（2016）川05民终6号

裁判日期: 2016-10-09

公开日期: 2016-12-28

案件名称

泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司与茂业商业股份有限公司、泸州大世界商业管理有限公司、泸州真诚物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省泸州市中级人民法院

所属地区

四川省泸州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司,茂业商业股份有限公司（原成商集团股份有限公司）,泸州大世界商业管理有限公司,泸州真诚物业服务有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省泸州市中级人民法院民事判决书（2016）川05民终6号上诉人（原审原告）：泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司。住所地：泸州市江阳区。法定代表人：余相明，董事长。委托代理人：牟承钊、张胜毅，四川平通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：茂业商业股份有限公司（原成商集团股份有限公司）。住所地：成都市锦江区。法定代表人：高宏彪，董事长。委托代理人：吴锡，男，1974年12月7日出生，汉族，住成都市武侯区。原审第三人：泸州大世界商业管理有限公司。住所地：泸州市江阳区。法定代表人：明安辉，总经理。委托代理人：李莉萍，北京德恒（成都）律师事务所律师。原审第三人：泸州真诚物业服务有限公司。住所地：泸州市江阳中路。法定代表人：李明芳，总经理。委托代理人：李莉萍，北京德恒（成都）律师事务所律师。上诉人泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司因与被上诉人茂业商业股份有限公司，原审第三人泸州大世界商业管理有限公司、泸州真诚物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2015）江阳民初字第3523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司的委托代理人牟承钊，被上诉人茂业商业股份有限公司的委托代理人无锡，原审第三人泸州大世界商业管理有限公司及泸州真诚物业服务有限公司的委托代理人李莉萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人在一审中的诉讼请求，即判令被上诉人承担违法占用上诉人房屋的使用费281.2992元及利息；两第三人承担连带责任；被上诉人承担本案一、二审诉讼费。其主要上诉理由为，1、上诉人与远信公司享有的整栋大楼经营权只有10年，远信公司因承包关系获得的整体经营权也只有10年，因此，第三人代为出租的权利也只有10年（截止于2012年12月31日之前）；2、第三人管理公司是由远信公司委托代为出租房屋，只能在上诉人与远信公司的承包期限内出租。上诉人是基于与远信公司的承包合同关系而追认第三人在承包期限内与被上诉人签订的租赁合同，超出部分上诉人事前不知，事后未追认，对上诉人不产生法律效力，同时，第三人转委托事项未征求上诉人意见，更未取得上诉人追认，上诉人不认可超出承包期以外的租赁关系，因此，超出承包期以外的租赁期限对上诉人不产生法律效力；3、被上诉人在上诉人书面通知解除了第三人的代理权后，不应当再将租金支付给第三人，因此，被上诉人应当承担责任。茂业商业股份有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平合理。上诉人就其所分得房屋委托第三人大世界管理公司对外招商的期间并不明确，没有证据显示其对第三人的授权截止于2012年12月31日；上诉人与远信公司签订的《承包合同》属于双方之间的内部承包，不是上诉人就其所属房屋对第三人的委托授权期限；上诉人明知租赁期限截止于2013年8月31日，同时被上诉人已经按租赁合同约定支付了2013年1月至2013年8月期间的全部租金。因此，依法应当驳回上诉人的上诉请求。泸州大世界商业管理有限公司辩称，上诉人所称泸州大世界商业管理有限公司是由案外人远信公司委托代为出租房屋，返租期最长为2012年12月31日，与事实不符。泸州大世界商业管理有限公司是依据上诉人与购房业主签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充合同》而非受案外人委托获得返租权，然后与业主签订《委托招商协议》将1至3楼商铺整体出租给被上诉人的。且已经将代为收取的租金以现金方式交付给上诉人。原审第三人泸州真诚物业服务有限公司辩称，已经将收取的租金全部以现金方式支付给了大世界商业管理公司，不应承担付款责任。一审法院认定事实：泸州市迎晖路2号的商业大世界大楼是泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司和案外人远信公司联合开发的，约定双方各占50%股份。该大楼于2002年建成竣工，2003年综合验收，但至今未能办理房屋产权证。2002年8月4日，双方签订《补充协议》，协议约定，双方对该大楼的房屋按楼层进行分配，泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司分得-1层、2层、4层房屋，远信公司分得1层、3层、6层房屋；-2层和5层产权不分割，由双方共有；每层除去销售（安置）面积、预订面积和划定为共有面积后的净剩面积，即属各方产权所有面积；在一定时间内，双方同意将双方共有面积和各方分得的面积全部由双方统一进行招商经营，直至另有协议为止。统一招商经营的收益、亏损各占50%等等。2003年8月24日，9月5日，双方又签订了新的补充协议，对-2层、5层、7层的房屋进行了处理、分割。此后，双方又通过口头协议，对已分割的房屋进行了部分调换和调整。再后来，双方产生了合作合同纠纷和承包合同纠纷，对房屋产权划分、共有情况等也产生了争议。双方对此类纠纷已另案诉讼，现尚未作出生效裁判。商业大世界大楼竣工前，泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司与远信公司就开始出售该大楼房屋。同时，双方口头委托第三人大世界管理公司按每年8%的投资收益金统一返租已出售房屋，并统一负责对外招租。双方在对外发放的售房招商宣传单上，载明了由大世界管理公司设专点，为业主提供招商服务。在泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司与商业大世界大楼业主签订《补充合同》中（多数系2002年9月签订的），也均明确了所购房屋交第三人大世界管理公司招商，招商期限既有2012年12月31日前截止的，也有2012年12月31日后截止的。2003年1月3日，泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司与远信公司签订《承包协议》，协议约定，商业大世界整栋大楼由远信公司承包，承包期从2003年1月1日至2012年12月31日止，远信公司按年支付相应承包费，十年共计7350万元；缴纳的承包费按双方投资比例各占50%，用于还本还贷付息，余分欠补；承包期间，该大楼的经营权利和责任由原告享受和承担等等。2003年8月27日，第三人大世界管理公司与成商集团泸州公司签订了《房屋租赁合同》，约定由大世界管理公司将商业大世界大楼1-3层整层出租给成商集团泸州公司使用，并将附属设施以及-2层115平方米员工更衣室和地上5层569.25平方米的场地免费提供给成商集团泸州公司使用，租赁期限自2003年9月1日起至2013年8月31日止，租金及各类费用（含折旧、装修、设备摊销等）总额共计2900万元，其中第十年支付350万元等等。同年12月16日，成商集团泸州公司与泸州市江阳区大世界物业管理有限公司（下称大世界物业公司）、第三人大世界管理公司以“由于商业大世界大楼部分业主终止了与大世界管理公司的委托招商协议，改由委托大世界物业公司代为招租”为由，分别签订了《房屋代租合同》、《房屋代租合同的补充合同》，将出租主体及余下租期的租赁费等进行了调整，租赁期仍至2013年8月31日止。该两份合同约定，商业大世界大楼2层2868.283平方米的场地由大世界管理公司与成商集团泸州公司保持租赁关系，余下租期租赁费总计3204991.08元，2012年9月1日至2013年8月31日租金为418291.27元；2层剩余部分、1层、3层整层改由大世界物业公司出租给成商集团泸州公司，并将附属设施以及-2层115平方米员工更衣室和地上5层569.25平方米的场地免费提供给成商集团泸州公司使用，余下租期租金总额11073342.58元、折旧、装修、设备摊销费用总额14278333元，其中2012年9月1日至2013年8月31日的租金为1423375.73元、折旧、装修、设备摊销费用为1841667元。2008年12月24日，第三人大世界管理公司与第三人真诚物业公司签订《委托招租协议》，将大世界商业大楼1-3层部分商铺、五楼成商办公室、-2层员工更衣室场地委托真诚物业公司代为招商、代签合同、代收租金。2008年12月25日，真诚物业公司与成商集团泸州公司签订了《房屋代租合同》，将大世界物业公司出租的房屋改为由真诚物业公司出租，租赁期限仍至2013年8月31日，其余不变。合同载明大世界物业公司经营期限截止于2009年3月17日，现大世界物业公司已被真诚物业公司吸收，故根据前合同订立本合同。2012年5月至2013年2月期间，泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司以通知、函告等形式三次向成商集团泸州公司告知，称泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司与远信公司的《承包协议》将于2012年12月31日届满，主张《承包协议》届满后再使用泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司的房屋将承担法律责任，要求成商集团泸州公司届时向泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司支付租金或退出大楼。成商集团泸州公司回函称其签订的相关租赁合同合法有效，不认可泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司的主张。成商集团泸州公司已于2013年8月31日从商业大世界大楼撤场，并已向大世界管理公司及真诚物业公司支付了2013年1月至8月的租金及各类费用。另查明：成商集团泸州公司已于2013年12月30日登记注销。注销时，成商集团公司（现为茂业商业股份有限公司）是成商集团泸州公司唯一的控股股东。一审法院认为，本案当事人争执的焦点是：1、第三人大世界管理公司是否有权对外出租涉案大世界商业大楼房屋及权限来源；2、第三人大世界管理公司出租涉案房屋给成商集团泸州公司的租赁期是否超越权限；3、成商集团股份有限公司（现为茂业商业股份有限公司）是否应当承担本案责任。一审法院对本案当事人争执焦点评析如下：1、关于第三人大世界管理公司是否有权对外出租涉案大世界商业大楼房屋及权限来源的问题。泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司认可整个大世界商业大楼均由泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司和远信公司委托第三人大世界管理公司对外统一招租。成商集团股份有限公司（茂业商业股份有限公司）及第三人大世界管理公司对此无异议。一审法院确认，第三人大世界管理公司有权对外出租涉案大世界商业大楼房屋，其出租权限来源于泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司及远信公司的共同委托。2、关于第三人大世界管理公司出租涉案房屋给成商集团泸州公司的租赁期是否超越权限的问题。泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司主张《承包协议》的承包期限是从2003年1月1日至2012年12月31日止，该期限即为第三人大世界管理公司的出租期限。大世界管理公司出租涉案房屋出租到2013年8月31日，属越权出租。成商集团股份有限公司（茂业商业股份有限公司）辩称《承包协议》与本案无关，不能约束成商集团股份有限公司（茂业商业股份有限公司）的租赁期限。第三人大世界管理公司辩称《承包协议》约定的期限不能作为授权招租的招租期限；泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司的授权不明确，仅从《补充合同》中可以看出，招租租赁期一般是10年，但招租期有在2012年12月31日之前的，也有在之后。因此，大世界管理公司出租涉案房屋给成商集团泸州公司，租赁期10年并无过错，没有超越权限。一审法院认为，在大世界商业大楼竣工前泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司与远信公司就授权委托大世界管理公司对涉案房屋对外统一出租。且泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司与大楼业主在2002年9月签订的《补充合同》就明确了由大世界管理公司返租已售房屋。2003年1月原告与远信公司才签订《承包协议》。因此，泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司与远信公司并不是依据《承包协议》来对大世界管理公司进行授权的。且泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司与远信公司所签《承包协议》的法律关系，与泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司和远信公司授权大世界管理公司对外招租的法律关系，是两个不同的法律关系。前者是内部承包经营法律关系，其期限是承包期限，仅对泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司与远信公司有约束力，对大世界管理公司没有约束力。后者是委托关系，委托关系中的约定对大世界管理公司才有约束力。加之，《承包协议》中没有任何涉及向大世界管理公司授权的内容。因此，泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司的主张不能成立。此外，泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司没有证据证明委托大世界管理公司出租涉案房屋受《承包协议》承包期限，即至2012年12月31日的限制。根据上述事实，泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司不能证明其委托招租是否有期限，期限多少。其大世界管理公司出租案涉房屋出租期超越权限，一审法院不予支持。3、关于成商集团股份有限公司（茂业商业股份有限公司）是否应当承担本案责任的问题。泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司主张涉案房屋的出租超出权限；且泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司多次告知成商集团泸州公司涉案房屋的租期越权后，合同即应部分无效，成商集团泸州公司明知涉案房屋的租期越权，仍拒不搬离。因此，成商集团泸州公司应当承担责任。一审法院认为，泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司不能证明大世界管理公司有出租期限限制，其主张自身不成立。第三人具有出租授权，没有出租期限制，其与成商集团泸州公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，自签订时即具有法律约束力，不得擅自变更、解除。泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司主张“其向成商集团泸州公司申明以后，合同应部分无效（就其主张越权部分）”没有法律依据，一审法院不予支持。此外，即便是泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司与大世界管理公司内部之间约定了授权期限。但泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司对外以公开方式，（这种公开方式不论是以宣传单方式，还是以签约习惯、让其在招商地设点等其他方式），向社会公众表示大世界管理公司具有招租的权限，而没有说明招租期限是有限制的。成商集团泸州公司在与大世界管理公司签订租赁合同时，就有理由相信大世界管理公司有出租权，并没有出租限制。这种情况下的授权效力认定，仍应以公开的外部授权为准。综上所述，一审法院认为：第三人大世界管理公司受泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司委托对外招租，有权出租涉案房屋。其与成商集团泸州公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，自签订时即具有法律约束力。成商集团泸州公司自此时起，便享有该合同所约定的权利，并可以向泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司主张就该合同享有的抗辩。随后产生的两次中间人的变化，没有改变成商集团泸州公司总租赁期，无论是否成立，均不影响成商集团泸州公司在本案中的租赁权。泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司主张第三人大世界管理公司出租涉案房屋的租期超越权限，要求成商集团泸州公司或成商集团股份有限公司（茂业商业股份有限公司）向其支付2013年1-8月房租损失等，但不能证明其委托招租有时间上的限制及具体期限，应承担举证不能的责任。且本案成商集团泸州公司本就已支付了2013年1-8月房租，没有再支付的义务。综上，经一审法院审批委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决:驳回泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司的诉讼请求。本案案件受理费29304元，保全费5000元，由泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司承担。本院二审中，泸州大世界商业管理有限公司向法庭提交了一份西南政法大学司法鉴定中心的《鉴定意见书》、一份《委托代招租协议》及一份泸州市国家税务局出具的“答复”，以此证明泸州大世界商业管理有限公司2004年即丧失经营资格，且泸州大世界商业管理有限公司与泸州市江阳区大世界物业管理有限公司于2005年签订的《委托代招租协议》系伪造。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：西南政法大学司法鉴定中心的《鉴定意见书》鉴定意见结论为：标注时间为“二OO五年一月一日”、甲方为“泸州大世界商业管理有限公司”、乙方为“泸州市江阳区大世界物业管理有限公司”的《委托代招租协议》原件上的印文老化程度低于2005年和2007的样本印文的老化程度。仅凭该鉴定意见不能证明《委托代招租协议》系伪造；税务机关出具的“答复”仅能证明2004年泸州大世界商业管理有限公司在该税务机关转为“非正常户管理”，不能证明该公司已经注销丧失诉讼主体资格。二审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明认定的事实予以确认。二审另查明，被上诉人成商集团股份有限公司经国家工商总局核准，企业名称已变更为“茂业商业股份有限公司”。本院认为，本案中，上诉人泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司的诉讼请求是要求被上诉人承担违法占用上诉人房屋的使用费281.2992元及利息。同时，本案涉案《房屋租赁合同》、《房屋代招租合同》、《房屋代招租合同的补充合同》的相对方分别是成商集团泸州公司与泸州大世界商业管理有限公司、泸州市江阳区大世界物业管理有限公司、泸州真诚物业服务有限公司。因此，泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司所提起的应当是财产损害赔偿之诉，故本案的真实法律关系不是租赁合同关系，而是财产损害赔偿关系。本案应当审查被上诉人茂业商业股份有限公司是否存在侵害上诉人物权，有违法占用上诉人房屋的行为。本案中，泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司与案外人远信公司在大世界商业大楼竣工前就授权泸州大世界商业管理有限公司对涉案房屋对外统一招租，且没有证据证明委托大世界管理公司出租涉案房屋受《承包协议》承包期限截至于2012年12月31日；第三人管理公司与被上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效；同时，被上诉人已经向第三人支付了全部租金，上诉人可以按照委托协议约定的方式取得应得的租金收益，因此，被上诉人与第三人受委托后签订的房屋租赁合同不存在有损害上诉人合法权益的情形，被上诉人不应承担再向上诉人支付占用房屋使用费的义务。本案中第三人之间的转委托行为系另一民事法律关系，本院不作审理。综上所述，泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29304元，由上诉人泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王文辉审　判　员　　何　燕代理审判员　　李　霞二〇一六年十月九日书　记　员　　王　丽微信公众号“”