（2016）闽0982民初1182号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2017-11-22
案件名称
林春红与福建家景置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
福鼎市人民法院
所属地区
福鼎市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林春红,福建家景置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条，第十二条，第十三条第一款
全文
福建省福鼎市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0982民初1182号原告：林春红，女，1976年4月21日出生，汉族，发电公司职员，住福建省福鼎市，委托诉讼代理人：庄友平（原告林春红丈夫），住福建省福鼎市。被告：福建家景置业有限公司，住所地福建省福鼎市潮音岛山水名都，统一社会信用代码：91350982772900981K。法定代表人：陈小文，该公司总经理。委托诉讼代理人：李剑锋，福建民哲律师事务所律师。原告林春红与被告福建家景置业有限公司（以下简称家景公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林春红及委托诉讼代理人庄友平、被告家景置公司委托诉讼代理人李剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林春红向本院提出诉讼请求：1.判令解除林春红与家景公司签署的编号为MF-2007-01-NO.0324230《商品房买卖合同》；2.判令家景公司退还林春红购房款664416元，专项维修资金13288元，以及利息（从2011年4月3日起至家景公司还清退房款之日止同利息按中国人民银行确定的同期同类贷款利率计算）；3.案件受理费由家景公司承担。事实和理由：2011年4月3日，林春红与家景公司签订了编号为MF-2007-01-NO.0324230的《商品房买卖合同》，约定由林春红购买“山水名都”K3幢601号商品房，房屋总金额664416元。之后，林春红按约支付了首付款214416元，住房专项维修资金13288元，剩余购房款450000元以按揭贷款方式指示贷款人兴业银行股份有限公司福鼎支行直接向家景公司支付。林春红在进行房屋验收时，发现商品房有多处缺陷，验收现场许多条件不符合合同约定，包括：小区基础设施未完成；案涉商品房房门破损、地面及墙体开裂、屋顶排水管渗漏、栏杆变形等质量问题。经交涉，家景公司于2013年10月30日将案涉商品房房门进行更换，但小区基础设施及案涉商品房质量问题未予解决。之后，林春红将家景公司诉至本院，本院确认2013年1月10日前为案涉商品房交付时间，并明确林春红若以商品房质量问题主张权利，可另案处理。林春红多次联系家景公司处理售卖房屋存在的质量问题，均得不到正面回复。经林春红咨询工程技术人员得知，案涉商品房存在的地面、屋顶等多处开裂等问题很可能殃及邻居，无法进行第二次装修而无法正常居住使用。另外，家景公司采用虚假宣传欺骗手段，诱使林春红与其订立商品房销售合同，合同无效。家景公司大肆宣传小区周边的配套设施、大型超市、重点小学、繁华商业街、桥等等，而林春红正因看中了上述配套设施才与家景公司签订案涉商品房买卖合同，现均未兑现。家景公司辩称，1.林春红与家景公司之间纠纷已由福鼎市人民法院（2014）鼎民初字第1008号民事判决书予以确认，林春红诉称的房屋质量问题影响居住使用的事实并不存在；2.林春红在诉状中陈述的相关事实不客观，（2014）鼎民初字第1008号原告林春红与被告福建家景置业有限公司商品房预售纠纷一案判决后双方均未上诉，且家景公司已向林春红支付了30000多元违约金；3.目前案涉商品房不存在质量问题，林春红反映的商品房瑕疵问题已经进行了修复处理。请求依法驳回林春红的诉讼请求。本案当事人的争议焦点为：1.签订案涉《商品房买卖合同》是否是林春红与家景公司的真实意思表示，是否存在欺诈情形而导致合同无效？2.林春红是否有权以案涉商品房存在质量问题或所谓的家景公司大肆宣传小区周边的如大型超市、重点小学、繁华商业街、桥等设施未兑现而主张解除案涉《商品房买卖合同》？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.关于商品房内、小区部分区域的照片可以证实案涉商品房及小区部分区域的状态，但在证明效力上不足以证实案涉商品房存在房屋主体质量不合格或严重影响正常居住的情况；2.广告牌、网页的宣传照片、两本宣传画册系家景公司对其开发的“铂金华城”项目的宣传广告，与案涉商品房所在的“山水名都”项目分属不同项目，对其关联性不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月3日，林春红与家景公司签订《商品房买卖合同》，约定由林春红购买“山水名都”K3幢601号商品房，房屋总金额664416元。林春红按约向家景公司支付了首付款214416元，剩余购房款450000元以按揭贷款方式支付。案涉商品房分别于2012年9月20日、2012年12月10日完成建筑工程竣工验收、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。2014年6月20日，本院就原告林春红与被告福建家景置业有限公司商品房预售合同纠纷一案作出（2014）鼎民初字第1008号民事判决，确认案涉商品房的交付时间为2013年1月10日，并由家景公司向林春红支付逾期交房违约金，该判决已生效。本院认为，关于签订案涉《商品房买卖合同》是否是林春红与家景公司的真实意思表示，是否存在欺诈情形而导致合同无效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”在一方当事人故意欺骗他人而使他人陷入错误而与之订立合同且损害国家利益时，该合同无效。案涉《商品房买卖合同》系平等主体之间因购买商品房而签订的民事合同，并不损害国家利益，即便存在欺诈行为但并不当然无效，仅为相对无效之可撤销合同，可撤销合同的效力取决于撤销权人的意志，且合同在未被撤销前均为有效合同。另外，本院（2014）鼎民初字第1008号原告林春红诉被告福建家景置业有限公司商品房预售合同纠纷一案生效民事判决中认定案涉《商品房买卖合同》依法成立生效，支持林春红继续履行其与家景公司签订的案涉《商品房买卖合同》并由家景公司支付违约金的主张；因撤销合同与解除合同属于不同的民事法律行为，所产生的法律后果也不同，而民事主体有权自由选择实现其权利的方式，故在本案中，本院仅根据林春红的诉讼请求就是否有权主张解除案涉《商品房买卖合同》进行审理，对林春红是否因欺诈而享有撤销权并是否有权撤销与家景公司签订案涉《商品房买卖合同》在本案中不予分析认定。关于林春红是否有权以案涉商品房存在质量问题或所谓的家景公司大肆宣传小区周边的如大型超市、重点小学、繁华商业街、桥等设施未兑现而主张解除案涉《商品房买卖合同》的问题。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?2595?)》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?2595?deid=340837?)规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”商品房质量问题分为房屋主体质量不合格或严重影响正常居住的商品房质量问题、一般质量问题。对于一般质量问题，即房屋质量瑕疵，出卖人应当在保修期内承担修复责任，并赔偿因此给买受人造成的损失，但买受人并不因此享有合同解除权。根据《商品房销售管理办法》第三十五条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?2108351?deid=856951?)规定：“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”在本院生效判决确认案涉商品房于2013年1月10日交付后，林春红未提供案涉商品房被质量鉴定机构确认为房屋主体质量不合格或严重影响正常居住的相应证据，故林春红主张案涉商品房存在足以导致案涉《商品房买卖合同》解除的质量问题的事实，本院不予采信；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?2595?)》第三条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?2595?deid=340827?)规定：“商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”案涉《商品房买卖合同》中未就大型超市、重点小学、繁华商业街、桥等设施进行约定，且林春红也未对家景公司对案涉商品房小区周边的大型超市、重点小学、繁华商业街、桥等设施的宣传或具体允诺情况予以证实，家景公司对其“铂金华城”项目的宣传广告也不能视为家景公司对案涉商品房所在的“山水名都”项目进行的宣传，故林春红关于家景公司大肆宣传小区周边的如大型超市、重点小学、繁华商业街、桥等设施未兑现而主张解除案涉《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，林春红主张解除案涉《商品房买卖合同》的诉讼请求，证据不足，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十二条、第十三条规定，判决如下：驳回原告林春红的诉讼请求。案件受理费12578元，由林春红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。审 判 长 周友泉代理审判员 林姗姗人民陪审员 赵章文二〇一六年十月九日书 记 员 许佳佳附：本案适用的主要法律条文和申请执行提示《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，应当提出抗诉。地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效的中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 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