（2016）甘1002民初2980号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2016-12-14
案件名称
唐廷君与庆阳鑫宇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
庆阳市西峰区人民法院
所属地区
庆阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐廷君,庆阳鑫宇房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条，第二条
全文
甘肃省庆阳市西峰区人民法院民 事 判 决 书（2016）甘1002民初2980号原告唐廷君，甘肃省庆阳市西峰区人。被告庆阳鑫宇房地产开发有限公司，住所地：甘肃省庆阳市西峰区。法定代表人强俊章，董事长。委托代理人白宗礼，甘肃凌东律师事务所律师。原告唐廷君诉被告庆阳鑫宇房地产开发有限公司（以下简称为鑫宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告唐廷君、被告鑫宇公司的委托代理人白宗礼到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告唐廷君诉称：2013年11月19日，原告就购买被告开发的位于庆阳市西峰区大什字南城壕天富大厦负一层商铺与被告签订《商铺认购合同》，商铺为该大厦负一层B177号，建筑面积20平方米，约定每平方米6479元，总价款129580元。合同第五条3项约定：出卖人未能在两年内与买受人办理产权登记，出卖人应当在本合同自签订之日起两年期满15个工作日内，全额退还买受人实交商铺价款，同时出卖人承担买受人实交商铺款的预期经济损失共计每年百分之五，两年共计百分之十。第4项约定：出卖人不及时退还买受人所缴纳商铺预订款，买受人按实交商铺预订款每日万分之三收取滞纳金，直到出卖人付清为止。合同第六条约定发生争议由商铺所在地的人民法院诉讼解决。合同签订后原告向被告全额付清了购房款，不料合同签订两年期满后，被告不但未办理产权登记，而且不能交付商铺，原告找被告要求退款时，被告以各种理由推脱，无奈原告只得寻求法律救济。现起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《商铺认购合同》，被告立即返还原告购房款129580元，并承担合同约定损失12950元，每天违约金39元；2、本案诉讼费用由被告负担。被告鑫宇公司辩称：被告与原告签订商铺认购合同及原告交纳房款均属实，但被告认为原告的诉讼请求不能成立，理由如下：一、被告的建设进度确实缓慢，但主要原因是政府变更规划所致的工程延误。2013年5月15日，庆阳市规划局向被告颁发了2013023号《建设用地规划许可证》，被告根据规划内容，开始筹备建设，根据建设进度，2013年11月份被告与原告签订了合同。然而因本案所涉及区域列入庆阳市棚户区改造区域等原因，2014年5月19日庆阳市规划局向被告颁发了2014013号《建设用地规划许可证》，变更了此前的规划内容，导致被告的开发准备工作从头开始，造成工作进度延缓；二、被告现具备为原告办理产权备案登记的条件。2015年11月3日，被告取得了预售许可证明，可以与原告签订正式商品房买卖合同，并持该合同向房管部门办理备案登记，进行产权预告登记。现未办理登记，是因双方未达成合意，原告不愿意继续购买房屋。被告承诺，若原告愿意，即可向房管部门递交材料，申请办理产权备案登记；三、因涉及政府许可变更等原因，政府相关部门已就本案所涉问题作出了处理意见。因众多购房人信访，政府相关部门于2016年6月作出处理意见：1、由被告筹集资金，尽快完成工程建设；2、与购房者签订正式合同，办理备案登记，关于违约问题，交房时一并处理。经审理查明：2013年5月15日，被告取得了庆阳市规划局颁发的地字第2013023号《建设用地规划许可证》，批准其使用位于庆阳市西峰区永乐道以西、横四路以南6475.61平方米的土地，建设天富大厦综合商住楼一期工程，用地性质为居住用地。2013年11月19日，原告与被告签订《商铺认购合同》，约定购买的商铺为位于庆阳市西峰区大什字南城壕天富大厦负一层B177号，建筑面积20平方米，每平方米6479元，总价款129580元。合同第五条第2项约定：本合同自签订之日起730天内，在出卖人商铺取得房管局批准的产权分割批复文件后，出卖人负责给买受人办理产权登记手续，买受人需提供办理产权登记手续的相关资料；第3项约定：出卖人未能在两年内与买受人办理产权登记，出卖人应当在本合同自签订之日起两年期满15个工作日内，全额退还买受人实交商铺价款，同时出卖人承担买受人实交商铺款的预期经济损失共计每年百分之五，两年共计百分之十；第4项约定：出卖人不及时退还买受人所缴纳商铺预订款，买受人按实交商铺预订款每日万分之三收取滞纳金，直到出卖人付清为止。合同签订后，原告于当日即向被告预付了129580元购房款。在签订该合同时，合同所约定购买的商铺尚未建设，被告未取得商品房预售许可证，合同签订后，被告开始动工建设约定的商铺。2014年5月19日，被告取得了庆阳市规划局颁发的地字第2014013号《建设用地规划许可证》，变更2013023号《建设用地规划许可证》中用地面积为7453.6平方米，用地性质变更为商业居住用地。后被告建设进度缓慢，在合同约定的时间不能与原告签订正式商品房买卖合同并为原告办理备案登记等手续，也不能交付商铺，原告等商铺订购人多人多次到被告处要求退款未果，到各级政府部门上访亦未果，原告向本院起诉。另查明，被告于2015年11月3日取得了庆阳市房地产管理局颁发的房商预字﹝2015﹞第030号《商品房预售许可证》，有效期为2015年11月3日至2016年11月2日。上述事实，有原、被告陈述，《商铺认购合同》、地字第2013023号《建设用地规划许可证》、地字第2014013号《建设用地规划许可证》、房商预字﹝2015﹞第030号《商品房预售许可证》在卷证实，予以认定。本院认为：原、被告签订的《商铺认购合同》的性质为商品房预售合同。在该合同签订时，被告尚未取得商品房预售许可证明，其于2015年11月3日取得了商品房预售许可证明，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。根据上述规定，本案原、被告签订的《商铺认购合同》可以认定为有效。被告在履行合同过程中变更规划内容，不能在合同约定的时间与原告签订正式的商品房买卖合同，并为原告办理相关产权登记手续及交付商铺，构成根本违约，故原告要求解除合同，退付购房款，并按照合同约定由被告承担实交商铺款两年共计10%的预期经济损失12958元，按照约定每日以房款万分之三承担不及时退款的损失的请求亦成立，予以支持；被告的辩解意见不成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条(四)项、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：一、解除原告唐廷君与被告庆阳鑫宇房地产开发有限公司签订的《商铺认购合同》；二、被告庆阳鑫宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告唐廷君商铺款129580元，赔偿原告唐廷君预期经济损失12958元，并自2015年11月20日起至实际退款之日止以每日38.87元向原告唐廷君赔偿未及时退款的损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3151元，由被告庆阳鑫宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审判员 任舸二〇一六年十月九日书记员 苏栋本案引用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 百度搜索“”