（2016）苏0312民初3898号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2016-11-17
案件名称
张克梅与薛光晓、杨影买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市铜山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张克梅,薛光晓,杨影
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0312民初3898号原告张克梅，女，1979年6月1日出生，汉族，农民，住徐州市铜山区。委托代理人洪东强（系原告丈夫），男，1971年7月1日出生，汉族，住徐州市经济开发区。委托代理人刘建，江苏金华星律师事务所律师。被告薛光晓，男，1957年6月6日出生，汉族，住徐州市铜山区。被告杨影，女，1968年2月22日出生，汉族，住址同上。原告张克梅诉被告薛光晓、杨影买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张克梅及其委托代理人洪东强、刘建到庭参加诉讼，被告薛光晓、杨影经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张克梅诉称，2014年8月10日，原告与两被告签订了《旭日花园房屋买卖合同》，约定两被告将其所有的位于张集镇中心小学西侧的旭日花园一期二号楼一单元402室、建筑面积92平方米房屋一套出售给原告所有，房屋售价为156400元，并在签订合同时一次性付清全款。但在原告付清款项后，被告未能按合同约定交付房屋，而且经原告落实被告已将出售给原告的房屋出售给第三人并占有使用，原告多次找到被告协调处理，但仍无法实现原告购买房屋的目的，故诉至本院，请求判令被告返还购房款156400元及违约金，并承担诉讼费用。两被告委托案外人吴伟、郭新荣到庭说明：购房合同是事实，但是口头约定购房款是96000元，原告还有3000元未付。但是约定的房屋原告认为小，想要换成三室一厅的房子，就没有交付原房屋，至今也一直没有和原告协调好，所以没有交付新的房屋。原告提供了以下证据：1、房屋买卖合同一份；2、收条一份；3、录音材料，证明原告从两被告手中以156400元的价格购买诉争房屋，但两被告没有将房屋交付原告，而是又出售给了第三人。两被告庭后提交房屋买卖合同一份房屋，证实购房合同约定购房款为96000元，已经收到90000元。原告质证意见为，被告提供的房屋买卖合同中关于“实收90000元”系被告单方添加。在该份买卖合同中附有欠条一份，写明“下欠4000元，洪武，2014年8月10日”系原告丈夫洪东强书写。经审理查明：2014年8月10日，原告张克梅与被告薛光晓、杨影签订了《旭日花园房屋买卖合同》一份，约定甲方（两被告）将其所有的位于徐州市铜山区张集镇中心小学西侧的“旭日花园”一期二号楼一单元402室房屋一套出售给乙方（原告），房屋价款156400元，付款方式为一次性付清，甲方应于2014年8月10日将房屋交付乙方。双方还约定若甲方逾期超过90日未交付房屋，则乙方有权解除合同，甲方应退还房屋价款并按房款的3%支付违约金。合同签订当日原告支付了两被告购房款152000元，后双方协商原告还需支付4000元购房款。2014年10月12日原告又支付了被告薛光晓1500元，被告薛光晓向原告出具了收条并在收条上记明尚欠2500元。原告在支付了购房款后，两被告一直未按合同约定将房屋交付原告使用。另查明，被告薛光晓与被告杨影系夫妻关系。位于徐州市铜山区张集镇中心小学西侧的“旭日花园”一期二号楼一单元402室房屋系原告以抵偿债务的方式从房屋开发商郎溪宝地房地产开发有限公司取得。该房屋涉案房产系在农村集体土地上进行商品开发，未取得相关建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，未缴纳土地出让金，未取得涉案房产的预售许可证。涉案房产并未实际交付。本院认为，一、关于买卖合同效力问题。依法成立的合同，自合同成立时生效，受法律保护。违反法律、行政法规的强制性规定的合同属于无效合同，自始没有法律约束力。原告被告签订合同买卖的旭日花园房屋并未办理土地使用权出让手续，也未依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案房产未依法取得权属证书，亦未办理商品房预售许可证。因此，原被告之间签订的房屋买卖协议违反了法律的强制性规定，应认定为无效。根据法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告张克梅要求被告薛光晓、杨影返还购房款的请求，依法予以支持。二、关于应返还房款数额。根据原被告签订的买卖合同第二条约定，房屋价款为156400元，被告辩解口头约定房屋价款实为96000元，被告仅提供一份自己持有的买卖合同，在合同上注明实收90000元，原告对被告提供的该份证据真实性不予认可，在原告持有的另一份购房合同中并未作类似书写，因此对于被告的辩解本院不予采信，原被告之间约定的购房款应为156400元。根据原被告签订的房屋买卖合同第二条第二款记明，付款方式为签订合同时支付房屋总价款的全款，在房屋买卖合同当日原告书写欠条一份，记明尚欠房款为4000元，由此可以推定在合同签订当日原告已支付被告购房款152000元，根据原告提供的收条证实，在2014年10月12日原告又支付了房款1500元，综上，原告总计支付房款153500元。三、关于违约金赔偿。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述法律规定，原告在合同缔结过程中对被告出售的房产未作充分的了解，自身对造成合同无效也有过错，应承担相应的损失。被告在转让涉案的房产时，未依法取得权属证书，具有一定的过错，亦应当承担相应的损失。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告薛光晓、杨影于本判决生效后十日内返还原告张克梅购房款153500元及利息损失（以153500元为本金，自2014年10月12日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的50%计算）。案件受理费3430元，由被告薛光晓、杨影负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。审 判 长 朱信鑫人民陪审员 赵庆杰人民陪审员 李传彬二〇一六年十月九日书 记 员 张雨霄 百度搜索“”