（2016）冀0791民初943号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2017-01-21
案件名称
张家口百谊物业服务有限公司与张某物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
张家口经济开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张家口百谊物业服务有限公司,张某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
河北省张家口经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0791民初943号原告张家口百谊物业服务有限公司，住所地张家口市高新区市府西大街3号财富中心写字楼2层，组织机构代码：57554123-8。法定代表人张凯南，总经理。委托代理人赵东生，河北华研律师事务所律师。委托代理人贺某，女，1988年7月23日出生，汉族，该公司项目经理，住张家口市纬二路。被告张某，女，1972年2月15日出生，汉族，住张家口经济开发区。委托代理人张某1，男，1972年6月5日出生，汉族，现住址同上8。系被告丈夫。委托代理人李某，男，1979年3月2日出生，汉族，现住张家口经济开发区。原告张家口百谊物业服务有限公司（以下简称百谊公司）与被告张某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李美琴独任审判，公开开庭进行了审理。原告百谊公司委托代理人赵东生律师、贺某，被告张某及其委托代理人张某1、李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告百谊公司诉称：被告是高新区财富中心写字楼业主，原告为高新区财富中心写字楼物业服务公司。2012年7月31日，原、被告双方签订《前期物业服务协议》，由原告为被告提供物业服务，双方就物业服务项目、收费标准等均作了明确约定。原告按约提供了物业服务，但被告尚欠原告物业费、能源费及采暖费合计94751元（扣除被告已缴纳的19070元），虽经原告多次向被告催要，但被告却一直没有给付，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令被告给付拖欠原告物业费、能源费、采暖费共计94751元及由此产生的滞纳金10000元；本案诉讼费用由被告承担。被告张某辩称：被告作为原告业主，在2012年7月31日与原告签订了前期物业服务协议，但原告认为此协议是被迫签订的，若不与原告签订此协议，被告就拿不到房屋钥匙无法入户。原告要求的滞纳金随意更改，对其合法性提出异议。对原告主张的采暖费问题，被告未交纳的采暖费部分，是由于室温均低于16℃，在13℃左右，根本无法正常办公，被告多次与物业公司、供暖公司协调未果；且采暖费为原告以自己名义收取，开具的是百谊公司的票据，但原告不具备收取采暖费等主体资格，被告不是必须向原告交费。对能源费问题，被告一是不知道能源费收费依据以及包含项目；二是因原告的原因，被告有段期间未享受到公共区域内卫生间、电梯服务，所以被告应减免部分公摊能源费；原告主张的2012年、2013年的能源费欠费已超过诉讼时效。被告不缴纳相关费用理由充分，被告有倒卖国家水电资源的嫌疑，随意在公共区域内设立广告牌赚取广告费用的行为违法，向业主收取停车费不合法，总之，原告违法法律，并以合法形式掩盖非法目的，双方签订的前期物业服务协议相关条款无效。另外，被告诉前向原告交纳了30-31号房间2015年6月1日至2016年5月31日期间的物业费6483元，2015年1月1日至2016年5月31日期间的能源费5969元，2015年采暖费6618元，共计19070元。经审理查明：2012年7月31日，被告张某（甲方）与原告百谊公司（乙方）签订前期物业服务协议，该服务协议载明“本物业服务公司依据与河北新东亚房地产开发有限公司所签张家口市前期物业服务合同，负责本大厦的物业服务工作，业主入住时，双方签订本协议，以便使业主对物业服务工作进行监督，共同提高本大厦的物业服务质量。第一条双方权利义务一、甲方的权利和义务4、依据本协议的规定，按时、足额向乙方缴纳物业服务费用及公摊费用；二、乙方的权利和义务6、依据本协议的相关规定，向甲方收取物业服务费用及代收代缴公摊费用；第四条物业服务费用（暂定。不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用及其他有偿服务费用）一、物业服务费用收取时间1、自房屋交付使用，甲方领取钥匙次日起计交，无正当理由拒绝交付的，自开发商发出的书面交付通知约定领房日期的次日起计交；2、交房之日预交12个月的物业服务费，以后每六个月交纳一次。每次交纳时间为：一月、七月的1-15号，如有特殊，双方协商后另定；二、物业服务费按以下标准收取：1、写字楼（按建筑面积）：3元/㎡.月；2、底商（按建筑面积）：3.2元/㎡.月；3、已售地下车位：80元/位.月；租用地下车位：260元/位.月；4、公共部位能耗费（包括但不限于公共照明、高压供水、电梯等）；按买受人拥有的物业建筑面积按月据实分摊，3.9元/㎡.月，押三付一，物业公司代收代缴；5、冬季采暖费根据市政府有关部门规定及当年采暖费标准代收代缴或自缴；6、户内的水、电表为插卡表，采取预交费方式管理；（注：以上收费依市场物价变化及市有关部门调价，而随其进行调整）；六、物业服务费中未计入的共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造费用，另行按实向甲方分摊；第八条违约责任：四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补缴并从逾期之日起按每天2‰加收滞纳金，甲方拒不缴纳物业服务费的，乙方可以依法向人民法院起诉，并可申请禁止该业主转让、出租或抵押物业；（其他条款详见前期物业服务协议）”。诉讼中，原告陈述：能源费指双方前期物业服务协议第四条第二款第4项即“公共部位能耗费（包括但不限于公共照明、高压供水、电梯等）……”，被告所欠付的能源费中的电费、水费以及自用部分的电费、水费已由原告代交给了电力公司、供水公司，被告所欠付的采暖费51453元，已经由原告代交给了供热公司。另查明：张家口供电公司客户服务中心老鸦庄供电营业所出具证明，该证明载明“兹证明截止2016年6月30日张家口百谊物业服务有限公司（张家口纬二路市府西大街3号财富中心写字楼项目的所有自用部位、共用部位）的所有电费已全部结清，无拖欠费用”。张家口市供水总公司经济开发区营业所出具证明，该证明载明“兹证明张家口百谊物业服务有限公司所代收的张家口市纬二路市府西大街3号财富中心项目所有自用部位、公用部位的自来水费截止2016年6月30日前已全部结清，无拖欠费用。特此证明”。2016年6月30日，张家口市高新城建投资集团盛华热力有限公司出具证明，该证明载明被告所有的财富中心房屋B-6-（30-34）在其供热范围内，采暖费有原告代收代缴，且被告拖欠的采暖费51453元已由原告全部结清，无拖欠费用。诉讼中，原告提交物业费计算明细：30-31号房间2015年6月1日至2016年6月30日期间物业费应交180.07㎡×3元/月×13个月=7023元，32号房间2015年6月1日至2016年6月30日期间物业费应交88.94㎡×3元/月×13个月=3469元，33-34号房间2016年1月1日至2016年6月30日期间物业费应交382.73㎡×3元/月×6个月=6889元，共计17381元，扣除原告已缴纳的6483元，尚欠10898元。原告提交能源费计算明细：30-31号房间2012年8月31日至2016年6月30日期间能源费应交180.07㎡×2.83元/㎡/月×4个月+180.07㎡×1.95元/㎡/月×42个月=16786元，32号房间2012年8月31日至2016年6月30日期间能源费应交88.94㎡×2.83元/㎡/月×4个月+88.94㎡×1.95元/㎡/月×42个月=8291元，33-34号房间2012年8月31日至2015年5月3日、2016年6月1日至2016年6月30日期间能源费应交382.73㎡×2.83元/㎡/月×4个月+382.73㎡×1.95元/㎡/月×35个月=30453元，总计金额为55530元，因原告主张的金额少于计算得出的实际金额，故依法应以原告主张的能源费总金额44987元为准，扣除原告已缴纳的5969元，尚欠39018元。原告提交采暖费计算明细：30-31号房间采暖费2012年应交7029元、2015年应交6618元，32号房间采暖费2012年应交3472元、2015年应交3269元，33-34号房间采暖费2012年应交14941元，33号房间采暖费2014年应交8062元、2015年应交8062元，总计金额为51453元，扣除原告已缴纳的6618元，尚欠44835元。综上，原告主张被告尚欠物业费、能源费、采暖费共计94751元。因被告无故拖欠物业费、能源费、采暖费，原告依据《前期物业服务协议》第八条违约责任第四款的约定，原告有权要求被告补缴并从逾期之日起按每天2‰加收滞纳金，依据此条款计算的滞纳金数额较高，故原告仅主张滞纳金10000元。开庭审理过程中，被告提交张家口市城建投资集团盛华热力有限公司出具的B-6-33号房间2014年、2015年用户室内测温记录，证明涉案房屋中的33号房屋因房屋质量存在缺陷导致供暖温度不达标。上述事实有原告提供的前期物业服务协议，商品房买卖合同，张家口市物价局出具的张价[2011]157号、[2014]117号文件，张家口供电公司客户服务中心老鸦庄供电营业所出具的证明，张家口市供水总公司经济开发区营业所出具的证明，张家口市高新城建投资集团盛华热力有限公司出具的证明二份，B-6-30-34张某费用明细，物业费、能源费、采暖费的催缴单，原告出具的公摊能源费用支出测算情况的公示，客服[2011]6号华北电网有限公司张家口供电公司客户服务中心文件复印件，房开办[2011]16号河北新东亚房地产开发有限公司文件复印件，河北新东亚房地产开发有限公司向张家口经济开发区政府发出的关于协调保护10KV供电专线的请示报告复印件，被告提供的张家口市城建投资集团盛华热力有限公司出具的B-6-33号房间2014年、2015年用户室内测温记录，及庭审笔录在卷予以佐证。本院认为，原被告于2012年7月31日签订的前期物业服务协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方当事人均应依约履行各自义务。被告提出签订合同时存在胁迫、合同应无效的意见，无据证实，本院不予采纳。原告起诉要求被告给付尚欠的物业费10898元，根据双方签订的前期物业服务协议第四条第二款“物业服务费按以下标准收取：1、写字楼（按建筑面积）：3元/㎡.月；”之约定及原告提供的物业费计算明细，原告的该项诉讼请求，有据可依，故本院依法对原告的该项诉讼请求予以支持。被告提出原告在业主共有的公共区域内设置广告牌以及允许他人开设洗车场、餐厅等并收取相应费用，侵犯了业主权益的意见，与原告是否按照物业服务合同提供了相应的物业服务不是同一法律关系，对其抗辩意见本院不予采纳。原告要求被告给付尚欠的能源费39018元，根据原告陈述“能源费指双方前期物业服务协议第四条第二款第4项公共部位能耗费，并由原告代收代缴”及张家口供电公司客户服务中心老鸦庄供电营业所出具的证明、张家口市供水总公司售水公司营业处出具的证明，可以认定原告已将涉案的财富中心项目截止到2016年6月30日前所有自用部位、公用部位的电费、自来水费全部结清，原告主张能源费亦应计算至2016年6月30日较为合理，截止到此日期，根据原告提供的能源费计算明细，被告尚欠原告能源费40774元，对于该笔欠款，被告张某应予以支付。被告提出原告收取的能源费没有依据，且水费、电费价格高于国家标准，原告存在违法行为的意见，原告在诉讼中提供了财富中心的开发商在开发财富中心项目时设立供电专线，导致增加线路维护、电力损耗等费用，故在《前期物业服务协议》第四条第二款第4项中明确约定：“公共部位能耗费（包括但不限于公共照明、高压供水、电梯等）；按买受人拥有的物业建筑面积按月据实分摊，3.9元/㎡.月，押三付一，物业公司代收代缴”，此协议是双方正式意思的表示，合法有效，双方理应按协议约定履行各自的义务。后原告考虑能源费实际支出金额，将能源费在2012年的每月单价变更为2.83元，2013年至2016年6月30日的每月单价变更为1.95元。原告调价均低于《前期物业服务协议》约定的价格，本院依法对原告的此项主张予以支持。被告提出部分房屋空置应减免能源费的意见，本院认为房屋交付给业主后有无使用是业主自己的权利，物业合同中也没有空置房屋减免费用的约定，对其意见不予采纳。原告要求被告给付尚欠的采暖费44835元，根据张家口市高新城建投资集团盛华热力有限公司出具证明，可以认定原告已将被告所在的B座6层30-34号2012年度至2015年度采暖费已全部结清，被告对原告提供的采暖费计算明细无意义，但提出因部分房屋尤其是33号房屋供暖温度不达标，原告主张全额交纳采暖费剥夺了被告对供暖公司的抗辩权。依据被告提供的测温记录，被告所有的33号房屋确实存在供暖温度不达标的情况，并且被告陈述供暖温度较低的原因是房屋质量引起的，至今未予修复。对此原告提出庭下向供暖公司核实，但未能提供书面核实意见，本院认为依据原、被告双方签订的物业服务协议，对采暖费的收取原告是代收代缴，真正收取采暖费的是供暖公司，而从证据来看，原告所有的33号房屋在2014年、2015年供暖期内室内温度不达标，应予减免部分采暖费，不能以原告代缴全额采暖费后向原告主张全额采暖费的形式剥夺被告的抗辩权，故本院认为对原告提供证据证明的33号房屋2014年、2015年的采暖费酌情按50%交纳，2014年、2015年的金额均为8062元×50%=4031元，对其他房屋的采暖费因被告未提供证据证明温度不达标，应按全额交纳。因此，本院确认被告需交纳的采暖费金额为：44835元-4031元-4031元=36773元。原告要求被告给付滞纳金10000元，因被告没有按合同约定履行交纳物业费、能源费、采暖费的义务，理应承担违约责任，原告主张的滞纳金10000元，不违反法律规定，本院依法予以支持。在庭审中，被告提出原告主张的2012年、2013年、2014年的费用超过诉讼时效，原告反驳称曾向被告主张相应权利，诉讼时效中断，在2016年7月11日起诉时均为超过诉讼时效，并提供催缴单为证。本院认为原告的催缴已产生诉讼时效中断的法律后果，原告对被告2012年至2014年拖欠费用的诉讼请求没有超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张某于本判决生效之日起十日内给付原告张家口百谊物业服务有限公司物业费人民币10898元、能源费39018元、采暖费人民币36773元，共计人民币86689元；二、被告张某于本判决生效之日起十日内给付原告张家口百谊物业服务有限公司滞纳金人民币10000元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2412元，减半收取1206元，由被告张某承担1104元，原告张家口百谊物业服务有限公司承担102元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于张家口市中级人民法院。代理审判员 李美琴二〇一六年十月九日书 记 员 郭志敏附相关法律规定：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。-10--11- 百度搜索“”