（2016）辽01民终10500号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2016-11-21
案件名称
上诉人海军与被上诉人沈阳嘉宸房地产开发有限公司、被上诉人田立杰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
海军,沈阳嘉宸房地产开发有限公司,田立杰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终10500号上诉人（原审原告）：海军，女，1959年5月11日出生，汉族，无职业，住址沈阳市大东区。委托代理人：刘海军，男，1954年4月12日出生，汉族，沈阳市大东区南洋法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：沈阳嘉宸房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区平罗镇二委。法定代表人：宋艳平，该公司经理。被上诉人（原审第三人）：田立杰，女，1962年2月17日出生，汉族，新辽贸易公司职员，住址沈阳市沈河区。委托代理人：李鸣，辽宁希光律师事务所律师。上诉人海军因与被上诉人沈阳嘉宸房地产开发有限公司（以下简称嘉宸房产公司）、被上诉人田立杰房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院[2015]于民二初字第08194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月21日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，审判员韩彩霞，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。海军原审诉称，海军、嘉宸房产公司于2009年4月16日签订《房屋买卖协议》一份，嘉宸房产公司将其坐落于沈阳市于洪区平罗镇6栋1单元2层1号，建筑面积59.48平方米的房屋卖给原告。协议约定成交价格9万元，一次性付清。海军于签订合同当日交给嘉宸房产公司9万元，嘉宸房产公司为海军出具专用收款收据一份。协议第7条明确约定出卖人应当在2009年10月31日前将经质量验收合格的房屋交付给买受人，但嘉宸房产公司至今没有交付房屋。海军于2009年10月31日到嘉宸房产公司的售楼处发现嘉宸房产公司人去楼空。海军所购的6号楼没有一户进驻。无奈海军只能耐心等待嘉宸房产公司的出现。2013年11月初，嘉宸房产公司的一切事宜均由于洪区政府晨涛雅苑工作组处理。该工作组的人员告诉海军，凡一次性交足房款的人都找刘冬取钥匙，刘冬否认其负责发钥匙。海军于2013年11月12日再次看房时发现该房已被田立杰占有，门上贴着一张纸条“本人合法居住，屋内有贵重物品，电话1312422****”。当时海军报警，并给田立杰打电话，对田立杰说明海军是该房屋的所有权人。可是，就在海军告知后的第3天田立杰开始装修该房屋。海军认为，海军的合同优先于田立杰的，田立杰不是善意购买，是恶意串通。请求：1.确认海军、被告于2009年4月16日达成的《房屋买卖协议》合法有效；2.判令田立杰腾房；3.判令本案诉讼费由被告承担。嘉宸房产公司原审辩称，房屋买卖事实不清楚，请求依法判决。田立杰原审辩称，海军、嘉宸房产公司达成的房屋买卖协议是无效的。嘉宸房产公司开发的案涉房屋属于农村小产权房性质，海军系城市户口，购买该房屋应认定无效。海军无权要求田立杰腾房。原审法院审理查明，2009年4月16日，海军、嘉宸房产公司签订《房屋买卖合同》一份，约定海军购买嘉宸房产公司开发的沈阳市于洪区平罗镇6栋1单元2层1号房屋，建筑面积59.48平方米。房屋总价款9万元，一次性付清。出卖人应当在2009年10月31日前交付房屋。签订合同当日，海军交付9万元购房款，嘉宸房产公司出具了专用收款收据。庭审中，嘉宸房产公司及田立杰陈述，嘉宸房产公司将案涉房屋抵顶给田立杰。2011年3月20日，田立杰与嘉宸房产公司签订《房屋买卖合同》，嘉宸房产公司出具了收款收据。另查明，海军系城市户口。原审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。海军系城镇居民，非案涉房屋所在地集体经济组织成员，海军、嘉宸房产公司签订的《房屋买卖合同》违反法律的强制性规定，应属无效。经本院释明，海军拒绝变更诉讼请求，本院对海军请求确认合同有效，田立杰腾退房屋的诉讼请求不予支持。综上所述，据《中华人民共和国土地管理法》第二条、第八条、四十三条、《中华人民国共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：驳回原告海军的诉讼请求。案件受理费2050元，由原告海军承担。宣判后，海军不服，向本院提出上诉。上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审。2.确认上诉人与嘉宸房产公司于2009年4月16日签订的房屋买卖协议合法有效。3.确认嘉宸房产公司与田立杰签订的以房抵债协议无效。4.判令田立杰腾房。或判令被上诉人按照同等面积，楼层、朝向安排房屋。5.一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：1.本案争议房屋属于先卖后抵，上诉人的购买行为在先，田立杰的抵债行为在后。上诉人的购买行为是合法行为，田立杰的抵债行为是非法行为，非法行为自始无效。2.涉案房屋虽为小产权，但不属于违法占用基本农田、不符合土地利用规划、侵占交通干线、消防通道、广场、公共绿地等公共设施、公共场所用的地以及发生在重点区域，影响社会治安和公共安全，妨碍国家和省重点工程建设的情形。上诉人与田立杰均为城市人口，原审法院应一视同仁。3.本案实际上是上诉人与田立杰对争议房屋的权利之争，是上诉人的行为合法还是田立杰的行为合法。4.田立杰不属于善意取得，而且明知该房屋已卖给上诉人，趁上诉人未进住之前抢先装修，属于恶意占有。5.上诉人与嘉宸房产公司之间系买卖关系，田立杰与嘉宸房产公司之间是债权债务关系。6.田立杰仅对嘉宸房产公司具有债权，其对上诉人不具有债权，因此田立杰无权对上诉人房屋进行装修。7.田立杰的买卖合同是假的，田立杰与嘉宸房产公司之间没有房屋买卖关系，只有钢材买卖关系。8.田立杰的收据也是假的，在出具收据的同时田立杰并没有实际付款。被上诉人嘉宸房产公司未答辩。被上诉人田立杰辩称，上诉人确认房屋买卖合同是有效没有事实和法律依据，上诉人购买的房子是农村小产权房，一审法院明确确定，嘉宸房产公司也明确表态开发的房屋是小产权房，不是正规房屋开发，国家对小产权房禁止买卖，上诉人与嘉宸房产公司达成的房屋买卖协议无效。最高法院关于适用商品房买卖合同解释第二条也规定没有商品房预售许可与买受人订立的合同无效，嘉宸房产公司开发的房屋没有销售许可和开发手续，所以与上诉人签订合同无效。关于腾房的请求是没有依据的。诉争房屋在政府接手后，我方在政府部门进行了登记。本院查明事实与原审法院查明事实一致。本院另查明，嘉宸房产公司在原审法院审理期间自称其与海军签订《房屋买卖合同》系商品房进行买卖，但其开发建设的系“小产权房”，其公司仅交纳了部分土地出让金，亦仅取得了土地使用权。上述事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、收款收据等证据，经一审庭审质证及本院审查，本院予以确认，在一审卷宗佐证。本院认为，本案的争议焦点为海军与嘉宸房产公司签订的《房屋买卖合同》的效力问题。在原审法院审理期间嘉宸房产公司称其与海军签订《房屋买卖合同》系商品房进行买卖，但其开发建设的系“小产权房”，其公司仅交纳了部分土地出让金，亦仅取得了土地使用权。从双方签订的《房屋买卖合同》内容和形式看，嘉宸房产公司将诉争房屋出售给海军属商品房买卖合同关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，现嘉宸房产公司仅交纳了部分土地出让金，诉争当事人亦未能提供诉争房屋现已取得了相关的开发手续，故从诉争房屋以商品房方式出售的角度来看海军与嘉宸房产公司签订的《房屋买卖合同》无效。因现诉争房屋状况仍为“小产权房”，海军作为城镇居民其购买诉争房屋亦为现有的法律规定所禁止。故综上，海军与嘉宸房产公司签订的《房屋买卖合同》无效，本院对海军的上诉主张，因无法律依据，不予支持。关于在本院审理期间上诉人提出的确认嘉宸房产公司与田立杰签订的以房抵债协议无效请求，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼若干问题的意见》第184条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉”之规定，因本院调解不成，上诉人可另行告诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由上诉人海军负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 妍审 判 员 韩彩霞代理审判员 李大鹏二〇一六年十月九日书 记 员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 微信公众号“”