（2016）川0525民初2205号

裁判日期: 2016-10-09

公开日期: 2018-07-20

案件名称

夏世伟与何永吉、周贵芳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

古蔺县人民法院

所属地区

古蔺县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

夏世伟,何永吉,周贵芳

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第二条第一款，第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国物权法》：第一百五十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

四川省古蔺县人民法院民事判决书（2016）川0525民初2205号原告：夏世伟，男，1967年12月30日出生，汉族，农民，住四川省古蔺县。委托代理人罗知远，古蔺县观文法律服务所法律工作者。被告：何永吉，男，1978年11月10日出生，汉族，农民，住四川省古蔺县。被告：周贵芳，女，1984年119月106日出生，汉族，住四川省古蔺县。原告夏世伟与被告何永吉、周贵芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月20日开庭开庭审理，审理中，原告夏世伟变更诉讼请求，被告何永吉、周贵芳申请延期审理，本院又于2016年10月8日公开开庭进行了审理。原告夏世伟及委托代理人罗知远，被告何永吉、周贵芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏世伟向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2015年1月21日签订的《购房协议》，在审理中变更为确认该协议无效。2.判决由被告返还购房款110000元，3.本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：二被告系夫妻关系。2015年1月21日，原告夏世伟与被告何永吉签订购房协议，约定被告将夫妻二人共有的住房一套（约126平方米）卖与原告，价格178800元。原告当日向被告何永吉支付购房定金10000元。2015年1月25日，原告向被告周贵芳支付购房款90000元，2015年8月29日，原告向被告周贵芳支付购房款10000元。后原告得知讼争房屋不能办理房屋产权手续，且房屋存在质量问题。经与被告协商未果，诉至法院要求保护。被告何永吉、周贵芳辩称，双方争议的房屋属被告的自建房，因修建房屋欠账，才转让房屋给原告使用。在签订协议时，原告和原告的亲友多次去看房，并进行了商量后才签订的购房协议，当时就集体土地不能办理房产证，只有被告才拥有宅基地使用手续，购房协议证明房子归原告永久性居住使用，以后如有拆迁或征用都是由被告负责安排和分配，这份协议对双方有约束力。原告在购房时知道该房没有任何房产手续，就只有这份君子协议，不是被告逼迫原告签订这份协议。该房屋买卖合同是有效的，不同意解除这份购房协议。被告将该房屋交给原告后，原告对该房屋进了水火，并进行了装修，把房屋到处打得稀烂，要求原告赔偿损失。请求驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告承担。本院根据本案中的有效证据，结合当事人的陈述，认定如下事实：原告系古蔺县双沙镇东山村三组村民，被告何永吉与被告周贵芳系古蔺县双沙镇白沙村二组村民，且二被告系夫妻。2015年1月21日，原、被告双方经人介绍并在中间人孙应波、胡国生等的参与下签订《购房协议》，协议约定：“二被告将自家改建在古蔺县双沙镇白沙村二组的三楼一底的砖混结构住房中的第四层出售给原告居住使用，该套住房为三室一厅一厨一卫，面积约126平方米，总价为17880元。该幢房屋中的院坝、楼梯共用。如国家建设规划需拆迁，赔偿款按房屋的总面积进行分配。”原告于签订协议的当日向被告何永吉支付了购房定金10000元；2015年1月25日，原告向被告周贵芳支付了购房款90000元；2015年8月29日，原告向被告周贵芳支付了购房款10000元。原告于2015年8月对该房屋进行了装修，在装修过程中发现该房有的地方出现裂缝，经双方多次协商，被告同意在原房价的基础上给原告减少10000元。后因房屋余款的支付和装修等问题双方发生争议，经协商未达成协议。本院认为，依法成立的合同受法律保护。我国的法律规定：宅基地属于农村农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营管理，宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，其主体只能是农村本集体经济组织内的成员。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，与特定的身份关系相联系，农村村民对其取得的宅基地使用权的处分权利受到一定限制。农村房屋买卖在房地一体、地随房走的格局下，处分自有房屋的同时也处分了宅基地使用权。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”本案中，二被告将其自建在双沙镇白沙村二组的集体土地上的农村房屋转让给本镇东山村三组的原告，其实际上是将其宅基地使用权转让给本集体经济组织成员之外的其他人员共同使用，该行为是法律法规明确禁止的。因此原、被告签订的购房协议违反了国家有关法律法规的规定，属于无效协议。对原告要求确认该协议无效的主张，符合法律规定，本院予以采信。被告认为该购房协议有效，无法律依据，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原、被告于2015年1月21日签订的《购房协议》因违反法律法规的强制性规定，该购房协议无效，对此双方都有一定的过错，由此带来的法律后果应由双方共同承担。因此，被告应将取得的购房款返还给原告，原告也应将该房屋返还给被告。被告认为原告在装修过程中损坏了该房屋，但并未提供证据证明其受损的程度和具体的赔偿金额，也未举证证明无效协议带来的各项损失，故其应承担举证不能的法律后果，其可依法另行解决。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十三条、《中国人们共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：原告夏世伟与被告何永吉、周贵芳于2015年1月21日签订的《购房协议》无效；二、由被告何永吉、周贵芳于本判决生效后十日内返还原告夏世伟购房款110000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3700元，减半收取1850元，由原告负担925元，被告何永吉、周贵芳负担925元（该款原告已预交，执行中被告应负担的部分由被告直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员　杜　宇二〇一六年十月九日书记员　鄢振彬附相关法律条文：《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中国人们共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定期间的，从法律文书生效之日起计算。