（2016）粤0305民初369号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2017-07-18
案件名称
杨怡雯与深圳紫光软件有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事案件判决书
法院
深圳市南山区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨怡雯,深圳市紫光软件有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
{C} 广东省深圳市南山区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）粤0305民初369号 原告：杨怡雯（反诉被告，以下简称原告），女，汉族。 委托诉讼代理人：颜业祺，广东瀛尊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙石磊，广东瀛尊律师事务所实习律师。 被告：深圳市紫光软件有限公司（反诉原告，以下简称被告），住所地深圳市南山区高新科技园中区科苑路与科华路交接处东方科技大厦23楼2307室，组织机构代码32627764—0。 法定代表人：张彬。 委托诉讼代理人：姚平杰，广东法鹏律师事务所律师。 原告杨怡雯诉被告深圳紫光软件有限公司以及被告深圳紫光软件有限公司反诉原告杨怡雯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年9月12日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人颜业祺，被告的委托诉讼代理人姚平杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的2015年4月19日至6月22日期间的租金等应付费用人民币96727元（人民币，下同）；2、被告按中国人民银行同期贷款利率标准支付上述应付费用自2015年4月20日至实际付清之日止期间的利息，利息暂计至2016年1月5日为3072元；3、被告向原告支付2015年6月23日至6月30日期间逾期未搬离占用租赁房屋的赔偿金等应付费19776元；4、被告向原告支付租赁期间由原告垫付的2015年4月19日至6月30日期间的水电费6541元；5、被告向原告支付原告因本案而支出的律师费21000元；6、被告承担本案全部诉讼贾用。以上共计：147116元。事实与理由：2015年1月19日，原、被告签订了《深圳市房屋租赁合同书》及租赁合同补充协议，约定由被告承租原告位于深圳市南山区科苑路16号东方科技大厦2301-7房（以下简称涉案房产），租赁期限自2014年12月19日起至2016年12月18日止，每月租金、月装修使用费等月应付费用共计45341元，被告应于每月19日前向原告支付当月（本月19日至下月19日期间）租金、装修使用费等应付费用。原告交付租赁房屋时，被告向原告支付74926元租赁保证金，被告所交租赁保证金不能当作租金抵扣，被告超过7天未支付月应付费用或拖欠可能导致原告损失的各项费用达10000元以上时，原告有权单方解除租赁合同，并有权向被告追究损害赔偿、不予退还租赁保证金等违约责任，同时因被告违约而产生的律师费由被告承担。合同终止后，被告应于当日迁离并返还租赁房屋，逾期不迁离或不返还租赁房屋的，原告有权就逾期部分向被告收取相当于双倍租金的赔偿金，租赁合同书及补充协议还对双方其他权利义务、违约责任、争议解决方式等进行了约定。租赁合同签订前，原告已将租赁房屋移交给被告使用，按照合同约定，被告应于每月19日前向原告支付租金，但是在后续合同履行过程中，被告多次迟延支付租金，且自2015年4月即拖欠原告租金及费用至今。原告多次通过电话、短信及上门等方式催缴租金无果，被告的行为已经严重违反了租赁合同及补充协议的约定，于是，原告在2015年6月22日向被告发出《关于解除租赁合同的通知函》解除了与被告的租赁合同，并于2015年6月30日收回了房屋。原告认为，被告在承租期间迟延支付租金超过7天，原告依约有权解除双方的租赁合同及补充协议，并有权要求被告承担合同约定的包括但不限于支付滞纳金、赔偿损失、不予退还保证金等违约责任。 被告辩称：一、被告不应当支付原告律师费21000元。第一，律师费是否已经发生的证据不足。原告提交了《委托代理合同》作为证据，但签订《委托代理合同》并不表示费用已实际发生。第二，由于原告没有提供支付律师费的增值税发票，故原告提供的证据不足以支持其支付律师费21000元。二、原告主张2015年4月19日至同年6月30日期间的水电费6541元证据不足。第一，原告垫付上述费用，应当以相应的税务发票为准。第二，原告提供的证据与所主张的事实不符。1、被告在2015年1月19日签订租赁合同，租赁涉案房产，然而原告主张被告支付2014年12月22日至2015年1月18日期间即双方没有发生租赁关系前的水电费用，与合同约定不符。2、原告主张被告没有支付2015年4月19日至6月30日期间水、电费用6541元，然而原告提供的《东方科技大厦费用通知单》显示“2014/12/22-2015/06/30”期间的水电费合计为6541.13元，日期明显矛盾。第三，水、电费发票由交费人持有，则房屋通常由交费人占有使用。根据房屋租赁交易规则，谁支付水电费，则发票由付费人持有。被告在2015年4月19日前已经搬离涉案房产并支付了水电等相关费用，如果被告没有结清费用，则东方科技大厦的物业公司必定催促原告缴纳，否则物业公司必定对涉案房产断电。既然原告主张垫付2015年4月19日至6月30日期间的水电费，则水电费发票必定由原告持有，而原告没有提供上述费用的发票，则说明涉案房产由第三人承租。三、原告主张被告支付2015年4月19日至6月22日期间的租金等费用96727元、2015年6月23日至6月30日期间逾期未搬离涉案房产的赔偿金19776元及逾期支付租金利息3072元的证据不足。第一，原告2015年4月19日前已搬离涉案房产，故原告主张被告2015年4月19日至6月30日占有使用房屋与事实不符。第二，涉案房产2015年4月19日至6月30日期间由第三人占有使用。按照房屋租赁交易习惯，房屋空置期同的水费、电费、物业管理费等相关费用由出租人承担，原告主张其垫付2015年4月19日期间至6月30日期间的水电费用，原告没有提供相关的发票，说明涉案房产在此期间被第三人承租，水费、电费、物业管理费等相关费用由第三人支付，发票也由第三人持有。第三，被告支付原告租赁保证金90682元，足以补偿被告提前解除租赁合同的损失。根据房屋租赁市场交易习惯，被告与原告签约时支付保证金的目的是当出现被告提前退租可能导致原告需要重新寻找承租人的情形时，被告以此保证金补偿原告。在被告提前解约的情况下，原告不但不予不退还保证金90682元，反而要求被告支付2015年4月19日至同年6月22日期间的租金等费用96727元、2015年6月23日至同年6月30日期间逾期未搬离涉案房产的赔偿金19776元及逾期支租金利息3072元，明显违反公平原则。第四，即使被告在2015年4月19日至6月30日期间仍占有使用涉案房产，被告也不应当支付该期间原告主张的全部损失。根据《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。如果自2015年4月19日起，被告仍然占有使用涉案房产而不支付租金等费用，原告有条件有能力强制要求被告搬迁，然而原告没有采取任何相应的补救措施。四、原告没有提供租金及相关费用的发票，根据《合同法》第67条规定，原告应当提供相应的增值税发票，然而原告至今没有提供，故被告有权拒付租金及相关费用。 被告向本院提出反诉请求：1、原告提供2015年1月19日至同年6月22日期间的租金税务发票；2、原告提供2015年1月19日至6月22日期间的月装修使用费和月固定费用税务发票；3、本案反诉费由原告承担。被告当庭请求将第一项诉讼请求中的6月22日变更为6月30日。事实与理由：《房屋租赁合同》第四条约定，原告收取租金时，应向被告开具税务发票。但原告从没有向被告提供租赁税务票据。此外，收取装修使用费和固定费用开具相应发票是出租人税法上的义务，无论是否在合同中明确约定，要求出租人收到费用后开具相应数额的装修使用费和固定费用发票也都是承租人的合同权利。因此，被告按月向原告支付装修使用费和固定费用，原告应当向原告提供相应的增值税或其他相应税务发票。然而，原告至今没有交付。 针对被告的反诉，原告辩称：一、根据《民事诉讼法》第119条的规定，起诉必须属于人民法院受理范围和受诉法院管辖，被告要求原告开具发票的请求，根据《中华人民共和国税收征收管理办法》及《中华人民共和国发票管理办法规定》，税务机关负责发票管理工作，发票及税收管理是相应行政机关的行政权范畴，不属于人民法院审理范围，被告的反诉没有法律依据，应予以驳回。二、关于租金的税务发票，原告已向被告开具了2015年1月至4月的租金发票，对于2015年4月之后的租金被告并没有支付，根据双方租赁合同第3条的约定，原告无需向被告开具发票，2015年4月之后的费用被告也没有支付，即使需要开具发票，也应在收到相应费用后开具。三、关于月装修使用费发票，月装修使用费实质是原告为被告垫付资金装修，被告按月将装修的费用支付给原告，该费用并不属于应税费用，双方合同也没有约定原告有向被告开具该部分费用发票的义务，因此被告请求该证据是没有依据的 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年6月17日，原告（乙方）与深圳东方置业发展有限公司（甲方）签订《东方科技大厦租赁合同补充协议》，约定甲方将位于深圳市南山区科技园科苑路的东方科技大厦23层出租给乙方使用，建筑面积为1800平方米，甲方同意乙方将所承租物业装修改造和分割出租，租赁期限从2014年8月1日起至2024年7月31日止。 2015年1月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案的东方科技大厦2301-7房出租给乙方使用，建筑面积为288.18平方米，租赁期限从2015年1月19日起至2016年12月18日止；租金为28818元，乙方应于每月19日前向甲方交付租金，甲方收取租金时，应向乙方开具税务发票；甲方应于2015年1月19日前将租赁房屋交付乙方使用，甲方交付房屋时，可向乙方收取租赁保证金74926元；出现下列情形之一，甲方可不予返还保证金：1、租赁期未满；2、租赁期内由逾期或未交清全部应结费用……出现些列情形之一（一）乙方拖欠租金达7天以上；（二）乙方利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的……甲方可就因此造成的损失……2、向乙方请求损害赔偿；3、不予退还租赁保证金……除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记（备案）；乙方的送达地址为租赁房产地址，一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达，及其它内容。 同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同补充协议》，约定修改和补充的内容和主合同不一致的，以补充协议为准；租赁期从2014年12月19日起至2016年12月18日止；2014年12月19日至2015年12月18日期间，月租金为28818元，月装修使用费为8645元，租赁税费为1279元，月固定费用为7878元，月应付总额为45341元；2015年12月19日至2016年12月18日期间，月租金为28818元，月装修使用费为11267元，租赁税费为1279元，月固定费用为7878元，月应付总额为47963元；双方约定每月19日前交纳月应付总和，承租期内乙方应按时、足额向甲方支付月应付总和，租赁保证金不能当作月应付总和抵扣；如乙方拖欠月应付总和达5天甲方有权断电并锁门，超过7天未支付月应付总和或拖欠可能导致甲方损失的各项费用达1万元以上时，甲方有权单方面终止本租赁合同[甲方解除合同以书面邮寄或登报的方式通知乙方，邮寄地址以租赁合同地址为准，自邮件寄出起二日内或报纸公告刊登之日视为送达，通知送达后甲方有权收回房屋，甲方有权单方注销合同登记（备案）及另行出租房屋]，由此造成的一切损失和后果由乙方承担；主合同自然终止或提前终止时，乙方应在合同解除当日将其物品搬离并交还该物业（装修为甲方所有），如乙方逾期归还则自动放弃本场地内所有物品之权利，甲方有权自行处理，相关场地占用费及物品处理费用以及因乙方违约而产生的律师费由乙方承担，及其它内容。 原告提交了银行流水，拟证明被告于2015年4月15日向原告支付租金47963元，支付租金至2015年4月19日。被告认为租金支付至4月30日。 2015年6月19日，原告向被告涉案房产地址发出《租金催收函》，催收2015年4月19日起欠缴的租金、月装修使用费、租赁税费、月固定费用等及2014年12月19日起的电费。 2015年6月23日，原告向被告涉案房产地址发出《解除通知函》，告知因被告拖欠租金等共计136023元及2014年12月19日至今的电费，原告通知其解除合同并搬离涉案房产。被告认可上述邮件由他人代收。 庭审中，被告表示其实际使用涉案房产至2015年4月21日，并交了钥匙，原告对此不予认可，原告确认于2015年6月30日收回涉案房产。 原告提交了费用通知单和银行流水等拟证明原告已代被告支付2014年12月22日至2015年6月30日期间的电费和水费共计6541.13元。被告对上述证据不予认可，认为费用通知单的起始时间早于其起租时间，也没加盖管理处的公章，银行流水的关联性不予认可，被告认为其每次交款时均支付了水电费。原告提交了委托代理合同及律师费发票等，拟证明其因本案支出律师费2.1万元。被告对上述证据予以认可。 以上事实，有《东方科技大厦租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、银行流水等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》均系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故当事人均应严格履行。上述两份协议冲突之处，以补充协议为准。 庭审中，被告主张其实际使用涉案房产至2015年4月21日，并交了钥匙，原告对此不予认可，原告确认于2015年6月30日收回涉案房产。被告主张返还涉案房产，应由被告承担举证责任，因被告未举证证明其已于2015年4月21日交还房产，故本院对原告的主张予以采信，确认原告于2015年6月30日收回涉案房产。 依约，被告应向原告支付租金和其他应付费用。原告提交的银行流水显示，被告于2015年4月15日向原告支付租金47963元，原告认为上述租金系支付至2015年4月19日，被告认为租金支付至4月30日。原、被告均未在本院指定的期限内对被告支付租金的相关情况进行举证和说明，被告负有支付租金的义务，被告主张已付租金至4月30日，应由被告承担举证责任，被告未举证证明其支付租金至4月30日，应由其承担举证不能的不利后果，故本院确认被告实际支付租金至2015年4月19日。其后，被告未依约支付租金，亦未向原告返还涉案房产，依约，原告具有合同解除权，涉案的合同于原告向被告涉案房产地址发出《解除通知函》之日起两日内即2015年6月25日解除。因被告未依约支付租金导致合同解除，原告可没收被告支付的租赁保证金。依约，被告应在合同解除当日搬离并返还涉案房产，否则原告可就逾期部分向被告收取相当于两倍租金的赔偿金。原告主张被告向其支付2015年4月19日至6月22日期间的租金以及6月23日至6月30日期间的赔偿金，与本院认定的合同解除时间不一致，为避免讼累，本院迳行判令被告应向原告支付2015年4月20日至6月25日的租金及费用共计99750元（45341×11÷30+45341+45341×25÷30）以及6月26日至30日的赔偿金9606元（28818×2×5÷30）。原告要求被告支付上述拖欠费用的利息，没有合同依据，本院不予支持。 原告要求被告支付2015年4月19日至6月30期间垫付的水电费6541元，原告提交的费用通知单记载2014年12月22日至2015年6月30日期间的电费和水费共计6541.13元，被告对上述证据不予认可，费用通知单的起始时间与原告主张的期间不一致，该通知单上也没加盖管理处的公章，原告提交的银行流水也不足以证明原告实际代缴了水电费，故原告所举的证据不足以证明其代缴了2015年4月19日至6月30日期间的水电费6541元，对原告的该项请求，本院不予支持。 关于原告要求被告支付律师费21000元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。合同约定，原告收取租金时，应向被告开具税务发票，且被告向原告支付的费用除租金以外，亦包括租赁税费，故原告应向被告提供2015年1月19日至6月25日期间每月租金28818元的税务发票。2015年6月25日合同解除后，被告向原告支付的系赔偿金，合同并未约定须提供税务发票。至于被告主张的月装修使用费和固定费用的发票，无合同依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告深圳市紫光软件有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告杨怡雯支付2015年4月20日至6月25日的租金及费用共计99750元以及6月26日至30日的赔偿金9606元； 二、被告深圳市紫光软件有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告杨怡雯支付律师费21000元； 三、原告杨怡雯应于本判决生效之日起十五日内向被告深圳市紫光软件有限公司提供2015年1月19日至6月25日期间的每月租金28818元的税务发票； 四、驳回原告杨怡雯的其它诉讼请求； 五、驳回被告深圳市紫光软件有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费3222元，由原告负担367元，被告负担2855元；反诉案件受理费25元，由原告负担12元，被告负担13元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审 判 长 廖 艳 人民陪审员 王建丽 人民陪审员 秦春年 二〇一六年十月九日 书 记 员 张 颂 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 更多数据：