（2016）川17民终844号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2016-12-21
案件名称
上诉人王登书与被上诉人彭祥禹、奚弟翠、程伟民房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省达州市中级人民法院
所属地区
四川省达州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王登书,彭祥禹,奚弟翠,程伟民
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川17民终844号上诉人（原审被告）：王登书，女，汉族，户籍地四川省万源市，系程伟民之前妻。委托诉讼代理人：蔡朝国，宣汉县东乡法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：彭祥禹，男，汉族，住四川省宣汉县。委托诉讼代理人：张世川，宣汉县南坝法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：奚弟翠（又名奚丹），女，汉族，住四川省宣汉县，农村居民，系彭祥禹之妻。委托诉讼代理人：彭祥禹，系其丈夫。被上诉人（原审被告）：程伟民，男，汉族，住四川省宣汉县。上诉人王登书因与被上诉人彭祥禹、奚弟翠、程伟民房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省宣汉县人民法院作出的（2015）宣汉民初字第860号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人王登书的上诉请求：驳回被上诉人彭祥禹、奚弟翠的诉讼请求。事实和理由：诉争房屋属上诉人所有，程伟民无权处分，《房屋预售合同》上王登书的签名也是程伟民签的，王登书并不知情，该合同无效。本案程伟民的行为属于合同诈骗，应该移送公安机关处理。被上诉人彭祥禹、奚弟翠辩称，本案《房屋预售合同》合法有效，一审判决正确应予维持。被上诉人彭祥禹、奚弟翠向一审法院起诉请求：2008年4月11日，被告程伟民购买了位于宣汉县南坝镇解放街74号罗建秀、康容洲两个旧房门市。2008年4月23日，宣汉县金宏房地产开发有限责任公司与被告程伟民签订了房屋拆迁安置合同，被告程伟民获得安置门市两个和住房两套。2010年10月2日，被告程伟民将拆迁后偿还的一个门市（从南坝镇老建筑社巷道至南坝钢丝桥方向正街面第二个）以10200.00元每平米的价格出售给两原告，原告已付购房款10万元。2014年8月22日房屋主体竣工后，原告居住该房屋时，被告王登书等人阻止原告居住。2015年4月1日，原告彭祥禹、奚弟翠起诉来院，要求判令：1、确认2010年10月2日原、被告签订的房屋出售合同有效；2、此门市归原告所有；3、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1999年1月4日，被告程伟民与被告王登书登记结婚。2008年4月11日，被告程伟民与案外人罗建秀、康容洲签订《买卖房屋契约》载明：“罗建秀、康容洲（别名康良旭）愿将宣汉县南坝解放街74号、非住宅、产权面积32.79平方米（房权证第274**号）以叁万元人民币卖给程伟民。……同时现金交付结束后，罗建秀、康容洲（康良旭）将房产权证及附属文件原件：房产权证宣房权字第274**号、建房注册号51151、印制编号00026393交付程伟民永远管业。卖房人：罗建秀印章、康容洲印章，买房人：程伟民签字，在场人：李明英、马文胜签名，执笔人：唐孝坤签字。二〇〇八年四月十一日”。2008年4月23日，被告程伟民与宣汉县南兴建司金虹房地产开发公司项目负责人何光祥签订《房屋拆迁补偿协议书》载明：“甲方（开发商）补偿乙方（程伟民）3.5米X9.2米门市2个，套房面积在100㎡以上至110㎡以下2套，对超出的面积，乙方向甲方补50000元补差价，……甲方：何光祥签名并捺指纹，乙方：程伟民签名并捺指纹，2008年4月23日”。2010年10月2日，被告程伟民和以其前妻王登书的名义与原告彭祥禹、奚丹签订《房屋预售合同》载明：“甲方：程伟民、王登书（夫妇），乙方：彭祥禹、奚丹（夫妇）。甲方在南坝镇清泉社区解放街有旧房门市两个（其原门牌号为35、33）。2008年4月23日甲方与宣汉县南兴建司金宏房地产开发有限公司自愿达成房屋拆迁补偿协议。偿还甲方门市两个，套房两套，现因甲方资金欠缺，自愿将偿还的其中一个门市预售给乙方，经甲乙双方反复协商，特达成如下协议：一、门市地点：从南坝镇老建筑社巷道至南坝钢丝桥的正街面第二个门市（即旧门市33号位置）。二、门市面积：以宣汉县金宏房地产开发有限公司偿还的门市面积（建筑面积）为准。三、门市价格：按建筑面积每平方米为10200.00元（大写壹万零贰佰元整）计算。四、资金给付办法：签订此协议时乙方首付购房款10万元正（大写：壹拾万元整），旧房拆迁后主体工程动工付10万元正（大写：壹拾万元整），主体工程结束后甲方交付房屋时，乙方全部付清。五、甲方房屋拆迁新房建成后，如果甲方在开发商中购得挨着叁个门市，乙方同意下移一个门市。若乙方原33号和下移一个门市都不能入住，就以第一个门市（即旧房35号门市位置为准）。六、以上协议分甲乙双方反复协商面成，互不反悔，签字生效，如一方违约承担另一方违约金10万元正（大写：壹拾万元整）。七、甲方房屋如果从签订此协议后一年内不能拆建，甲方自愿以此旧房门市33号的评估价拆算给乙方。乙方减去已给付的10万元本金后，下差部分按评估价一次性付清此房屋款，评估费、诉讼费各一半。八、甲方2008年4月21日购买罗建秀、康容洲的房屋契原件交予乙方保管，乙方不得对外复印或丢失，否则应承担全部责任。甲方：程伟民签字并捺指纹，王登书（由程伟民代王登书签名并捺指纹），乙方：彭祥禹签名并捺指纹，奚丹（由彭祥禹代奚丹签名并捺指纹）。在场人：赵耀华签名，张世川笔2010.10.2。二〇一〇年十月二日”。同日，被告程伟民向原告彭祥禹出具“收条今收到彭祥禹预付购房款100000.00元，大写壹拾万元整。收款人：程伟民签名并捺指纹，2010年10月2日”一份，并将被告程伟民与案外人罗建秀于2008年4月11日买卖房屋契约交付原告彭祥禹保管。2011年1月10日，被告程伟民给原告彭祥禹出具收条一份，载明“今收到彭祥禹预付购房款30000.00元正，大写叁万元正。2011年元月10日程伟民”。2012年4月12日，被告程伟民、王登书（甲方）与何光祥、曹天荣、李志荣（乙方）签订《拆迁置换房协议》二份，该协议载明“乙方补偿甲方门市建筑面积≥36㎡，壹号（位置）贰（位置）注：正街面门市宽3.6米，进深：10米，乙方向甲方补偿的新房，按照原甲方的门市顺序进行补偿……本协议无论甲乙双方谁违约，本协议继续履行。甲方：王登书签名并捺指纹，程伟民签名并捺指纹，乙方：何光祥、曹天荣、李志荣签名并捺指纹，2012年4月12日”。2012年4月21日，原告彭祥禹、奚丹向被告程伟民、王登书用国内特快专递邮件详情单邮寄书函一封。该书函载明“程伟民、王登书夫妇：2010年10月2日你们夫妇已经给我签订了房屋预售合同，我们双方均按此合同恪守信誉和条款，在第四条合同中约定旧房拆迁后主体工程动工时付10万元，原签订房屋预售合同时付你10万元，你于2011年1月10日急差资金打电话后又付3万元，下差7万元，我电话告诉你叫你来拿7万元你不拿，只好用函件通知你，我已将7万元准备齐，限你收到此函件后速来领取7万元购房款为盼。此致！彭祥禹、奚丹夫妇亲笔，2012年4月20日”。2014年8月，该房所在的项目主体工程全部结束，被告程伟民、王登书拒绝向原告彭祥禹、奚丹交付门市，原告彭祥禹、奚丹于2015年4月1日起诉来院，提出前述请求。同时查明：2009年12月30日，被告程伟民与被告王登书在宣汉县南坝镇民政办办理了离婚登记，离婚协议书载明“甲方：程伟民，乙方：王登书，男方程伟民与女方王登书依法于1999年1月4日登记结婚，现因夫妻双方感情不和，自愿达成以下离婚协议：一、程伟民与王登书自愿离婚。……三、夫妻共同财产—位于南坝镇解放街35号房归王登书所有，程伟民与王登书个人用品归各人所有。四、夫妻无共同债务，共同债权壹拾玖万元由男方程伟民所有。协议人签章：程伟民签名并捺指纹，王登书签名捺指纹。与存档件一致（加盖民政部门印章）09.12.30”。2012年12月28日，被告程伟民、王登书仍以夫妻名义将开发商安置给被告程伟民、王登书的套房卖给向辉夫妇。案件审理中，原告彭祥禹、奚弟翠申请撤回“判决该门市归原告所有”的诉讼请求。一审法院认为，2008年4月23日，被告程伟民、王登书与案外人罗建秀、康容洲通过签订买卖合同的方式取得位于宣汉县南坝镇清泉社区解放街门牌号33号、35号街面房的占有权后。同日，被告程伟民、王登书与案外人宣汉县南兴建司金宏房地产开发有限公司签订房屋拆迁补偿协议，由拆迁方给被告程伟民、王登书安置街面房（门市）2间和住房两套。2010年10月2日，被告程伟民及其以前妻王登书的名义与原告彭祥禹、奚丹夫妇签订《房屋预售合同》时，虽二被告已办理离婚登记，但被告王登书当时也实际到场，证明被告王登书知晓被告程伟民与原告彭祥禹签订房屋买卖合同一事。2012年12月28日，被告程伟民、王登书仍以夫妻名义将开发商安置给被告程伟民、王登书的套房卖给向辉夫妇，证明被告程伟民、王登书在处置房屋过程中仍以夫妻名义共同处置。因此，应认定2010年10月2日被告程伟民及其以其前妻王登书与原告彭祥禹、奚弟翠签订《房屋预售合同》的行为属共同行为，故被告王登书辩称其没有到场和不清楚的理由不成立，其辩解主张本院不予采纳。原、被告签订房屋买卖合同后，原告彭祥禹、奚丹夫妇先后向被告程伟民交付房屋款13万元，该合同系原、被告的真实意思表示，且不违背法律的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”、第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定和最高人民法院关于《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，该合同属有效合同。被告程伟民辩称卖给原告彭祥禹、奚丹的门市没有在合同约定的期限内拆迁，应该按照合同中第七条的约定认定该合同属无效合同，该主张于法无据。本案审理中，原告彭祥禹、奚弟翠于2015年10月16日申请撤回“判决该门市归原告所有”的诉讼请求，系原告彭祥禹、奚丹的真实意思表示，且不违背法律的强制性规定，法院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条和最高人民法院关于《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决：原告彭祥禹、奚弟翠与被告程伟民、王登书于2010年10月2日签订的《房屋预售合同》有效。案件受理费4300.00元，由被告程伟民、王登书负担。二审中，上诉人王登书称对2012年4月21日被上诉人给程伟民邮寄信函的情况不知情，当时她已与程伟民离婚。双方对一审法院查明的其他事实无异议，本院予以确认。另查明，一审中彭翔禹、奚弟翠撤回了第二项诉讼请求，即诉争“门市归原告所有”。同时查明，程伟民与王登书于2009年12月30日离婚，双方约定位于南坝镇解放街35号房归王登书所有，但是没有明确约定33号门市的归属。本院认为：诉争房屋是程伟民与王登书原33号、35号门市拆迁安置房屋，程伟民与王登书于2009年12月30日离婚，双方约定位于南坝镇解放街35号房归王登书所有，但是没有明确约定33号门市的归属。由于在拆迁安置合同中，并没有约定安置门市与被拆迁门市的对应关系，因此王登书与程伟民对拆迁安置后的房屋的产权是共有关系。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，上诉人王登书以被上诉人程伟民无处分权主张《房屋预售合同》无效的主张不成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人王登书负担。本判决为终审判决。审 判 长 ：侯必明审 判 员 ： 彭 军代理审判员 ：罗一程二〇一六年十月九日书 记 员 ：王春燕 微信公众号“”