（2015）南铁民初字第657号

裁判日期: 2016-10-09

公开日期: 2016-12-30

案件名称

覃胜强与李华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

南宁铁路运输法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

覃胜强,李华

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

南宁铁路运输法院民事判决书（2015）南铁民初字第657号原告：覃胜强，男，1981年12月28日出生，汉族，住广西博白县。委托诉讼代理人：梁超，广西桂胜律师事务所律师。被告：李华，女，1978年9月29日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。委托诉讼代理人：潘宝尚，广西纵华律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐孔文，广西纵华律师事务所实习律师。原告覃胜强与被告李华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月12日立案后，依法适用普通程序，由审判员梁娟担任审判长，与代理审判员廖俊芳、徐小晴组成合议庭，书记员秦翔华担任法庭记录，于2016年8月2日、2016年9月19公开开庭进行了审理。原告覃胜强的委托诉讼代理人梁超、被告李华的委托诉讼代理人潘宝尚、唐孔文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告覃胜强向本院提出诉讼请求：1.解除房屋租赁合同，被告李华向原告覃胜强支付双倍履约保证金34800元；2.被告李华赔偿原告覃胜强装修损失126000元。诉讼过程中，原告覃胜强将第二项诉讼请求变更为被告李华赔偿原告覃胜强装修损失133629.44元；并增加第三项诉讼请求：被告李华返还原告覃胜强租金30000元、物业管理费614.56元。事实和理由：2014年10月21日，原告与被告李华签订一份《房屋租赁合同》，约定：原告承租被告位于广西南宁市金湖路63号金源城CBD现代城第19层1933、1935号房作为办公用房，建筑面积为114.82平方米，租期自2014年10月21日至2016年10月20日止，第一年每平方米租金83元，第二年每平方米租金87元；按季度交租金，每季度第一个月的25日前支付租金，原告每逾期一日，按欠费总额的0.5%计付违约金；逾期一个月以上，被告有权单方解除合同；原告应向被告支付合同履约保证金17400元。合同签订后，原告按照合同约定支付一个季度的租金和履约保证金，并按照合同约定进行装修，支付相关费用。之后，原告仍按合同约定支付租金和其他税费。2015年7月份，原告因装修另外一间办公室没有及时支付租金，但答应月底前支付。之后，被告发信息说2015年8月20日不支付租金就解除租赁合同，原告在2015年8月17日就支付30000元租金。在这期间，被告在双方没有解除《房屋租赁合同》的情况下，将该房屋另行出租给第三方，而且第三方已经把东西搬进去进行办公，门外的锁也进行更换。现在，原告支付了相应的房屋租金，没有取得房屋的使用权，且被告另行出租，已构成根本违约。被告应当按《房屋租赁合同》约定，承担违约责任并赔偿损失。为维护原告合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。被告李华辩称：1.原告覃胜强只交了2014年10月21日至2015年1月20日的租金，2015年1月21日之后的租金直到2015年8月17日，原告才交了30000元，原告未按期缴纳租金达六个月以上，根据双方签订的房屋租赁合同的约定，被告有权解除合同，且原告于2015年8月17日支付的租金30000元仍不足以抵扣其拖欠的租金；2.原告要求被告支付双倍履约保证金及赔偿装修损失没有事实和法律依据，原告没有按期支付租金已经构成严重违约，被告不存在任何违反合同约定的情形，不应承担支付双倍履约保证金的责任，且根据合同约定，原告存在拖欠租金的严重违约行为，履约保证金不应退还；3.无证据证实原告对涉案房屋有装修行为以及因此支付的装修费用，且即使原告有装修行为，因其违约造成合同解除，被告也不应承担该装修损失；4.对原告所主张的物业管理费不予认可；5.被告在诉讼过程中提交了金源CBD现代城携出物品清单，该证据证实原告将涉案房屋转租给案外人，根据合同约定，原告的转租行为已构成违约，履约保证金及已交租金均不应退还。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。根据原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.原告覃胜强要求被告李华支付双倍履约保证金34800元是否有事实和法律依据；2.原告覃胜强要求被告李华赔偿装修损失133629.44元是否有事实和法律依据；3.原告覃胜强要求被告李华返还租金30000元、物业费614.56元是否有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的涉案房屋的照片，仅能证明涉案房屋在拍照时处于上锁状态，无法证明该状态是从何时开始至何时结束，又是何人对涉案房屋上锁；2.原告提交的2015年9月的金源CBD现代城收费通知单，仅能证明2015年9月涉案房屋的物业管理费为614.56元，且根据被告提供的相关物业管理费发票情况，原告提供的收费通知单并不能证明原告已支付2015年9月的物业管理费；3.原告提交的2012年12月28日编制的建筑工程结算书，仅能证明原告曾对涉案房屋进行过装修，但原告未能提供发票、转账凭证、评估鉴定报告等其他证据对装修价值进行佐证，不能证明装修价值；4.被告提交的金源CBD现代城携出物品清单，无单位公章，本院无法核实该证据的真实性；本院对上述证据的证明效力不予认定。原告覃胜强向本院提出涉案房屋装修损失鉴定申请，2016年2月23日，本院委托广西信达友邦工程造价咨询有限公司（以下简称信达公司）对涉案房屋装修情况进行评估。2016年6月7日，信达公司向本院送达《工作联系函》，需要原告对此次评估补充相应材料。2016年6月12日，本院向原告送达了《补充材料通知书》，要求原告在接到该通知书后10个工作日内提供此次评估所需的补充材料。截至2016年7月5日，本院尚未接到原告所提供的补充材料。根据《广西壮族自治区高级人民法院关于委托鉴定、评估工作的管理规定（试行）》第四十三条之规定，此次委托评估终结。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：涉案房屋的所有权人为被告李华。2014年10月21日，原告覃胜强（承租方，乙方）与被告李华（出租方，甲方）签订一份《金源CBD现代城房屋租赁合同》，约定：1.甲方自愿将坐落于南宁市金湖路63号金源CBD现代城第19层1933、1935号房按现状出租给乙方使用，建筑面积为114.82平方米；2.租赁期限自2014年10月21日至2016年10月20日；3.在合同签订时乙方应向甲方支付履约保证金17400元；4.合同期满，双方办理完物业交接手续且经甲方及大厦物业管理企业确认乙方没有任何违约及欠费行为后的10个工作日内，甲方退还乙方所缴纳的履约保证金，履约保证金不计息，合同期内，因乙方原因导致合同终止则履约保证金不予退还；5.2014年10月21日至2015年10月20日，租金标准为每月每平方米83元，2015年10月21日至2016年10月20日，租金标准为每月每平方米87元；6.乙方应于2014年10月21日向甲方支付2014年10月21日至2015年1月21日的租金28590元，以后均按季度支付租金，应于每季度第一个月的25日前支付租金；7.乙方逾期向甲方支付租金，自逾期次日起，每逾期一日，乙方按欠费总额的0.5%计付违约金给甲方，逾期一个月以上，甲方有权单方解除合同，乙方须付清所欠的款项，并无条件将物业及有关设施、设备等以良好的状态交还给甲方，乙方已缴付的各项款项及履约保证金不予退还；8.甲方违反本合同约定，应双倍支付乙方本合同约定的履约保证金作为违约金，赔偿乙方装修损失（以法定评估机构的评估结果为准）并退回未到期租金。合同还对其他的权利义务作了约定。合同签订后，原告向被告支付履约保证金17400元，被告将房屋交付原告使用。被告辩称原告只交了2014年10月21日至2015年1月20日的租金，2015年1月21日之后的租金直到2015年8月17日，原告才交了30000元。根据原告提供的银行活期个人交易明细及上海浦东发展银行业务凭证显示，原告分别于2015年2月17日、2015年5月5日向被告支付租金28590元，于2015年8月17日向被告支付租金30000元。因此，本院对被告辩称的“2015年1月21日之后的租金直到2015年8月17日，原告才交了30000元”的说法不予采信。被告李华在庭审中陈述，其于2015年8月10日将涉案房屋收回并出租给案外人。另查明：2014年10月21日在签订本案房屋租赁合同前，原告曾向被告承租过涉案房屋。本院认为，原告覃胜强与被告李华于2014年10月21日签订的《金源CBD现代城房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。关于支付双倍履约保证金的问题。本案中，被告李华以原告覃胜强逾期支付租金达六个月以上为由，解除双方签订的租赁合同。根据双方签订的合同约定，2014年10月21日至2015年10月20日，租金标准为每月每平方米83元，原告应于2014年10月21日向被告支付2014年10月21日至2015年1月20日的租金28590元，以后均按季度支付租金，应于每季度第一个月的25日前支付租金，原告逾期向被告支付租金一个月以上，被告有权单方解除合同。即原告应分别于2015年1月25日、2015年4月25日、2015年7月25日前向被告支付一个季度的租金28590元，而被告获得合同单方解除权的前提为原告逾期支付租金达一个月以上。根据经审理查明的事实，原、被告双方对原告已依约向被告交纳2014年10月21日至2015年1月20日的租金的事实无异议。此外，原告分别于2015年2月17日、2015年5月5日向被告支付租金28590元，于2015年8月17日向被告支付租金30000元。由此可见，原告虽有逾期向被告支付租金的行为，但逾期时间未达到合同中约定的一个月以上，被告有权单方解除合同的条件尚未成就。被告单方提前解除合同的行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。合同约定，被告应向原告支付双倍履约保证金作为违约金，赔偿原告装修损失（以法定评估机构的评估结果为准）并退回未到期租金。原告已向被告支付履约保证金17400元，因此，原告要求被告支付双倍履约保证金34800元，本院予以支持。关于合同解除的问题。被告于2015年8月10日将涉案房屋收回并出租给案外人，原、被告之间的房屋租赁合同已无法实际履行，双方的租赁合同已于当日被被告解除。被告单方提前解除与原告签订的租赁合同，因此，该合同已无需法院判决解除。关于返还租金的问题。原告于2015年8月17日向被告支付租金30000元，该租金30000元所对应的承租期间为2015年7月21日至2015年10月20日，原告未得使用的承租期间为2015年8月10日至2015年10月20日，因此，被告应向原告退回租金23733.70元（计算方式：30000元-28590元×4个季度÷365天×20天），原告要求被告退还租金30000元，本院支持23733.70元，多出的部分不予支持。关于赔偿装修损失的问题。原告提交2012年12月28日编制的建筑工程结算书，仅能证明原告曾对涉案房屋进行过装修。且2014年10月21日在签订本案房屋租赁合同前，原告曾向被告承租过涉案房屋。原告未能提交2014年10月21日至2015年8月10日期间对涉案房屋进行装修的证据，且未能举证证明装修价值，应承担举证不能的法律后果。因此，原告要求被告赔偿装修损失133629.44元，本院不予支持。关于返还物业管理费的问题。原告提交的2015年9月的金源CBD现代城收费通知单，仅能证明2015年9月涉案房屋的物业管理费为614.56元，原告未能提交其已支付2015年9月的物业管理费的证据，应承担举证不能的法律后果。因此，原告要求被告返还物业管理费614.56元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告李华向原告覃胜强支付双倍履约保证金34800元；二、被告李华向原告覃胜强返还租金23733.70元；三、驳回原告覃胜强的其他诉讼请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4281元，由原告覃胜强负担3022元，被告李华负担1259元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。审　判　长　　梁　娟代理审判员　　廖俊芳代理审判员　　徐小晴二〇一六年十月九日书　记　员　　秦翔华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。更多数据：