（2016）皖12民终1914号

裁判日期: 2016-10-09

公开日期: 2016-10-25

案件名称

安徽阜南县新奥置业有限公司与李金强商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省阜阳市中级人民法院

所属地区

安徽省阜阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

安徽阜南县新奥置业有限公司,李金强

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

安徽省阜阳市中级人民法院民事判决书（2016）皖12民终1914号上诉人(原审被告)：安徽阜南县新奥置业有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇地城南路油厂院内，组织机构代码67423463-9。法定代表人：张洪贞，该公司经理。委托代理人：李荣，该公司职员。被上诉人(原审原告)：李金强，男，1973年12月5日出生，汉族，农民，住安徽省阜南县洪河桥镇孟郢村大孟郢***号*户，身份证号码3421271973********。委托代理人：刘标，安徽淮都律师事务所律师。委托代理人：ＸＸ新，安徽淮都律师事务所律师。上诉人安徽阜南县��奥置业有限公司（以下简称新奥公司）因与被上诉人李金强商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2016）皖1225民初148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新奥公司的委托代理人李荣，被上诉人李金强及其委托代理人刘标、ＸＸ新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新奥公司上诉请求：撤销原判第二、第三项，一、二审诉讼费用由李金强承担。事实和理由：新奥公司已于2011年7月1日将涉案房屋交付给李金强，一审法院判决新奥公司支付逾期交房违约金和逾期办证违约金错误。行政机关的乱作为和最后的不作为造成了房产证不能办理，新奥公司不应承担责任。李金强辩称：一审判决正确，要求维持原判。李金强向一审法院起诉请求：1、继续履行合同��办理房屋所有权证；2、支付违约金94123.20元；3、由新奥公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2011年2月13日，李金强与新奥公司签订《商品房买卖合同》，约定：李金强购买新奥公司开发建设的位于阜南县地城南路西侧“中天锦苑”6幢2单元503室商品房一套，面积115.66平方米，总价款313744元。合同第八条关于交付期限中约定：新奥公司应当于2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种（即该商品房经验收合格）条件、并符合本合同约定的商品房交付李金强使用。如遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起X日内告知买受人的或因执行国家法律、法规、政策、指令等导致的延期、因执行中遇到不可抗力的因素导致的延期、因市政配套接通延误或市政规划变更导致的延期等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，新奥公司可据实予以延期。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中第1款第（2）项约定：逾期超过180日后，买受人有权解除合同…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条关于交接中约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在接到出卖人交��通知15日内办理房屋交接手续；延期不办理的将承担违约责任，违约责任按照第九条执行。合同第十五条关于产权登记中约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：…买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，李金强于2011年4月22日向新奥公司交付购房款313744元。现涉案房屋已实际交付，李金强已居住。李金强提交阜南利园物业管理有限公司出具的物业费收据证明其于2014年7月1日接收房屋并居住。新奥公司未提交证据证明房屋交付的具体日期。新奥公司于2010年1月18日取得阜南县建设局核发的建设用地规划许可证；于2010年5月14日取得阜南县国土资源局核发的国有土地使��证；于2010年4月21日取得阜南县建设局核发的建设工程规划许可证；于2010年5月17日取得阜南县建设局核发的建筑工程施工许可证；于2013年5月13日取得阜南县住房和城乡建设局核发的建设工程竣工规划验收证；于2010年6月取得商品房预售许可证，证号为（南）房预售证第05号。2013年8月2日，阜南县住房和城乡建设局以文件形式下达《关于废止中天锦苑小区规划验收合格证的通知》（建城字[2013]84号），内容为：安徽阜南县新奥置业有限公司：您公司开发建设的中天锦苑小区，在规划验收时未能如实申报建筑面积，致使规划验收建筑面积与实际建筑面积不符，经研究，对我局2013年5月13日颁发的编号为（2013）03号《建设工程规划验收合格证》废止，望请你单位接此通知后，抓紧时间进行整改合格并重新申报规划验收。特此通知。2013年12月18日，12月23日、2014年5月19日、2015��5月30日，新奥公司多次向阜南县人民政府、阜南县房产局等部门递交报告，要求解决办证问题，但至今新奥公司仍未取得《竣工验收备案表》，不能办理房地产权属证书。一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，均应依照合同约定履行义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。李金强依合同约定向新奥公司支付了房款，新奥公司也已将房屋交付给李金强使用，但双方对房屋交付的具体时间说法不一，李金强主张房屋是2014年7月1日交付，并提供其向阜南利园物业管理公司缴纳物业管理费的收据予以证明。新奥公司辩称房屋交付时间是2011年10月31日，但未能提交证据予以证明。根据双方当事人提供证据，应认定房屋交付日期��2014年7月1日。同时，新奥公司交付的房屋不符合合同约定。因为双方合同约定的房屋交付条件是“该商品房经验收合格”，而根据有关建设法规，建设行政主管部门颁发的《商品房竣工验收备案表》才是证明商品房经验收合格的依据，但新奥公司至今未取得竣工验收备案表。新奥公司在未经竣工验收的情形下，就将房屋交付使用，即使李金强实际接房并入住，也不符合法律意义上的交付，实属不合法交付，其超过合同约定期限办理竣工验收，构成逾期交房违约，应承担违约责任。李金强要求新奥公司支付自2011年11月1日至2014年6月30日的逾期交房违约金，予以支持。但对违约金的计算方法，李金强要求按同期银行一年至三年期贷款利率6.65%上浮40%，按年利率9.31%计算，与合同约定不符，不予支持，逾期交房违约金应按合同约定的以已付房款313744元为本金，按每日万分之一计算，自2011年11月1日计算至2014年6月30日，计973天，应为30527.29元（房价款313744元×0.0001×逾期计973天）。由于涉案房屋至今未经竣工验收合格，新奥公司不能按合同约定在房屋交付使用后360日履行与办证相关的合同义务，致使李金强至今不能取得房地产权属证书，又构成逾期办证违约。李金强选择了以2014年7月1日为分界点，即2014年7月1日前承担逾期交房的违约责任，之后承担逾期办证的违约责任。该主张并不违反合同约定及法律规定，予以支持。涉案房屋虽在2013年5月13日取得阜南县住房和城乡建设局核发的建设工程竣工规划验收证，但在之后的2013年8月2日，又因其在规划验收时未能如实申报建筑面积，致使规划验收建筑面积与实际建筑面积不符，从而又被阜南县住房和城乡建设局予以废止，之后，新奥公司未能再次取得竣工验收备案表。故新奥公司辩��涉案房屋已经验收合格，符合交付条件，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李金强与安徽阜南县新奥置业有限公司于2011年2月13日签订的商品房买卖合同继续履行；二、安徽阜南县新奥置业有限公司于判决生效之日起10日内支付李金强逾期交房违约金30527.29元（以313744元为本金，按每日万分之一的标准，从2011年11月1日计算至2014年6月30日止)；三、安徽阜南县新奥置业有限公司于判决生效之日起10日内支付李金强逾期办证违约金1568.72元（按已付房价款313744元的0.5%计算)。案件受理费2153元，由安徽阜南县新奥置业有限公司负担602元，李金强负��1551元。本院二审期间，上诉人新奥公司围绕上诉请求提供四组证据：证据一、新奥公司与阜南县利园物业管理有限公司签订的前期物业服务合同，证明新奥公司在交付房屋给业主前委托了物业公司对小区进行管理及该物业对小区服务合法。证据二、李金强所交物业管理费收据及阜南县利园物业管理有限公司营业执照复印件，证明物业公司系合法注册企业、新奥公司并非2014年6月30日交房、新奥公司按照合同约定时间交房，没有违约延期交房。证据三、涉案房屋所在小区物业管理公司书证，证明新奥公司按照合同约定时间如期交房。证据四、阜南县自来水公司水费凭证，证明李金强在交水费前已入住房屋。李金强对该证据表示异议，认为上述证据不能达到新奥公司证明目的。经本院审查认为，新奥公司与阜南县利园物业管理有限公司签订的前期物业服务合同的服务期限是自2010年5月26日起至2011年5月26日止，不能证明2011年7月1日李金强是否接收房屋。上述证据不能实现证明目的，故对上述证据的证明效力不予确认。双方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见与一审一致，本院认证意见与一审一致。本院与一审法院查明的事实一致。本院认为：双方签订的商品房买卖合同第十一条关于房屋交接中约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。新奥公司未提供证据证明其按照上述约定将涉案房屋交付给李金强，其上诉称已于2011年7月1日将涉案房屋交付给李金强，证据不足，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第121条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。涉案房屋虽在2013年5月13日取得建设工程竣工规划验收证，但在之后的2013年8月2日，又因其在规划验收时未能如实申报建筑面积，致使规划验收建筑面积与实际建筑面积不符，被阜南县住房和城乡建设局予以废止。新奥公司未能将符合合同约定的房屋交付给李金强，应当承担违约责任。综上，新奥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉��维持原判。二审案件受理费602元，由上诉人安徽阜南县新奥置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　马　杰审判员　马　林审判员　刘　伟二〇一六年十月九日书记员　刘梦李附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；��四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注微信公众号“”