（2016）粤1702民初3251号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2016-11-30
案件名称
刘云与林琪雄、关艳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
阳江市江城区人民法院
所属地区
阳江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘云,林琪雄,关艳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零九条，第二百一十二条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十四条
全文
广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1702民初3251号原告：刘云，男，1972年6月28日出生，汉族，住湖南省双峰县。委托代理人：陈忠，广东荣耀律师事务所律师。委托代理人：梁雪榆，广东荣耀律师事务所律师。被告：林琪雄，男，1984年5月27日出生，汉族，住阳江市江城区。被告：关艳，女，1986年9月7日出生，汉族，住阳江市江城区。原告刘云诉被告林琪雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。本院依原告刘云的申请于2016年9月5日追加关艳为本案共同被告参加诉讼。原告刘云的委托代理人梁雪榆到庭参加了诉讼；被告林琪雄、关艳经本院传票传唤无正当理由未能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘云诉称：坐落于阳江市江城区北环路城中雅轩3幢3号首层的商铺（下称商铺）产权属于原告所有。2014年12月22日，原告委托陈彬与被告签订了《商铺租赁合同》（下称合同），约定原告将商铺出租给被告作为经营场所，租赁期限为5年，即从2014年12月22日起至2019年12月21日止。商铺每月租金分段式计算：第一年：自2014年12月22日至2015年12月21日，每月租金为16800元；第二年：2015年12月22日至2016年12月21日，每月租金为16800元；第三年：2016年12月22日至2017年12月21日，每月租金为18143元；第四年：2017年12月22日至2018年12月21日，每月租金为19957元；第五年：2018年12月22日至2019年12月21日，每月租金为21953元。签订合同时，被告需缴纳押金33600元及第一个月租金16800元，两项合计50400元。另外，合同第四条约定了被告必须按约定缴纳租金及其他费用，如有拖欠需向原告缴纳的款项的，原告有权向被告追加滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用总额的3%收取，如拖欠租金15天，原告有权收回房屋及不退还押金。签订合同后，被告只支付了38000元给原告，其中33600元作为押金，4400元作为租金。此后，被告一直没有再支付任何租金给原告。鉴于被告长期拖欠租金的情况，2015年10月17日，经协商一致，原告与被告签订了《补充协议》，补充协议中双方确认至2015年10月22日止被告尚欠原告租金共计146800元未付（16800元／月×9个月-4400元），被告同意在2016年3月底分期付清拖欠的租金给原告，且双方在协议第二条约定了分期付款的方式和金额。另外，《补充协议》中的第三条明确约定了鉴于被告在本补充协议签订时已经拖欠原告9个月的租金未付，构成根本违约，如被告任何一期不能按补充协议约定的时间及数额履行支付租金的义务，原告有权单方解除合同并收回商铺，被告投入的装修应按原状交付给原告。签订《补充协议》后，被告仍然没有按约定支付租金给原告。因被告未按约定支付租金，2015年12月21日，原告委托律师向被告发出《律师函》，要求被告在2015年12月31日前与原告协商解决，但被告受到函件后仍拒绝与原告进行协商及支付租金。暂计算至2016年8月21日止，被告应支付给原告的租金共计为314800元（146800元＋16800元／月×10个月）。综上所述，原告认为，被告长期未按合同及协议约定支付租金已构成根本违约，原告有权按照约定解除合同并向被告追讨尚欠租金。因被告林琪雄与关艳是夫妻关系，涉案商铺是由两人婚后租赁用作经营火锅店，故因本案租赁合同产生的义务应当由被告林琪雄与关艳共同履行，尚欠原告的租金属于被告林琪雄与关艳的夫妻共同债务，应由林琪雄与关艳两人承担清偿责任。原告多次与被告协商无果，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、解除原告与被告林琪雄于2014年12月22日签订的《商铺租赁合同》及双方于2015年10月17日签订的《补充协议》；二、两被告立即腾迁出位于阳江市江城区北环路城中雅轩3幢3号首层的商铺，并将商铺返还给原告；三、两被告立即付清至2016年8月21日止尚欠的租金共计314800元原告；四、两被告支付从2016年8月22日起至返还商铺给原告之日止的租金给原告（其中2016年8月22日起至2016年12月21日的租金按16800元／月计算，2016年12月22日起至2017年12月21日的租金按18163元／月计算；2017年12月22日起至2017年12月21日的租金按19957元／月计算；2018年12月22日起至2019年12月21日租金按21953元／月计算，2019年12月22日起之后的租金按21953元／月计算）；五、本案诉讼费用由两被告承担。被告林琪雄、关艳均没有作答辩，在举证期限内亦没有向本院提供证据。经审理查明：坐落于阳江市江城区北环路城中雅轩3幢3号房屋已办理房地产权证（房地证号：阳01000477**），该房地产权属人为原告刘云，规划用途为商业。2014年12月22日，陈彬作为出租人（甲方）与被告林琪雄作为承租人（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同主要约定：“第一条甲方将拥有经营管理及转租权的商铺：城中雅轩3幢3号首层铺面出租给乙方，作为经营场所。第二条租金、押金缴纳期及方式：1、租用期限五年，自2014年12月22日至2019年12月21日。2、第一年：自2014年12月22日至2015年12月21日，每月租金为16800元；第二年：2015年12月22日至2016年12月21日，每月租金为16800元；第三年：2016年12月22日至2017年12月21日，每月租金为18143元；第四年：2017年12月22日至2018年12月21日，每月租金为19957元；第五年：2018年12月22日至2019年12月21日，每月租金为21953元。签订合同时，乙方需缴纳押金33600元及第一个月租16800元，合计两项50400元。租赁期满，乙方完全履行本合同义务后，该押金33600元在乙方退场后，由甲方无息退还乙方。第三条租赁期间内其他费用的相关费用。1、管理费，水电费：每月15号之前按所需费用与租金由乙方同时支付给甲方。第四条乙方责任，1、乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠需向甲方缴纳的款项，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用总额的3%收取，如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋及不退还押金。3、租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施清洁、完好地交给甲方。4、租赁期满或者合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从商铺中将乙方的物品搬出，不承担保管义务，乙方也无权要求甲方赔偿损失。第五条甲方责任，1、甲方向乙方提供合格的租赁房屋，并保证房屋内的水、电两通。等等。”陈彬与林琪雄均在合同上签字并捺指印。2015年10月17日，刘云作为出租方（甲方）（代理人为陈彬）与承租方林其雄（乙方）签订了一份《补充协议》，协议主要约定：“甲方刘云委托陈彬与乙方于2014年12月22日签订《商铺租赁合同》约定一方自2014年12月22日起租赁甲方座落于城中雅轩3幢3号首层商铺。经核对，乙方自《商铺租赁合同》生效后只支付38000元给甲方，其中33600元为押金，另4400元为租金。计至2015年10月22日，乙方总计应付租金为151200元，减去4400元，乙方尚欠租金146800元。现经双方协商，乙方尚欠的租金在2016年3月底前分期逐步付清给甲方，为明确双方的权利、义务，现签订本补充协议，供双方共同遵守：一、双方确认陈彬于2014年12月22日以陈彬为出租人与乙方签订的《商铺租赁合同》是产权人刘云委托陈彬与乙方签订的，甲方刘云为该房产的实际出租人。二、双方确认计至2015年10月22日乙方尚欠的租金总额为146800元，乙方尚欠的租金按如下方式支付给甲方：1、乙方应于2015年10月底前支付上述尚欠的租金16800元及当月的租金16800元，共计支付33600元给甲方。2、乙方应于2015年11月底前支付尚欠的租金16800元及当月的租金16800元，共计支付33600元给甲方。3、乙方应于2015年12月底前支付尚欠的租金33600元及当月的租金16800元共计50400给甲方。4、乙方应于2016年1月底前支付尚欠的租金33600元及当月的租金16800元共计50400元给甲方。5、乙方应于2016年2月底前支付尚欠的租金16800元及当月的租金16800元共计33600元给甲方。6、乙方应于2016年3月底前支付尚欠的租金12400元及当月的租金16800元共计29200元给甲方。三、因乙方在本补充协议签订时已拖欠了甲方9个月的租金，乙方的行为已构成根本性违约，如乙方任何一期不能按本补充协议第一条约定的时间及数额履行支付租金的义务，甲方有权随时单方解除合同，并收回商铺，原乙方投入的装修应按原状交付给甲方，甲方在单方解除合同后，乙方不得以任何理由追究甲方的责任，由此造成的一切后果由乙方承担。四、本补充协议一式两份，双方各执一份，自双方签字后生效。”原告刘云和被告林其雄均在协议上签字并捺指印。签订《补充协议》后，被告仍然没有按约定支付租金给原告。原告以被告林琪雄的上述行为已构成违约，特向本院提起诉讼，请求如诉称。另查明，被告林琪雄与被告关艳于2010年12月20日在阳江市江城区民政局办理了结婚登记手续。阳江市江城区廻转火锅店（下简称廻转火锅店）于2015年1月16日经阳江市工商管理局江城分局核准成立，属个体工商户性质，经营场所为阳江市江城区北环路63号城中雅轩第3幢3号商铺，经营者为关艳。庭审中，原告向本院提供一份《律师函》，主张其于2015年12月21日委托律师向被告林琪雄发出《律师函》。该《律师函》载明内容如下：“林琪雄先生，你于2014年12月22日承租刘云先生座落于城中雅轩3幢3号首层商铺，因你未能按双方于2015年10月17日签订的《补充协议》约定的期限支付所欠的租金，你的行为已构成违约。根据《补充协议》的约定刘云先生可以单方解除合同，并收回商铺，而你投入的装修将按原状交付给刘云先生。现本所接受刘云先生的委托，代理刘云追收你尚欠的租金的有关事宜，为此，特请你能于2015年12月31日前与刘云先生或本律师协商解决此事。否则，本所将根据刘云先生的授权通过法律途径追收欠款，并解除合同收回商铺。特此函告。”。但被告收到该律师函后仍拒绝与原告进行协商。以上事实，有原告提供的原告身份证、被告身份证、商铺租赁合同、补充协议、律师函、结婚登记审查处理表、个体户机读档案登记资料、房地产权档案查阅答复书等证据及庭审笔录等证实，上述证据来源合法，被告林琪雄、关艳未到庭参加诉讼，视其放弃质证和答辩的权利，本院对上述证据予以采纳。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。本案涉讼的《商铺租赁合同》虽由陈彬代表出租人（甲方）签订，但原告与被告林琪雄双方在《补充协议》中已明确确认出租的商铺的产权人是原告刘云，并确认该《商铺租赁合同》是原告刘云委托陈彬与被告林琪雄签订的，故《商铺租赁合同》的相对方应为原告刘云与被告林琪雄。原告刘云与被告林琪雄在平等、自愿的基础下签订了《商铺租赁合同》及《补充协议》，均是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。原告已按合同约定履行了交付商铺的义务，被告林琪雄亦应按约定履行支付租金的义务。《商铺租赁合同》生效后，被告林琪雄只支付38000元给原告，其中33600元为押金，另4400元为租金。计至2015年10月22日，被告尚欠原告的租金为146800元（16800元／月＊9个月-4400元）。签订《补充协议》后，被告林琪雄又连续10个月（从2015年10月22日计至2016年8月21日）没有履行支付租金的义务。计至2016年8月21日止，被告林琪雄共拖欠的租金为314800元（146800元＋16800元／月＊10个月），被告林琪雄的行为已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定和《商铺租赁合同》及《补充协议》的约定，现原告请求解除原告委托陈彬与被告林琪雄于2014年12月22日签订的《商铺租赁合同》以及双方于2015年10月7日签订的《补充协议》，合法合理，本院予以支持。合同解除后，原、被告之间的合同关系归于消灭，坐落于阳江市江城区北环路城中雅轩3幢3号首层商铺的廻转火锅店由被告林琪雄和关艳共同经营，现原告请求被告林琪雄立即搬离阳江市江城区北环路城中雅轩3幢3号首层商铺并将该商铺返还给原告，合法合理，本院予以支持。计至2016年8月21日止，被告林琪雄尚欠原告租金共计314800元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条：“当事人未支付价款或者报酬的，对方要求其支付价款或者报酬。”的规定，原告请求被告林琪雄支付尚欠的租金314800元以及从2016年8月22日起至原、被告解除合同之日止的租金（具体租金数额按合同的约定计算），合法合理，本院予以支持。对于是否返还押金的问题。本院认为，在没有明确约定押金性质的情况下，押金的作用是为房屋及屋内财产设定的一个担保，租赁期间如造成出租人房屋及屋内设施的财产损失则从押金内扣除，如没有造成损失则合同期满后或解除合同时应予退还。本案中，原、被告在合同中没有对押金作具体规定，且原告亦未能举证证明其在租房期间造成财产损失的事实及具体数额，故押金应予以退还给被告林琪雄，由于被告林琪雄尚欠原告的租金，因此，原告对被告林琪雄已交付的押金33600元不予以退还，直接在被告拖欠的租金中扣减。为此，被告林琪雄应向原告支付租金为281200元（上述租金计至2016年8月21日止，从2016年8月22日起至双方解除合同之日止的租金，按合同约定的数额计算）。被告林琪雄因承租阳江市江城区北环路63号城中雅轩第3幢3号首层商铺而拖欠原告的租金，上述债务发生在被告林琪雄与被告关艳夫妻关系存续期间且承租的商铺用于共同经营廻转火锅店，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”的规定，被告林琪雄的债务应认定为其与被告关艳的夫妻共同债务，应由被告林琪雄、关艳共同清偿。被告林琪雄、关艳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：一、解除原告刘云委托陈彬于2014年12月22日与被告林琪雄签订的《商铺租赁合同》以及原告刘云于2015年10月7日与被告林琪雄签订的《补充协议》；二、限被告林琪雄在本判决发生法律效力之日起十日内搬离阳江市江城区北环路城中雅轩3幢3号首层商铺，并将上述商铺返还给原告刘云；三、限被告林琪雄在本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘云支付尚欠的租金281200元（计至2016年8月21日止的租金为281200元，2016年8月22日起至解除合同之日止的租金，按双方合同的约定计算）；四、被告关艳对上述判决主文第三项确定的被告林琪雄尚欠原告的租金承担共同清偿责任；五、驳回原告刘云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17848元（原告刘云已预缴），由原告刘云负担420元，被告林琪雄、关艳共同负担17428元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长 杨冬航人民陪审员 冯宏竞人民陪审员 林 科二〇一六年十月九日书 记 员 冯奕馨 来源：百度搜索“”