（2016）渝04民初12号

裁判日期: 2016-10-09

公开日期: 2016-12-26

案件名称

秀山润泽房地产开发有限公司与田兵建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市第四中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

秀山润泽房地产开发有限公司,田兵,重庆鑫地嵘房地产开发有限公司

案由

建设用地使用权转让合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国物权法》：第三十四条；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

重庆市第四中级人民法院民事判决书(2016)渝04民初12号原告:秀山润泽房地产开发有限公司，住所地重庆市秀山土家族苗族自治县中和街道茶园巷。法定代表人：杨险峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨再勇，重庆博搏律师事务所律师。被告：田兵，男，1970年4月12日出生，土家族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：吴远君，重庆群峰律师事务所律师。第三人:重庆鑫地嵘房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区凤鸣山西物市场4号46。法定代表人：刘森，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗洪，女，该公司职工。原告秀山润泽房地产开发有限公司（以下简称润泽房地产公司）与被告田兵、第三人重庆鑫地嵘房地产开发有限公司（以下简称鑫地嵘房地产公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案后，依法适用普通程序，于2016年9月1日、9月26日、10月9日公开开庭进行了审理。原告润泽房地产公司的委托诉讼代理人杨再勇、被告田兵及其委托诉讼代理人吴远君、第三人鑫地嵘房地产公司的委托诉讼代理人罗洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润泽房地产公司向本院提出诉讼请求：1.确认润泽房地产公司在2014年1月9日前向田兵支付了土地使用权转让款951万元；2.确认鑫地嵘房地产公司代替润泽房地产公司向田兵支付了土地使用权转让款602万元；3.田兵返还润泽房地产公司土地使用权转让款53万元、利息450万元、税款2702086元；4.田兵赔偿润泽房地产公司和鑫地嵘房地产公司因涉案土地的开发建设不能正常运行所致损失1200万元；5.田兵返还涉案土地使用权证书。诉请审判的标的额共计35265342元。事实和理由：1.2010年，润泽房地产公司在城镇建设用地拍卖中竞买受让了秀山土家族苗族自治县中和镇东大街9574平方米土地。2011年3月8日，润泽房地产公司与田兵签订《土地转让协议书》，约定田兵将其与该竞拍受让地块相邻的7332.60平方米土地（本文书称涉案土地）的使用权转让给润泽房地产公司，转让价款为1500万元。润泽房地产公司根据该合同约定，在2014年1月9日前支付土地使用权转让款951万元。此后，润泽房地产公司与鑫地嵘房地产公司于2012年9月28日订立联合开发合同，于2013年12月28日与田兵订立《债务转移协议》，约定将尚欠田兵的土地使用权转让款转由鑫地嵘房地产公司偿付，鑫地嵘房地产公司据此向田兵支付转让款602万元。至此，润泽房地产公司和鑫地嵘房地产公司共向田兵支付转让款1553万元，超支53万元。2.2014年1月9日办理土地使用权转让过户登记时，润泽房地产公司代田兵支付税款2702086元。3.田兵未缴纳涉案土地使用权出让金，致使不能如期办理过户登记；并且，因田兵在涉案土地使用权过户登记前将其用于抵押贷款，致使润泽房地产公司不能将该土地使用权用于融资贷款；还有，田兵在另案中申请人民法院查封了该土地使用权。田兵的前述行为造成润泽房地产公司和鑫地嵘房地产公司不能如期投资开发涉案土地，据不完全统计，其损失在1200万元以上。4.田兵无理扣押涉案土地使用权证书，且不予归还。田兵辩称，1.润泽房地产公司仅支付土地使用权转让款500万元，鑫地嵘房地产公司支付土地使用权转让款500万元和利息102万元，其并不存在超支的问题；2.双方的《土地转让协议书》约定润泽房地产公司承担转让环节税款，田兵不负担任何税费，润泽房地产公司主张田兵负担税款无理；3.田兵将政府置换获得的土地使用权转让给润泽房地产公司，因而不存在不缴纳土地使用权出让金就不能办理过户的问题，田兵未缴纳土地使用权出让金但仍办毕过户登记的事实就是很好的证明；4.润泽房地产公司的法定代表人杨险峰用该土地使用权抵押贷款四次，而田兵并未以此抵押贷款；5.涉案土地至今未开发与田兵无关，主要原因是润泽房地产公司和鑫地嵘房地产公司缺乏开发实力，至今未缴纳市政建设配套费和制定规划、设计、建设方案，以及润泽房地产公司受让的邻近地块上的房屋迟迟不能完成拆迁等；6.润泽房地产公司和鑫地嵘房地产公司因不能按期付清土地使用权转让款，故而主动将土地使用证书交给田兵作抵押担保，现人民法院依法查封了该土地使用权，为此自己同意返还该证书。鑫地嵘房地产公司述称，同意润泽房地产公司的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并附卷佐证。本院对当事人无争的以下事实予以确认：2010年7月9日，润泽房地产公司与秀山土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局（以下简称秀山县国土房管局）签订《国有建设用地使用权出让合同》，受让该县中和镇东大街9574平方米土地的使用权用于商品房建设。该宗土地与田兵以原享有的土地使用权置换获得的涉案土地相邻。润泽房地产公司为了成片开发该两宗土地，于2011年3月8日同田兵签订《土地转让协议书》，受让涉案土地使用权。该协议约定：“一、地块概况。1.土地证书号。2.该地块位于秀山县东大街四期，土地面积7332.6平方米（折11亩）。宗地四至及界址座标详见附件图。3.现该地块的用途为城镇住宅用地。二、转让方式。1.甲方（指田兵，下同）通过土地出让形式把该地块转让给乙方（指润泽房地产公司，下同），土地性质为出让。该地块的土地取得和出让金的缴纳由甲方负责。2.土地转让面积为7332.60平方米，转让总价为人民币壹仟伍百万元整（15000000.00元）。3.该项目由乙方独立运作，盈亏自负。三、付款方式。乙方在签订协议前付款500万元，余款1000万元按月息1.5%计息（15万元），每月1日支付，余款支付时间暂定2013年5月前。在付清余款前，若甲方有资金需求，可随时与乙方协商解决，利息则同时递减。四、甲方根据乙方工程建设需要，随时配合土地使用权过户，过户时甲方不承担任何税费。五、若乙方所持有的土地房地证发生重大规划变化，导致乙方不能建设，则甲方全额退还所收取的乙方交付的前期所有付款和利息金额。六、违约责任。本协议未尽事宜，须经双方协商解决，单方违约者，则赔偿对方成交总额的10%作为违约金，若双方意见不能达成一致，则提请当地法院裁决。”2013年12月28日，润泽房地产公司与田兵、鑫地嵘房地产公司签订《债务转移协议》，约定：1.润泽房地产公司受让田兵的土地使用权尚欠尾款1000万元，现润泽房地产公司与鑫地嵘房地产公司联合开发该受让地块，鑫地嵘房地产公司自愿为润泽房地产公司偿还田兵尾款1000万元及利息。2.鑫地嵘房地产公司保证在2014年6月底前付清尾款及利息，月息1.5分，按月支付利息；若鑫地嵘房地产公司提前还款，利息则据实结算。3.鑫地嵘房地产公司如不按时履行付款义务，则润泽房地产公司为担保人，保证田兵向鑫地嵘房地产公司追偿尾款1000万元及利息。2014年1月10日，秀山县国土房管局办毕涉案土地使用权过户登记，并颁发了《房地产权证》。该证书载明权利人为润泽房地产公司，土地使用权类型为出让，土地使用权面积为7332.60平方米。润泽房地产公司为办理土地使用权过户登记缴纳税款2702086.04元，田兵在办理过户登记前后未缴纳土地使用权出让金。2014年8月18日，田兵与鑫地嵘房地产公司签订《企业借款合同》，约定：根据2013年12月28日润泽房地产公司、田兵、鑫地嵘房地产公司签订的《债务转移协议》，鑫地嵘房地产公司自愿为润泽房地产公司偿还田兵尾款1000万元及利息，该公司于2014年8月18日归还500万元及利息，其余尾款转由鑫地嵘房地产公司向田兵借款500万元，借款期限一年，按月利率30‰计息。同日，田兵与润泽房地产公司签订《企业借款担保合同》，约定润泽房地产公司为鑫地嵘房地产公司的该项借款提供连带责任保证担保。2014年11月16日，田兵与润泽房地产公司的法定代表人杨险峰、鑫地嵘房地产公司的涉案土地开发项目负责人刘明光签订《承诺书》。该承诺书写明：“润泽房地产开发有限公司原购买的迎凤路土地一宗于2013年12月28日前已过户，过户前属田兵，由于该地块尚欠田兵500万元（期间与润泽房地产公司、鑫地嵘房地产公司已签订债务转移协议）。该地块因没缴纳土地出让金，无法进入后续一系列工作，此项出让金的缴纳应由田兵本人完成支付。现润泽与鑫地嵘公司作出承诺，该地块抵押给田兵，待田兵缴纳出让金后，再到国土办理抵押手续。如润泽需融资，田兵应积极配合，共同办理。润泽此次融资后，支付田兵土地款200万元，用于田兵缴纳土地出让金。支付田兵土地款200万元于2014年11月底前支付。如逾期未支付造成国土出让金清缴而带来的一系列后果由鑫地嵘、润泽公司自行负责。按天2‰计算违约金。”田兵依据该承诺书受领涉案土地《房地产权证》，润泽房地产公司和鑫地嵘房地产公司未按其约定在2014年11月底前付给田兵转让款200万元。2015年9月8日，秀山土家族苗族自治县人民法院依据田兵的诉前财产保全申请，作出（2015）秀法民保字第00089号民事裁定书，裁定查封《房地产权证》记明的建设用地使用权。随后，田兵向该院提起诉讼，请求润泽房地产公司、鑫地嵘房地产公司偿付借款500万元及其利息、违约金90万元、为实现债权而产生的律师费31.4万元。该院于2016年4月7日作出(2015)秀法民初字第03212号民事判决：一、鑫地嵘房地产公司在判决生效后十日内归还田兵借款500万元及利息（以500万元为基数，从2014年8月19日起到付清时止，按照年利率24%计算）；二、鑫地嵘房地产公司在本判决生效后十日支付田兵利息损失13万元；三、鑫地嵘房地产公司在判决生效后十日内支付田兵实现债权所产生的律师费损失31.4万元；四、润泽房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；五、驳回田兵的其他诉讼请求。润泽房地产公司不服该判决向重庆市第四中级人民法院提出上诉，该院于2016年8月19日作出（2016）渝04民终981号民事判决：驳回上诉，维持原判。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：一、润泽房地产公司在2014年1月9日前是否支付了土地使用权转让款951万元，鑫地嵘房地产公司是否代为支付了土地使用权转让款602万元，是否超支53万元。润泽房地产公司为证明自己于2014年1月9日前支付土地使用权转让款951万元的事实，提交了自己制作的《付田兵土地款明细表》；田兵为证明润泽房地产公司仅支付土地使用权转让款500万元的事实，提交了已产生法律效力的（2016）渝04民终981号民事判决书。该生效判决书认定润泽房地产公司向田兵支付转让款500万元后，就欠付的1000万元，通过与田兵、鑫地嵘房地产公司订立《债务转移协议》，转由鑫地嵘房地产公司支付。润泽房地产公司出示的自己制作的《付田兵土地款明细表》，无付款凭据等证据相印证，在对方当事人予以否认的情况下，确实不能推翻生效判决书确认的事实。因此，本院只能根据该生效判决书认定润泽房地产公司已向田兵支付土地使用权转让款500万元。润泽房地产公司为证明鑫地嵘房地产公司替代自己向田兵支付了土地使用权转让款602万元，提交了银行转账付款凭据。田兵认可鑫地嵘房地产公司转账支付了602万元，但认为该款项中包含利息102万元，为此提交已生效的（2016）渝04民终981号民事判决书佐证。该生效判决书认定鑫地嵘房地产公司支付转让款500万元及利息102万元。润泽房地产公司举示的银行转账凭据未明确款项的性质，而生效判决书认定了款项的性质，故本院只能依据生效判决书认定鑫地嵘房地产公司向田兵支付了土地使用权转让款500万元及利息102万元。润泽房地产公司举示的证据不能证明其超支了土地使用权转让款；相反，从润泽房地产公司与田兵、鑫地嵘房地产公司的《债务转移协议》、田兵与鑫地嵘房地产公司的《企业借款合同》、润泽房地产公司与田兵的《企业借款担保合同》、田兵与润泽房地产公司法定代表人杨险峰、鑫地嵘房地产公司项目负责人刘明光的《承诺书》所约定的内容看，不是超支而是欠付。故此，对润泽房地产公司主张其超支土地使用权转让款53万元的事实，本院不予认定。二、田兵在涉案土地使用权过户登记给润泽房地产公司前是否用该土地使用权抵押贷款四次。润泽房地产公司提交的涉案土地《房地产权证》记明，该土地使用权分别于2011年4月29日、2012年7月4日、2012年9月4日、2013年3月14日办理了抵押登记。田兵提交的瀚华担保股份有限公司致秀山县国土房管局的《关于顺位抵押知晓书》，以及该局存档的《个人最高额抵押、保证额度借款合同》、《最高额融资担保委托合同》、《委托贷款合同》、《委托贷款协议书》、《土地房屋抵押登记申请书》等证据，能够证明涉案土地使用权分别于2011年4月29日、2012年7月4日、2012年9月4日、2013年3月14日抵押给瀚华担保股份有限公司，并由该公司向银行提供保证担保后，银行向田勇发放一次贷款、向润泽房地产公司的法定代表人杨险峰发放三次贷款的事实。田兵主张田勇系受杨险峰委托借款，所借款项乃杨险峰所用，但未提供相应证据予以证明。该四次借款均是先用涉案土地使用权抵押给瀚华担保股份有限公司，再由该公司提供保证担保，依日常生活经验可认定四次借款之间具有一定的关联性。三、润泽房地产公司主张涉案土地不能如期开发建设的损失为1200万元的事实能否成立。润泽房地产公司举示的秀山土家族苗族自治县不动产登记中心出具的《关于秀山县2013年—2016年7月商品住宅销售均价》，以及重庆拓创实业有限公司与王成刚于2014年3月16日签订的《商品房买卖合同》，不足以证明涉案土地不能如期开发建设存在损失及损失数额等事实。因此，对润泽房地产公司主张涉案土地不能如期开发建设的损失为1200万元的事实，本院不予认定。本院认为，当事人就法律适用争执的焦点为：一是田兵应否返还土地使用权转让款、利息和税款；二是田兵应否赔偿因涉案土地不能如期开发建设所致损失；三是田兵应否返还涉案土地的权属证书。一、关于土地使用权转让款、利息和税款返还问题。润泽房地产公司与田兵签订的《土地转让协议书》，意思表示真实，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。依据该协议，润泽房地产公司负有支付土地使用权转让款的义务，田兵享有受领土地使用权转让款的权利。也就是说，田兵受领润泽房地产公司给付的土地使用权转让款是有合法根据的正当受领，并不是无法律依据的非正当受领，故而不存在在受领土地使用权转让款后还要负担资金占用费或者利息的问题。因此，本院对润泽房地产公司主张田兵返还已支土地使用权转让款利息的请求，不予支持。根据已查明的事实，润泽房地产公司并未按照协议的约定付清土地使用权转让款，当然也就不存在超支的问题。故此，对润泽房地产公司主张田兵返还超支的土地使用权转让款53万元的请求，本院不予支持。双方的协议约定，田兵不承担转让环节的“任何税费”，而依法纳税是合同当事人的法定义务，因而当合同明确约定转让人田兵不负担税款时，就可推定由受让人润泽房地产公司负担税款。由此可见，润泽房地产公司缴纳转让环节税款是履行生效合同确定的己方义务，而不是为转让人田兵代缴税款。鉴此，本院对润泽房地产公司主张田兵返还其缴纳的转让环节税款2702086元的请求，不予支持。二、关于损失赔偿问题。润泽房地产公司主张田兵赔偿因未缴纳土地使用权出让金、用土地使用权抵押贷款、申请查封土地使用权的违约行为所致不能如期开发涉案土地损失1200万元的请求若成立，就必须举证证明前述违约行为及损失存在，并且违约行为与损失之间存在因果关系。首先，田兵以原先享有的土地使用权置换获得的涉案土地使用权，是否还须缴纳土地使用权出让金无据可证，但从涉案土地使用权过户登记给润泽房地产公司时其并未缴纳土地使用权出让金的事实，可以认定其未缴纳土地使用权出让金并不影响过户登记。由此可见，润泽房地产公司主张田兵未缴纳土地使用权出让金致使不能及时办理过户登记、因未及时过户导致不能如期开发建设的理由不能成立。其次，涉案土地使用权过户登记给润泽房地产公司前抵押给瀚华担保股份有限公司，再由该公司向银行提供保证担保后，银行贷款给润泽房地产公司的法定代表人杨险峰三次、田勇一次，并且该四次借款具有一定的关联性。鉴于此，不能依据涉案土地使用权抵押贷款事实认定田兵存在违约行为。再次，在借款人鑫地嵘房地产公司未清偿到期借款、连带责任保证人润泽房地产公司又未承担保证责任的情况下，出借人田兵在提起给付之诉前请求人民法院查封润泽房地产公司土地使用权的行为，是债权人依法行使合法权利的行为；同时，双方的《土地转让协议书》并未规定该行为违约。因此，该合法行为不能被认定为违约行为。另外，润泽房地产公司未提供有效证据证明涉案土地未如期开发建设而造成的损失范围及数额。鉴此，润泽房地产公司主张田兵赔偿不能如期开发涉案土地所致损失的请求，本院不予支持。三、关于权属证书返还问题。土地使用权证书是土地房屋登记机构依法颁发给权利人的证权证书，他人非基于物权、债权等合法权益之占有即为无本权的无权占有，应当返还给权利人。田兵基于涉案《承诺书》的约定占有润泽房地产公司的土地使用权证书，但双方未按《承诺书》的约定办理土地使用权抵押登记，于此情形下，田兵在润泽房地产公司主张返还时继续占有该证书即为无权占有。润泽房地产公司主张田兵返还，田兵表示同意。故此，本院对润泽房地产公司的返还权属证书请求，予以支持。综上所述，润泽房地产公司主张自己于2014年1月9日前向田兵支付了土地使用权转让款951万元，因本院查明其仅支付了土地使用权转让款500万元，故对该事实主张，本院不予采纳；其主张鑫地嵘房地产公司代替自己向田兵支付了土地使用权转让款602万元，因本院查明鑫地嵘房地产公司实际向田兵支付了土地使用权转让款500万元、利息102万元，故对该事实主张，本院不予采纳。润泽房地产公司主张田兵返还土地使用权转让款53万元、利息450万元、税款2702086元的请求，与已查明的案件事实不符，且于法无据，本院不予支持；其主张田兵赔偿涉案土地不能如期开发建设所致损失1200万元的请求，缺乏事实根据，本院不予支持；其主张田兵返还涉案土地使用权证书的请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、田兵向秀山润泽房地产开发有限公司返还《房地产权证》，限本判决生效后五日内履行；二、驳回秀山润泽房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费218180元，由秀山润泽房地产开发有限公司负担218100元，田兵负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审　判　长　　谭中宜代理审判员　　万永福人民陪审员　　王贤江二〇一六年十月九日书　记　员　　翟维玲关注公众号“”