（2016）沪0115民初46083号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2016-11-07
案件名称
物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海市浦东新区陆家嘴美丽苑小区业主委员会,上海陆洋经济联合发展有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第八十三条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第十二条第一款，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初46083号原告：上海市浦东新区陆家嘴美丽苑小区业主委员会，住所地上海市浦东新区羽山路XXX号XXX室。负责人：孙海宽主任、吕萌副主任。委托诉讼代理人：蔡蕴华，上海市汇业律师事务所律师。被告：上海陆洋经济联合发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区羽山路XXX号XXX楼。法定代表人：马友良，董事长。委托诉讼代理人：费宏博，上海市浦栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟磊，上海市浦栋律师事务所律师。原告上海市浦东新区陆家嘴美丽苑小区业主委员会与被告上海陆洋经济联合发展有限公司物业服务合同一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海市浦东新区陆家嘴美丽苑小区业主委员会的委托诉讼代理人蔡蕴华，被告上海陆洋经济联合发展有限公司的委托诉讼代理人费宏博、钟磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市浦东新区陆家嘴美丽苑小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付上海市浦东新区张杨路1586、1590、1606、1610、1630号商铺2013年6月至2015年12月的物业管理费人民币(以下币种相同)75,202.51元；2、判令被告支付至实际支付欠费日止的违约金，按照每日应交未交物业管理费的千分之三计算暂计75,000元(暂截至2016年3月8日)；3.判令被告承担律师费10,000元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：美丽苑小区实行酬金制管理模式，物业管理费由业委会负责收取，业委会再行聘请物业公司，由业委会授权物业公司向业主收取物业管理费。被告名下的张杨路1586、1590、1606、1610、1630号商铺在2013年6月至2015年12月期间共欠付物业管理费75,202.51元，违约金根据物业合同约定的每日千分之三计算至2016年3月8日已达95,277.48元(审理中调整为75,000元),因原告向被告催讨无果,故要求判如诉请。被告上海陆洋经济联合发展有限公司辩称，不同意原告诉请。第一、原告的诉讼主体资格不适格，无权提起本案诉讼。根据有关法律规定，追讨物业费的主体只能是物业公司，业委会仅仅有权督促业主限期缴纳，而向人民法院起诉的权利主体只能是物业服务企业；根据原告提交的物业合同有关条款，原告也只有权督促业主缴纳物业费，原告主张由业委会负责收取没有合同依据；根据最高人民法院相关司法解释，业委会仅有权在6个事项中作为原告提起诉讼，包括建设单位未向业委会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公共设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房，不包括主张物业费；原告在本案中提交的业主大会决议的证明存在诸多虚假编造之处，非经合法程序形成。第二、原告依据的物业委托管理合同的签署及续签均未依法履行必要的程序，不能作为追索物业费的依据。第三、被告就涉案的物业合同有关商铺物业费的签订、变更和续签，原告既未征求被告的意见亦未与被告协商，更未经业主大会讨论通过，完全是原告单方面非法施加给被告的额外义务，不应得到支持。第四、涉诉小区的物业服务企业已按照与被告约定的方式收到涉案商铺空关期间的物业费，且确认不再向被告收取商铺空关期间的物业费。第五、原告要求被告支付违约金不符合合同约定，只有在物业公司向被告催讨、且被告拒不支付的情况，才产生违约金，本案中物业公司从未向被告催讨物业费，故原告主张违约金不符合委托管理合同的约定，没有合同依据。物业合同更未约定业主要承担律师费，故均不应得到支持。第六、原告主张2013年6月至2015年12月期间的部分物业费已过诉讼时效，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：2013年5月16日，原告与案外人上海理家物业管理有限公司(以下简称理家公司)签订物业委托管理合同，约定由理家公司为坐落于上海市浦东新区羽山路383弄、373号的陆家嘴美丽苑小区提供物业服务；理家公司按照原告规定的生效标准代原告收取物业管理费，小区配套商业用房(会所)的物业管理费为6元/月/平方米；物业服务管理模式采用酬金制，理家公司提供小区物业管理服务，原告支付理家公司管理服务酬金；物业费按月交纳，业主应在当年每月或每季度第一个月的十日前履行交纳义务；经理家公司书面催缴后一个月内业主仍未缴纳的，理家公司有权采取各种有效措施，业主应支付物业服务费用，并承担违约金和各项费用；违约金从逾期之日起，每日按应缴未缴物业服务费的千分之三计算；合同期限自2013年6月1日至2015年5月31日。2015年5月30日，原告与理家公司续订物业委托管理合同，对上述约定未有变更，合同期限自2015年6月1日至2017年5月31日。被告系上海市浦东新区张杨路1586、1590、1606、1610、1630号房屋的业主，根据理家公司出具给原告的欠费统计表，被告拖欠上述房屋2013年6月至2015年12月的物业费共计75,202.51元，因原告催讨未果，遂诉至本院，要求判如诉请。上述事实，由原告提供的业主大会决议及公告、物业委托管理合同及附件、上海市房地产登记簿、案外人理家公司出具的陆家嘴美丽苑商铺2013-2015年物业管理费欠费统计表、2015年12月29日原告向被告发出的催缴函、管理规约、业主大会对相关规约表决票、继续选聘理家物业公司为小区物业服务企业的表决票本次诉讼的业委大会表决的投票情况及被告提供的物业用房协议书、沟通函、上海市房地产登记簿、关于美丽苑小区商铺物业管理费的会议纪要、理家公司的情况说明、被告支付理家公司物业费的付款凭证以及双方当事人的当庭陈述等在案佐证。本院认为，原告是被告系争房屋所在小区的业主委员会，此次起诉业已履行了相关法定程序，根据物权法的相关法律规定及系争小区的管理规约约定，业委会有权对拒付物业费的行为提起诉讼，原告提供的决议和公告上的计算面积与物业合同的总面积虽略有误差，系因统计计算方式不一，对表决的结果没有实质影响，故本院对原告的诉讼主体资格予以确认。2013年5月16日原告与理家公司签订的物业委托管理合同依法成立、合法有效，对原、被告均具有约束力。2015年5月31日原合同到期后，原告与理家公司续订了物业合同，理家公司按照原合同权利义务继续提供服务。业主大会或者业委会的决定，对全体业主具有约束力。关于商铺物业费的收费标准，系小区业主大会、业委会所作的决定，被告作为小区业主之一实际亦享受到原告提供的物业服务，原告对小区商铺按照物业合同约定的6元/月/平方米的标准收费，并无不当，本院予以确认。被告辩称理家公司同意不再向被告收取商铺空关期间的物业费，经查未经原告确认，系争房屋小区采用酬金制的物业管理模式，理家公司无权擅自免除被告的付款责任，被告关于免交物业费的意见，本院不予采信。经查被告位于上海市浦东新区张杨路1586、1590、1606、1610、1630号房屋欠费属实。关于诉讼时效，原告向本院提供了2015年12月29日致被告的催款函，据此产生诉讼时效中断的效力，根据物业合同约定的业主应在当年每月或每季度第一个月的十日前履行交纳义务的内容，原告主张2013年12月之前欠费的诉请已过诉讼时效，本院不予支持。2014年1月至2015年12月的物业费，本院应予支持。关于违约金，原告未提供理家公司向被告催讨欠费的依据，加之被告欠费并非无故拖欠，故原告要求按照每日千分之三加收违约金，依据不足，本院不予支持。原告要求被告支付律师费的主张，亦缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条、第十二条第二款、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告上海陆洋经济联合发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市浦东新区陆家嘴美丽苑小区业主委员会2014年1月1日至2015年12月31日的物业管理费共计60,957.60元；二、驳回原告上海市浦东新区陆家嘴美丽苑小区业主委员会的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,504.04元，减半收取计1,751.02元，由原告上海市浦东新区陆家嘴美丽苑小区业主委员会负担1,089.05元，被告上海陆洋经济联合发展有限公司负担661.97元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 朱敏二〇一六年十月九日书记员 赵晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。三、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……四、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十二条……业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。……第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……五、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：……（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件到达或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；……六、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 百度搜索“”