（2016）赣04民终673号

裁判日期: 2016-10-09

公开日期: 2016-11-09

案件名称

周升灿、李金云等与戴建勋、李桂莲房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江西省九江市中级人民法院

所属地区

江西省九江市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

戴建勋,时向荣,周升灿,李金云,李桂莲,李自保

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江西省九江市中级人民法院民事判决书（2016）赣04民终673号上诉人（原审被告）：戴建勋。上诉人（原审第三人）：时向荣，系戴建勋妻子。被上诉人（原审原告）：周升灿。被上诉人（原审原告）：李金云。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：赵象彬，江西进取律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李桂莲。被上诉人（原审被告）：李自保，系李桂莲弟弟。上诉人戴建勋、时向荣因与被上诉人周升灿、李金云、李桂莲、李自保房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省九江县人民法院（2016）赣0421民初192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人戴建勋、时向荣、被上诉人周升灿、李金云的委托诉讼代理人赵象彬、被上诉人李自保到庭参加诉讼，被上诉人李桂莲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。戴建勋、时向荣上诉请求：一、撤销一审判决，依法驳回被上诉人周升灿、李金云的诉讼请求；三、本案受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、合同主要在特定的合同当事人之间发生法律约束力，一审判令上诉人协助没有合同关系的周升灿、李金云办理房屋过户手续错误；2、上诉人戴建勋与被上诉人李桂莲、李自保之间存在房屋买卖意向，未征得戴建勋的妻子时向荣同意，且双方在洽谈房屋买卖事宜时，并未谈及房屋过户事项；3、戴建勋无权处分夫妻共同财产，双方未签订书面买卖合同，该房屋买卖关系无效。李桂莲、李自保与原审原告之间的购房协议因履行不能而自始无效；4、一审对时向荣提出的戴建勋无权处分夫妻共同财产的抗辩理由不予采纳，未阐明事实和法律依据。周升灿、李金云辩称，1、戴建勋将房屋转让给李桂莲、李自保的购房协议依法成立，对双方具有法律约束力；2、时向荣上诉人称其丈夫戴建勋转让房屋未经其同意不合情理。该房屋是上诉人正常使用期间转让给李桂莲、李自保的，时向荣不可能对其夫妻不再使用该房屋提出质疑；3、一审中时向荣称其2005年左右才知道房屋转让，但未主张其丈夫转让行为无效，未要求李桂莲、李自保返还房屋。即使时向荣确实不同意转让，也已超过确认之诉的一年诉讼时效。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。李自保辩称，不同意上诉人的上诉请求，上诉人把房屋卖给答辩人及其姐姐李桂莲，房款为3万元。签订买卖合同时，具体不是答辩人经手，对于是否要求过户，答辩人不清楚。被上诉人李桂莲未作答辩，亦未举证。周升灿、李金云向一审法院起诉请求：1、被告李桂莲、李自保、戴建勋按照协议约定办理房产证过户手续；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：戴建勋与时向荣系夫妻，2000年6月10日，夫妻共同从江西省九江县铁门坎金矿以26437.5元的价格购买了座落在九江县沙河街镇双瑞西路493号、幢号493、房号4，面积为65.3725㎡的房屋，并于2000年8月2日办理了房产所有权证（房权证九房字第××号），房产证上登记的房屋所有权人为戴建勋。2003年2月12日，经干学荣介绍，戴建勋与李桂莲、李自保签订了一份《购房协议》，协议约定戴建勋将位于九江县沙河街镇双瑞西路493号、幢号493、房号4、面积63.35平方米的房屋（房权证九房字第××号）以人民币30000元卖给李桂莲、李自保，协议签订后李桂莲、李自保将购房款30000元付给了戴建勋。2004年6月19日，李桂莲、李自保与原告周升灿、李金云签订了一份《购房协议》，协议约定，李桂莲、李自保以38000元价格将涉案房屋转卖给两原告；该房屋是李桂莲、李自保从戴建勋手中购买的，房屋所有权过户到两原告名下，李桂莲、李自保必须提供房产证及与第三被告签订的协议等一切手续，包括过户手续；约定交房时间为2004年6月19日。合同签订后，两原告将购房款交给了李桂莲、李自保，李桂莲、李自保也将房屋交给了两原告，并且两原告自购房之日起一直在该房屋居住。事后原告要求三被告戴建勋、李桂莲、李自保办理房屋过户手续，但三被告均未能协助办理，故提起诉讼要求三被告按照协议的约定办理房产过户手续，本案诉讼费由被告承担。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。两原告与李桂莲、李自保之间的购房协议以及李桂莲、李自保与戴建勋之间的购房协议均是双方真实意思的表示，且未违反法律法规的禁止性规定，属于有效合同。而第三人时向荣认为其与戴建勋系夫妻关系，涉案房屋属夫妻共同财产，而戴建勋在未征得其妻即本案第三人同意的情况下与李桂莲、李自保签订的《购房协议》是无效的，并以此为由提出抗辩。一审法院认为，首先，房屋产权登记在戴建勋一人名下，李桂莲、李自保有理由相信戴建勋对涉案房屋有权进行处分；其次，李桂莲、李自保及两原告取得涉案房屋是善意的、有偿的；第三，李桂莲、李自保取得涉案房屋后将该房屋又转让给两原告，且两原告在该房屋居住达十多年，在此期间，第三人时向荣并未对该房屋的使用权和所有权进行过任何确认和主张。综上三点，第三人时向荣的抗辩理由是不成立的，不予采纳。故对两原告要求三被告协助其办理房产过户手续的请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：被告李桂莲、李自保、戴建勋于本判决生效后十日内协助原告周升灿、李金云办理位于九江县沙河街镇双瑞西路493号、幢号493、房号4（房权证九房字第××号）的房屋所有权过户手续。本案案件受理费1000元，由被告李桂莲、李自保承担500元，由被告戴建勋承担500元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的相关事实，本院予以认定。本院认为，围绕上诉人的上诉请求，本案争议焦点为：1、戴建勋与李桂莲、李自保签订的《购房协议》是否具有法律效力；2、上诉人戴建勋是否有义务协助周升灿、李金云办理房产过户手续。关于焦点一即《购房协议》的效力问题。首先，涉案房屋产权登记在戴建勋名下，根据物权公示原则，李桂莲、李自保姐弟出于对不动产登记簿的信赖与戴建勋签订《购房协议》，依约支付了合理对价，戴建勋亦向购房人交付了房屋；其次，本案中时向荣称其2005年打工回来知道房屋已卖给李桂莲姐弟，2006年周升灿、李金云找其办理房屋过户手续时知道房屋已经转卖。至一审起诉前，时向荣既未找过李桂莲姐弟要求退房或起诉主张该《购房协议》无效，亦称不予办理房屋过户手续的原因系卖房时房价过低要求周升灿、李金云补偿未能协商一致。时向荣的上述行为表明，其对戴建勋与李桂莲姐弟签订的《购房协议》的效力并无异议。故对时向荣称其夫戴建勋在处分夫妻共有房产时未经其同意该《购房协议》无效的上诉意见，本院不予采纳，即戴建勋与李桂莲、李自保签订的《购房协议》合法有效，李桂莲、李自保与周升灿、李金云签订的《购房协议》亦具有法律效力；关于焦点二即上诉人戴建勋是否有义务协助周升灿、李金云办理房产过户手续问题，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案的《购房协议》符合买卖合同的应有之义，即购房人支付房款后，出卖人除向购房人交付房屋，协助购房人办理房屋产权过户手续既是合同义务亦属于法定义务。诉争房屋所有权登记在戴建勋名下，李桂莲姐弟受让房屋时未与戴建勋办理房屋产权过户手续，因此，戴建勋有义务将房屋产权转移至李桂莲姐弟指定的购房人周升灿夫妇名下，李桂莲姐弟负有上述协助义务。另外，两份《购房协议》均未对办理过户的费用由谁承担作出约定，经本院询问各方当事人，周升灿、李金云自愿负担全部过户费用，对此本院予以确认。综上所述，戴建勋、时向荣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人戴建勋、时向荣负担。本判决为终审判决。审　判　长　刘　欣代理审判员　熊　涛代理审判员　敬鸿林二〇一六年十月九日书　记　员　晏晨思来源：百度搜索“”