（2015）普民初字第3297号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2017-03-30
案件名称
大连英邦物业管理有限公司与刘慧敏物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
大连市普兰店区人民法院
所属地区
大连市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
大连英邦物业管理有限公司,刘慧敏
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民初字第3297号原告：大连英邦物业管理有限公司，住所地普兰店市莲山镇水门村。法定代表人：臧崇伟，系该公司经理。委托诉讼代理人：宋佳之，系普兰店市民安法律服务所法律工作者。被告：刘慧敏，女，1973年8月17日出生，汉族，无业，户籍所在地普兰店市，现住普兰店市。原告大连英邦物业管理有限公司与被告刘慧敏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连英邦物业管理有限公司的委托诉讼代理人宋佳之，被告刘慧敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连英邦物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付物业费3848元并承担滞纳金6320元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年6月18日，原、被告双方签订了物业管理服务协议，双方约定由原告为被告提供物业服务，原告依约履行职责后，被告并未能按约定向原告缴纳物业费。原告自2011年11月份始未交物业费，至今被告拖欠原告物业费3844元，滞纳金6316元。物业费及滞纳金的计算方式如下：2011年11月份至2012年10月份，物业费为84.36平×12个月×0.95元/月/平=961元，滞纳金为961元×1095天×0.003=3159元；2012年11月份至2013年10月份，物业费为961元，滞纳金为961元×730天×0.003=2104元；2013年11月份至2014年10月份，物业费为961元，滞纳金为961元×365天×0.003=1053元；2014年11月份至2015年10月份，物业费为961元，滞纳金暂时未计算，以上合计金额是10168元。被告刘慧敏辩称：要求在物业费的基础上打八折，要么就交3000元，滞纳金不同意承担。因为物业服务不到位，房屋公用部位的维修和管理不到位；公用设施没有维修；环境卫生、垃圾未做到日产日清；小区的进出口杆经常不放下、唯一的出口栏杆完全敞开，车辆及人员进出没有任何的盘问、物业没有尽到安全防范的义务；停车没有秩序，有的车经常停到草坪及人行步道上，没有人制止；绿地变菜地现象普遍，绿地上被个别业主用围栏围住，变成私有用地，绿地缺失没有及时补植。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的《前期物业管理服务协议》、收费依据等证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告刘慧敏所居住的鼎盛佳苑B1—1—402房屋，建筑面积84.36平方米。2010年6月18日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，第四条第3项约定无电梯的楼座物业费为0.95元每月每平方米；第十一条第一项约定：“甲方（原告）违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方（被告）有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任。”第十一条第4项约定滞纳金为欠费金额×逾期天数×3‰。被告拖欠自2011年11月至2012年10月物业费961元（0.95元/月/平方米×84.36平方米×12个月）；拖欠2012年11月至2013年10月物业费961；拖欠2013年11月至2014年10月物业费961元；拖欠2014年11月至2015年10月物业费961元。上述四年度物业费合计3844元。双方当事人对物业服务是否到位存在争议。庭审中，被告提供照片数张，拟证明被告答辩中所提到的居住小区环境状况及原告提供的物业服务不到位。原告对个别照片的拍摄地表示怀疑，对拟证明事项亦不予认可。本院于2016年2月4日对涉案小区进行了现场勘查，并拍摄照片、制作了勘查笔录，发现小区内存在绿地被破坏，个别业主圈占绿地建菜园、电梯理石及路灯有个别损坏等现象。本院认为，原、被告双方签订的《前期物业服务协议》合法有效，双方应受该协议约束，全面履行各自的义务。原告既然提供相应的物业服务，被告就应当给付物业费。至于被告主张的原告服务不到位，要求减少物业费的辩驳意见，本院认为，物业公司对案涉小区进行维修、养护、管理的履行物业服务合同的行为是一个持续性的过程，被告提供的部分照片及本院现场勘查情况仅能反映拍摄及现场勘查时的小区部分状况，仅能证明案涉小区的物业服务确实存有部分瑕疵，但不能证明物业服务存在严重的质量问题。且物业费是保障物业公司能提供正常服务的物质基础，物业管理服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受的物业服务是否到位也可能不一样。对于原告在管理服务中存在的部分瑕疵问题，原告应当积极采取补救措施予以整改，提高管理和服务质量，以维护小区建设的规范、和谐、安全与稳定。因此，被告的辩驳意见本院不予采纳，对于原告主张被告交纳拖欠的物业费这一诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的逾期付款滞纳金的诉讼请求，本院认为，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》中约定了拖欠物业费产生的滞纳金，该滞纳金的性质属于逾期付款违约金，系违约方故意不履行合同义务所应承担违约责任的一种方式。现被告虽存在欠交物业服务费的行为，但究其原因是被告对原告所提供的物业服务质量有异议，被告是以不交物业费的行为来督促原告改进服务质量，其并非以欠交物业服务费为最终目的，而从被告提供的部分照片和本院现场勘查情况来看，原告的物业服务确实在公共管理方面存在一定的瑕疵。原告没有证据证明被告拖欠物业费的行为给其造成了额外的重大损失，因此，原告要求被告交纳高额逾期付款滞纳金，有违公平原则，故对原告的此项诉讼请求本院不予支持。综上所述，原告要求被告支付拖欠的四个年度的物业费合计3844元，合理合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告刘慧敏于本判决生效后十日内给付原告大连英邦物业管理有限公司物业费3844元（2011年11月至2015年10月共四个年度）。二、驳回原告大连英邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55元（原告已预交），由被告刘慧敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判长 姜晓冬审判员 吴 娜审判员 王 辉二〇一六年十月九日书记员 邹晓梅 微信公众号“”