（2016）浙0522民初1365号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2016-12-02
案件名称
长兴丽湖名居资产管理服务有限公司与章永和、曹学明等物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
长兴县人民法院
所属地区
长兴县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长兴丽湖名居资产管理服务有限公司,章永和,曹学明,梁远隆,阙水金,杜政勇,胡培英
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0522民初1365号原告：长兴丽湖名居资产管理服务有限公司，住所地浙江省长兴县雉城街道中央大道2988号。组织机构代码证：55285476-8。法定代表人：何宏，经理。委托代理人：周玉才，公司职员。委托代理人：王炳利，公司职员。被告：章永和，男，1954年8月9日出生，汉族，长兴县人，住长兴县。被告曹学明，女，1954年11月28日出生，汉族，长兴县人，住长兴县。被告梁远隆，男，1974年3月14日出生，汉族，福建省上杭县人，住福建省上杭县，现住长兴县。被告阙水金，女，1976年10月14日出生，汉族，福建省上杭县人，住福建省上杭县，现住长兴县。被告杜政勇，男，1966年7月14日出生，汉族，长兴县人，住长兴县。被告胡培英，女，1967年9月18日出生，汉族，长兴县人，住长兴县。原告长兴丽湖名居资产管理服务有限公司(以下简称丽湖资产公司)诉被告章永和、曹学明、梁远隆、阙水金、杜政勇、胡培英物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月26日立案受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂转普通程序。本案于2016年7月22日公开开庭进行了审理。原告丽湖名居物业的委托代理人王炳利、被告梁远隆、杜政勇到庭参加诉讼，被告章永和、曹学明、阙水金、胡培英未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丽湖名居物业诉称：六被告是雉城街道丽湖名居8幢401、402、403室业主。2011年10月1日,原告与长兴宏发实业发展有限公司签订前期物业服务合同，约定其为包含六被告在内的丽湖名居小区业主提供物业管理业务，并约定服务期限从2011年10月1日至业主委员会成立之日。2013年8月1日，丽湖资产公司进行股权转让，股东长兴宏发实业发展有限公司将其拥有的100%股权转让给珠海市凯宏物业管理有限公司。2014年7月1日，原告与丽湖名居业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告继续为丽湖名居业主提供物业服务，被告应切实履行缴纳物业费的义务，但被告从2013年8月1日起至2015年9月30日，无故拖延缴纳物业管理费构成违约。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼，请求判令：1、六被告立即支付2013年8月1日起至2015年9月30日物业服务费93106元、滞纳金114423.69元，合计207529.69元（暂计算至2015年9月30日，之后的费用另计）；2、本案诉讼费由被告承担。原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据材料：A1、房地产权发证存根一份，证明六被告系雉城街道丽湖名居8幢401、402、403室业主的事实；A2、物业费催缴通知单及张贴的照片各一份，证明原告向被告催缴物业服务费的事实；A3、物业管理费及相关费用明细表一份，证明被告结欠物业费及滞纳金具体计算方式及数额；A4、前期物业服务合同一份，证明原告系丽湖名居小区的物业管理服务单位，合同约定的履行期限从2011年10月1日起至丽湖名居小区业委会成立时止；A5、物业服务合同一份，证明从2014年7月1日起，原告与丽湖名居小区业委会签订物业服务合同并按约履行物业服务的事实；A6、股权转让协议一份，证明丽湖资产公司股东变更的事实；A7、“丽湖中央大厦”小区物业服务收费备案一份，证明被告应缴付物业服务费标准。被告杜政勇答辩称，关于原告起诉的涉案物业于2013年8月1日至2015年9月30日未交纳物业费的事实无异议，但双方就物业费的计算标准以及原告物业服务存在瑕疵存在争议，故被告未能按约交纳物业服务费。双方争议如下：1、原告起诉物业费的计算标准不符约定，被告与房产公司(长兴宏发实业发展有限公司)签订的物业费的价格为1.5元，而原告起诉要求按2.5元收取，原告公司收取物业费混乱，存在乱收费现象；2、2013年5月1日至2014年5月1日，涉案物业系由梁远隆使用，从事宾馆经营，该期间的物业费应由梁远隆支付；3、2014年5月1日至2015年9月30日，涉案物业停止营业，无人使用。2015年9月2日，被告发现涉案物业宾馆大门敞开，房内电脑丢失，门锁被损，损失惨重，应由物业公司赔偿损失；4、涉案物业存在漏水，至今未修复，物业公司服务存在瑕疵；5、滞纳金不予认可；6、2015年9月17日，经原告与杜政勇协商达成协议，双方明确由杜政勇夫妇代付水电费，原告放弃向杜政勇夫妇收取2015年9月30日前的物业费的事实。综上，请求驳回原告对被告杜政勇、胡培英的诉讼请求。被告杜政勇为证明自己的主张，向本院提交以下证据材料：B1、照片一组，证明因原告未尽物业服务义务，导致涉案物业遭受财产损害的事实；B2、函及回函及邮寄单一组，证明被告在发现涉案物业财损后，以书面的形式向房产公司及原告发函，后房产公司回函，但原告并未回应的事实；B3、丽湖名居(4层6、7、8幢)若干问题证明及收据各一份，证明2015年9月17日，经原告与被告杜政勇协商并达成协议约定，由杜政勇夫妇代付水电费，原告放弃向杜政勇夫妇收取2015年9月30日前的物业费的事实；B4、“丽湖名居”补充协议一份，证明2009年1月13日，长兴宏发实业发展有限公司与被告签订物业补充协议，约定商场的物业管理费的收费标准为1.5元的事实。长兴宏发实业发展有限公司系丽湖资产公司的全资股东。被告梁远隆答辩称，与被告杜政勇的答辩意见一致，另补充答辩意见，因涉案物业没有单列电表，故涉案物业的电费均由原告按照总电费核算后向被告收取，该电费价格高于供电局的电费收费标准，但原告并未对多收取的电费开支向被告予以说明。被告梁远隆未向本院提交证据材料。被告章永和提供书面答辩意见，要求法院依法判决，但未提交证据材料。被告曹学明、胡培英、阙水金未答辩，也未向本院提交任何证据材料，视为放弃质证、举证的权利。本院对双方提交的证据材料经审查后认为，上述证据材料中A1及B3，因双方对证据三性均无异议，本院予以采信。对A2，被告杜政勇、梁远隆认为原告仅电话联系，并未向被告发送书面催讨函，因被告当庭确认原告已向被告催讨物业服务费的事实，故本院对原告举证的证明事实予以认定。A3不符合证据的三性，本院不予采信。A6的真实性予以确认，但该证据对双方当事人在本案中的争议焦点无关联性，故不予采信。B1、B2，本院结合庭审查明的事实，对被告证明原告服务存在瑕疵的事实予以认定。对A4、A5、A7及B1、B4的真实性，本院予以认定，但至于前述证据的证明对象，本院将结合证据载明的内容及本案相关事实予以综合认定。依据上述采信的证据，并结合到庭当事人的陈述，本院查明本案事实如下：被告章永和、曹学明、杜政勇、胡培英、梁远隆、阙水金系长兴县雉城街道丽湖名居小区8幢401、402、403室业主，房屋建筑面积合计为1432.43平方米。2009年1月13日，案涉物业建设方长兴宏发实业发展有限公司与被告章永和、杜政勇、梁远隆签订“丽湖名居”补充协议。2011年10月1日，原告与建设方长兴宏发实业发展有限公司签订《前期物业服务合同》一份，合同期限从2011年10月1日至小区业主委员会成立之日起。2014年7月1日，原告与丽湖名居业主委员会签订《物业服务合同》一份，合同期限从2014年7月1日至2016年6月30日。后双方就案涉物业费产生纠纷，原告于2016年2月26日向本院起诉。另查明，2015年9月17日，经被告杜政勇与原告协商，由被告杜政勇代交水电费，原告承诺放弃向被告杜政勇主张2015年9月30日前物业费的权利。本案双方争议的事实焦点为：案涉物业的收费标准。本院认为，根据《物业管理条例》第二十二条规定：建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条的规定：建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。现本案案涉物业的建设方为长兴宏发实业发展有限公司，其于2009年1月13日与被告章永和、杜政勇、梁远隆签订“丽湖名居”补充协议(证据材料B4)，该单明确告知商场按1.5元/月.平方米(不含水泵、电梯、扶梯等能耗费)收取费用，并由被告签字认可。该份书证系长兴宏发实业发展有限公司依据前期物业合同向被告发放的临时管理规约告知单，且经被告确认。故被告应知在前期物业服务期间按1.5元收取案涉物业的物业费的事实。2011年10月1日，建设方与原告签订前期物业服务合同，合同中约定办公楼按2.5元收取，但对商铺的收费标准并未约定，根据现有证据，建设方及原告对该变更的收费标准并未向被告明示并书面通知，且在2013年8月1日前，原、被告双方仍按1.5元结算物业费，故原告要求被告在前期物业服务期限内按2.5元交纳物业费的请求，与事实不符，本院不予支持。2014年7月1日，原告与丽湖小区业委会签订物业服务合同，合同约定商业广场商铺按5元计价。该物业服务合同系由丽湖名居小区业委会签订的，对包含被告在内的丽湖名居小区业主具有约束力，现原告主张在物业服务期间按2.5元计收物业服务费，与其向物业管理部门备案的收费标准相符，本院予以支持。综上，本院认为，原告依据其与长兴宏发实业发展有限公司及长兴丽湖名居业主委员会签订的前期物业合同及物业服务合同，依约向包括被告在内的丽湖名居小区各业主提供物业管理服务，履行了合同义务，作为该小区业主之一的被告应承担给付物业服务费的民事责任，本院对于原告要求被告支付拖欠的2013年8月1日起至2015年9月30日物业服务费的请求予以支持，经本院核算该期限内的物业费为77351.22元(1432.43㎡×11月×1.5元/月.㎡+1432.43㎡×15月×2.5元/月.㎡)。关于被告杜政勇提出，因其代付水电费，原告承诺放弃向被告杜政勇夫妇主张2015年9月30日前物业费的意见，本院予以采信。原告认为该承诺仅系放弃杜政勇个人物业费的意见，与事实不符，本院不予采信。据此本院确认案涉物业费金额为51567.48元(77351.22*2/3=51567.48)。原告诉请中的其他超过部分，本院不予支持。对于原告主张逾期付款违约金，根据本院对丽湖名居小区的现场调查及当事人的陈述，原告提供的物业管理服务确存有一定瑕疵，且本案中双方因就收费标准产生争议，故被告并非无故拖欠原告物业管理费，因此，原告要求被告支付物业管理费逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告应对提供的物业管理费服务不足之处予以整改。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告章永和、曹学明、梁远隆、阙水金给付原告长兴丽湖名居资产管理服务有限公司物业服务费51567.48元，限于本判决生效后十日内履行；二、驳回原告长兴丽湖名居资产管理服务有限公司的其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4413元，由原告长兴丽湖名居资产管理服务有限公司负担3324元，由被告章永和、曹学明、梁远隆、阙水金负担1089元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 长 马立平审 判 员 蒋晓菁人民陪审员 陈小勤二〇一六年十月九日书 记 员 钱 丹 来源：百度搜索“”