（2016）吉01民终3014号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2016-12-13
案件名称
张伟忠与长春鑫安阳光物业服务集团有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张伟忠,长春鑫安阳光物业服务集团有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉01民终3014号上诉人（原审被告）：张伟忠，男，汉族，1955年2月6日出生，住长春市南关区。委托代理人：高玉杰，女，汉族，1957年10月1日生，住长春市朝阳南区。被上诉人（原审原告）：长春鑫安阳光物业服务集团有限公司。住所：长春市经济技术开发区。法定代表人：邰洪兴，董事长。委托代理人：李平，吉林鹏信律师事务所律师。委托代理人：赵鹿聃，吉林鹏信律师事务所律师。上诉人张伟忠因与被上诉人长春鑫安阳光物业服务集团有限公司（以下简称为鑫安物业）物业服务合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2016）吉0102民初940号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张伟忠及其委托代理人高玉杰，被上诉人鑫安物业委托代理人李平、赵鹿聃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫安物业在原审诉称：2012年7月20日鑫安物业接管了怡通家园小区的物业服务，并于2012年12月18日与长春市南关区怡通家园小区业主大会签订了《怡通家园小区物业委托合同》，约定自2012年9月1日起开始收费。2012年9月1日至2012年12月31日按每月0.9元/平方米收取；2013年1月1日至2013年12月31日按每月1.15元/平方米收取，并约定了后期管理服务费标准的调整方法。另外，《怡通家园小区物业委托合同》第十五条第二款约定，业主或者物业使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费的，按每日千分之三的标准向乙方支付滞纳金，张伟忠为怡通家园小区8栋102室的业主（或物业使用人），房屋建筑面积180.23平方米，自2013年1月起张伟忠借故拖欠物业服务费至今，经鑫安物业多次催要张伟忠仍不给付拖欠的物业费，故鑫安物业诉至法院，请求判令张伟忠支付物业服务费8918元，并按每日千分之三支付滞纳金，计算至给付之日止，诉讼费由张伟忠承担。张伟忠在原审辩称：2013年8月26日至今，我没有交过物业费，没交物业费的原因是怡通家园物业经理孙某让我不交的。事情起因是2013年8月26日凌晨，包括我家在内共有四家被盗，我家里丢失物品包括浪琴牌男士机械手表一块、皮尔卡丹皮夹以及皮夹的所有物品（内有至少6500-6800元现金、各种银行卡、医保卡、购物卡等，能记起来的购物卡储值应该在5000元以上）、新买的三星智能手机一部。2013年8月26日晚，我对怡通家园小区的物业保安工作进行了体验和检查，发现7个门岗中2个门岗无人值守，5个门岗有人在岗但全部在睡觉；在小区内行走没有看到保安夜巡；物业办公楼无人值班，监控室虽有人但在睡觉，监控显示屏全部处于关闭状态，只有一个能开机，其余全部是黑屏。因此认为昨夜的被盗完全是由于鑫安阳光物业公司没有按照合同条款履行自己的安保责任导致的直接后果，物业公司理应承担赔偿责任。在此基础上，我据理力争要求赔偿，物业公司多位负责人来我家谈赔偿金额，但没有结果。最后我与物业经理孙某达成口头一致，我在净月买的房子，装修后准备搬离怡通家园，此间本小区物业费不再收取，搬离后开始缴费。此口头协议达成后，鑫安物业没有向我催缴过物业费，直到收到起诉书之前20多天时间收到一张催缴单。另外，物业公司给我们一家三口办理了一卡通，其原因就是物业经理在履行承诺，物业公司在用不收取我搬离小区之前的物业费用抵偿由于物业公司的严重失职导致我被盗造成的损失。原审法院经审理查明：2012年12月18日长春鑫安阳光物业服务集团有限公司与长春市怡通家园小区业主大会签订《怡通家园小区物业委托合同》一份，约定长春市怡通家园小区业主大会将怡通家园小区物业服务委托于长春鑫安阳光物业服务集团有限公司，实行专业物业管理，委托管理期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止，合同第四条收费标准中约定，住宅部分按建筑面积，从2012年9月1日至2012年12月31日按每月0.9元/月/平方米收取；从2013年1月1日至2013年12月31日按每月1.15元/月/平方米收取；以后管理服务费标准的调整，以1.15元/月/平方米为基数，当国内消费者物价指数上涨大于或者等于40%方可调整，下年度调整幅度为国内消费者物价指数的50%；…电梯运行维护费按层收取，专款专用，不足部分由双方协商解决，收费标准：1层为10元/户/月；…地下车库服务管理费用50元/月/车位；所有物业服务费按上半年、下半年收取，业主应在上半年第一季度3月20号以前，下半年第三季度9月20号以前到物业公司缴纳。除此合同还约定了其他条款。张伟忠为通家园小区8栋102室业主，房屋建筑面积180.23平方米，自2013年下半年起未缴纳物业服务费，2013年下半年发生物业费用为：1243.59元（1.15元/月/平方米×6月×180.23平方米），2014年、2015年发生物业费用为4974.35元（1.15元/月/平方米×12月×180.23平方米×2年）；电梯费为300元（10元/月×30月）；地下车库服务管理费用2400元（50元/月/车位×24月×2台车），以上物业费共计8917.94元。原审法院认为：鑫安物业与长春市怡通家园小区业主大会签订的《怡通家园小区物业委托合同》系双方真实意思表示，未违反法律，法规的强制性、禁止性规定，系合法有效。长春市怡通家园小区业主大会作为小区业主的自治组织，其对外签订的物业委托服务合同对小区业主具有约束力，鑫安物业依约提供了物业服务，故张伟忠应承担缴纳物业费的义务。关于鑫安物业主张的滞纳金，其系数较高，且考虑到张伟忠未付物业费确系事出有因，故对该请求原审法院不予支持。关于张伟忠辩解因鑫安物业安保服务瑕疵导致其家财产被盗及物业经理承诺其不交物业费一节，因其提供的证据不足，故不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：“一、被告张伟忠于本判决生效后即给付原告长春鑫安阳光物业服务集团有限公司物业费人民币8917.94元；二、驳回原告长春鑫安阳光物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。”原审法院宣判后，张伟忠不服，向本院提起上诉。张伟忠要求：一、撤销一审判决；二、上诉费用由鑫安物业负担。上诉理由：1.一审判决认定事实错误，对鑫安物业允许张伟忠不缴纳物业费的事实没有正当理由不予认定。因张伟忠家中被盗，张伟忠对小区物业进行踏查发现存在严重失职行为，导致业主频频被盗，物业承认自己失职，同意适度赔偿，最后又物业经理孙某和业主达成赔偿协议，在张伟忠搬离该小区之前不再缴纳物业费。物业公司在起诉之前也从未催缴过物业费。2.原审判决程序违法。起诉状由鑫安物业送达而非法院送达。开庭时没有核对鑫安物业代理人的身份。张伟忠宣读起诉状时，法官多次制止，不允许说太多，导致答辩状没有宣读完毕。张伟忠当庭反诉，法官不允许。庭审中，张伟忠向鑫安物业提出多个问题，鑫安物业均不知道，称庭后回去再补充，法官允许，而张伟忠提出补充证据，法官不允许。鑫安物业辩称：原审判决事实清楚，不存在程序违法，应当予以维持。本院开庭时，张伟忠提交证据：1.2016年5月手机录制的去物业公司给一卡通授权的情形视频，物业中的人是物业公司的娄经理；2.2016年4月高玉杰和12栋4门704的邻居之间的录音；证明：小区只有交物业费才给一卡通授权，但是我们直接就给授权了。被上诉人鑫安物业质证：对录像的真实性没有异议，对关联性有异议，认为与本案无关，对证明的问题也有异议，在录像中上诉人要求被上诉人为其授权原因为其女儿要回来，而不是因为物业费问题；对录音的真实性有异议，该录音中没有显示对方的身份，由于录音对方本人并没有出庭，没有办法核实，对证据的关联性也有异议，与本案无关。本案经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为：鑫安物业与张伟忠之间成立物业服务合同关系，张伟忠表示鑫安物业经理孙某曾口头同意其免于交纳物业费，但从其所提供的录音、录像等证据中并无此内容的明确体现。对于张伟忠所提出的小区保安服务不到位的问题，从张伟忠所提交的张兵的证言中可以看出，2013年之后，小区的监控保安等服务陆续到位，有所好转，故在鑫安物业所提供的服务已不存在重大瑕疵的情况下，张伟忠作为小区业主亦应交纳物业管理费用，以维持小区的正常物业服务运转。对于张伟忠所提出的原审法院的程序问题，因张伟忠已接到开庭传票并按时参加了庭审，并不存在影响其诉讼权利的严重程序问题。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由均不能成立。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张伟忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 李雨萍审 判 员 胡月皓代理审判员 于小依二〇一六年十月九日书 记 员 邹 悦 百度搜索“”