此可见，调整电费单价，在房屋租赁合同中已有明确约定，不属于协商调整的项目。其二，在供电部门没有通知调整电价之前，合同约定的电费单价1.1元/度，即为电费单价固定值。詹正宗在供电部门没有调整电费单价的情况下，擅自提高电费价格，即构成违约。一审判决认定，曲晓鲁自2015年3月按1.35元/度的单价交纳电费，结合詹正宗提交电费调价《通知》，应视为曲晓鲁接受调整后的电费价格，是不正确的。首先，2015年3月份詹正宗擅自提高电费价格，曲晓鲁曾拒交电费，詹正宗收取电费的管理人承诺向詹正宗汇报，让曲晓鲁先行交纳电费。此后，曲晓鲁因电费过高拒交，要求詹正宗给予校正电表，詹正宗不予理睬，却给曲晓鲁断电两三次，造成曲晓鲁无法开展业务。所以，对詹正宗违反合同约定，擅自提高电价的行为，曲晓鲁多次口头提出异议，且以拒交电费的形式表明自己的态度。其次，10月19日曲晓鲁以詹正宗收取不合理电费为由发出《解除合同通知书》，并按照合同第十条约定行使合同解除权的行为，表明曲晓鲁并未接受詹正宗擅自提高电价的行为，亦未放弃自己的合同权利。所以，一审判决在詹正宗未提交供电部门调整电费价格通知的情况下，单纯的将曲晓鲁交纳电费的行为视为其接受调整后的电费价格，不但未能正确认定双方各自的权利义务，而且以曲晓鲁交纳电费的行为掩盖詹正宗擅自提高电价的违约行为，势必导致认定事实错误。曲晓鲁按照《房屋租赁合同》第十条约定解除租赁合同，符合《合同法》第九十三条之规定，依法应当予以支持。《合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。《房屋租赁合同》第十条约定“甲乙双方违反合同约定，立即解除合同”，完全符合上述规定。詹正宗违反合同第八条第一项约定，擅自提高电价，且曲晓鲁多次提出异议，詹正宗不但未能妥善解决电价问题，反而多次采取断电行为。所以，曲晓鲁解除租赁合同，符合法律规定和合同约定，依法应当予以支持。詹正宗应对违约行为造成的损失承担法律责任。曲晓鲁通知詹正宗解除房屋租赁合同，同时告知交接房屋时间及逾期交接的法律后果。2015年11月上旬，曲晓鲁向詹正宗交付了租赁房屋钥匙。11月30日，莱州市人民法院开庭审理（2015）莱州民初字第2083号民事案件，詹正宗不但否认曲晓鲁交接租赁房屋钥匙的事实，而且明确表示不同意法院组织租赁房屋的交接，并坚持要求曲晓鲁继续履行租赁合同，交纳租金32000元，致使案件迟迟未能解决。詹正宗违约在先，致使曲晓鲁行使合同解除权。案件审理期间，詹正宗不但不同意交接租赁房屋，而且未能采取有效措施避免损失扩大。所以，因解除合同造成的损失应由詹正宗承担。退一步讲，即使曲晓鲁承担法律责任的情况下，也仅仅是承担至2015年11月30日止的租金，因詹正宗的行为造成的扩大损失，不应当由曲晓鲁承担。詹正宗辩称，詹正宗在履行租赁合同过程中没有违约行为。詹正宗调整电价符合租赁合同的约定，且已经曲晓鲁同意并履行。曲晓鲁单方解除合同没有事实依据。一审判决正确，应予维持。詹正宗向一审法院起诉请求：确认曲晓鲁《解除合同通知书》无效，判令曲晓鲁继续履行《房屋租赁合同》，给付租金32000元，承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：座落于莱州市城港路街道莱海路南3幢2号楼房的房屋所有权人是詹正宗，房权证号为“莱房权证城港路街道字第××号”，土地使用权证号为“莱州国有（2011）第5473号”，该楼房为2层结构，规划用途为办公用房，建筑面积1135.07m2。2014年11月8日，詹正宗以莱州市鲁兴电力器材有限公司的名义与曲晓鲁签订了《房屋租赁合同》1份（合同的题头错误地打印为《房屋租赁公司》），合同的甲方为莱州市鲁兴电力器材有限公司，乙方为曲晓鲁。合同约定，租赁房屋位于莱州市开发区日进公司东，鲁兴公司沿街楼（3#楼南数第九门，三间二层），租赁期限2年，自2014年11月8日至2016年11月22日，租金每年32000元，当年租金于2014年11月23日前交齐，后每年在租赁到期前两个月交下年的租金，甲方收取乙方履约押金2000元，乙方正常履行合同期满按合同约定交回房屋后退还履约押金。合同第八条“乙方的权利义务”中约定：“（一）、服从甲方经营管理，按合同约定及时交纳水、电费。市自来水公司供水4.7元/立方；电费暂定1.1元/度，……。如果供水、供电部门调整水、电费价格随之调整”；（七）、合同解除或期满，提前10日内无条件将租用房屋恢复原状，腾空交给甲方，保证屋内设施的完好无损”。合同第十条约定，“甲乙双方违反合同约定，立即解除合同”。合同的甲方处签有“詹正宗”，乙方处签有“曲晓鲁”。2014年11月16日，曲晓鲁在詹正宗出具的《房屋情况说明》的“租赁方签字”栏中签名，证实所租房屋的水、电设施完好、消防设施齐全、收到钥匙6把。之后，詹正宗将出租房屋及房屋内的设施交付给曲晓鲁，曲晓鲁按合同约定交纳了第1年的租赁费32000元。2015年2月以前，曲晓鲁按1.10元/度交给詹正宗电费，2015年3月后，曲晓鲁按1.35元/度交给詹正宗电费至2015年10月13日。2015年9月，曲晓鲁没有按照租赁合同的约定交给詹正宗第2个租赁年度的租金。2015年10月19日，曲晓鲁以詹正宗收取电费不合理为由通过特快专递的方式向詹正宗送达《解除合同通知书》，内容有：“莱州市鲁兴电力器材有限公司并詹正宗：2014年11月8日，你我双方签订《房屋租赁合同》。合同签订后，我方严格履行合同约定，但是你方收取我方不合理电费。基于你方违约和不诚信行为，我方决定提前解除与你方签订的房屋租赁合同，在合同到2015年11月8日（第一个租赁年到期）后我方不再继续租赁你方的房屋。现书面通知如下：1、你我双方2014年11月8日签订的房屋租赁合同到2015年11月8日解除。2、2015年11月8日当日按合同约定你方与我方结算清相关水、电费用并接收房屋，逾期视为接收房屋。3、2015年11月8日合同解除后三日内，你方应该将2000元押金退还给我方。否则，我方将诉诸法律。该通知你方收到即发生法律效力。以上内容，特此通知。通知人：曲晓鲁（签字），2015年10月19日”。詹正宗收到该通知后，未予答复，于2015年11月2日诉至法院。庭审中，詹正宗提交了涉案出租房屋的房屋所有权证、土地使用权证、《房屋租赁合同》和《房屋情况说明》各1份，经质证，曲晓鲁对证据的真实性无异议。詹正宗还提交了曲晓鲁于2015年10月19日送达给詹正宗的《解除合同通知书》1份，内容如上所述，经质证，曲晓鲁对其真实性无异议，并主张，詹正宗自2015年3月起按1.35元/度收取曲晓鲁电费，违反了双方签订的租赁合同的约定。曲晓鲁提交了詹正宗自2014年11月17日至2015年10月13日收取曲晓鲁电费的收款收据12份，其中2015年2月前的4张收款收据中电费单价为1.1元/度，2015年3月后的8张收款收据中电费单价为1.35元/度。经质证，詹正宗对12张收款收据的真实性无异议，但主张，调价时是用电高峰，詹正宗已书面通知曲晓鲁，曲晓鲁也接受该通知，同意按调整后的电价交费。詹正宗提交了《通知》1份，内容为：“各租赁单及用电户主，根据现行用电使用情况，用电高峰基本在尖峰，峰及平使用（原文如此，应为及平峰使用），至我公司电费价格不断提高，现将电费价格统一暂定为1.35元/度，自二零一五年二月十三日起执行，敬请各用电单位谅解。特此通知。莱州市鲁肖电力器材有限公司（公章）2015年2月13日”。经质证，曲晓鲁不认可收到该通知，并主张，该通知的单位是莱州市鲁兴电力器材有限公司，通知的对象不清楚，对本案没有证明力。曲晓鲁主张，将《解除合同通知书》送达给詹正宗后，于2015年10月下旬把租赁房屋腾空，并把租赁房屋的钥匙还给詹正宗，双方未清点过租赁财产。詹正宗否认曾收到过租赁房屋的钥匙，认可对租赁房屋内的财产没有进行清点交接。曲晓鲁表示不能举证证明已经将租赁房屋的钥匙交给詹正宗。本案重审中，曲晓鲁提交了两张照片、1份录音资料，曲晓鲁主张，照片中所摄的房屋即是涉案租赁房屋，该房屋已由詹正宗出租给“中东二手车行”，录音内容是曲晓鲁雇佣的工作人员韩卫燕、吕晓丽与“中东二手车行”负责人的对话，在该录音中“中东二手车行”负责人证明自2016年4月份承租该房，年租金32000元。经质证，詹正宗对两张照片的真实性无异议，对录音资料不认可，认为真实性无法确认，但自认，涉案房屋于2016年4月底出租给程凯用于开办“中东二手车行”。曲晓鲁表示，录音中对话对方不能到庭作证。庭审中，詹正宗变更诉讼请求，要求曲晓鲁按房屋租赁合同约定的租金价格赔偿自2015年11月22日起至2016年4月22日止的租金损失13333元，撤回了其他诉讼请求。曲晓鲁要求詹正宗返还履约押金2000元，詹正宗认为房屋租赁合同履行期限尚未届满，不符合返还曲晓鲁的条件。曲晓鲁表示不就此提出反诉，亦不要求从其租金赔偿款中兑除。一审法院依据詹正宗提供的《房屋租赁合同》、《房屋情况说明》、《解除合同通知书》、曲晓鲁提供收款收据及双方当事人的当庭陈述等认定上述事实。一审法院认为，詹正宗、曲晓鲁签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，该合同合法有效。詹正宗、曲晓鲁双方在《房屋租赁合同》中约定，电费暂定1.1元/度，如果供水、供电部门调整水、电费价格随之调整，即双方在签订合同时并未约定电费单价为固定值，属于双方可协商调整的项目，本案中曲晓鲁自2015年3月后按1.35元/度的单价给詹正宗交纳电费达8个月，结合詹正宗提交的电费调价《通知》，应视为曲晓鲁已接受调整后的电费价格，故曲晓鲁给詹正宗送达《解除合同通知书》的行为不属于《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同”的情形，不产生解除合同的效力。曲晓鲁在向詹正宗提出解除租赁合同请求之前，应于2015年9月按照租赁合同的约定交纳下年度的租赁费，曲晓鲁没有交纳，已构成违约，詹正宗当时不同意解除租赁合同，应在情理之中。詹正宗自认于2016年4月底将涉案房屋出租给案外人，应视为詹正宗同意解除与曲晓鲁签订的房屋租赁合同且双方的房屋租赁合同已事实上解除。现詹正宗要求曲晓鲁赔偿因解除租赁合同造成的2015年11月22日至2016年4月22日的租金损失13333元，予以支持。曲晓鲁要求詹正宗返还履约押金2000元，詹正宗不同意返还，曲晓鲁不就此提出反诉，亦不要求从其租金赔偿款中扣除，本案中不予审理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七之规定，一审法院于2016年7月25日判决：曲晓鲁赔偿詹正宗自2015年11月22日至2016年4月22日的租金损失13333元（32000元/年÷12个月×5个月），限判决生效后十日内付清。如果曲晓鲁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元，上诉费600元，共计1200元，由詹正宗负担933元（已交纳），由曲晓鲁负担267元。此款詹正宗已交纳，由曲晓鲁于判决生效后七日直接付给詹正宗267元。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，当事人应当按照诚实信用的原则履行合同。如在合同履行过程中对价款产生争议，当事人首先应当协商解决。曲晓鲁主张其对詹正宗提高电价的行为提出了异议，詹正宗未予理睬，反而给曲晓鲁断电，詹正宗对此不予认可，曲晓鲁也未提供证据证实，本院不予采信。在连续8个月按照提高后的价格交纳电费后，曲晓鲁在未就电价提高问题向詹正宗提出异议并与之进行协商的情况下，以此为由与詹正宗解除租赁合同，有违诚实信用原则，其解除租赁合同的理由不成立。因租赁合同此前并未解除，一审法院判决曲晓鲁承担2015年11月22日至2016年4月22日的租金，并无不妥。未综上所述，曲晓鲁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1200元，由上诉人曲晓鲁负担。本判决为终审判决。审判长 杨卫东审判员 陈晓彦审判员 吴继辉二〇一六年十月九日书记员 林重霄 来自：