（2016）粤0304民初11065号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2017-01-05
案件名称
李士燕与潘杨,吴广房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市福田区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李某,潘某,吴某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0304民初11065号原告李某，女，汉族，1969年2月26日出生，住址广东省深圳市南山区。被告潘某，女，汉族，1979年8月10日出生，住址广东省深圳市福田区。被告吴某，男，汉族，1978年3月10日出生，住址广东省深圳市福田区。原告李某与被告潘某、被告吴某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案后，依法适用普通程序，于2016年9月23日公开开庭进行了审理，原告李某、被告吴某到庭参加了诉讼，被告潘某经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告退还押金余额6400元；2、两被告退还水电管理费余额1000元；3、两被告赔偿逾期退还押金余额的半年利息150元；4、两被告承担违约金2000元；5、两被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告撤回第2项诉讼请求。事实和理由：原告曾于2014年6月与被告潘某签订了《房地产租赁合同》，约定原告承租深圳市福田区侨香路枫丹雅苑A栋13D房产（以下称涉案房产），租期18个月，自2014年6月8日起至2015年12月7日止。2015年12月8日，被告在没有事先给原告任何通知和协商的情况下，趁原告不在涉案房产内，利用个人关系疏通了管理处的个别管理人员，撬开门锁，将原告的私人物品搬至小区外马路边，强行收回了涉案房产。原告自承租涉案房产开始，先后共支付了相当于19个月租金的款项（含2个月租金的押金），但实际只住了18个月，尚余一个月租金6400元。依合同约定，被告潘某应在收回涉案房产时将剩余押金退还给原告，但事后经原告多次催讨，被告一直不予退还。被告不予退还押金的行为已构成违约，依照公平原则，被告应当承担违约金2000元。两被告共同辩称：1、原告2015年4月的租金拖延支付7天，2015年11月租金至今未付，原告已构成违约，根据合同约定，押金不应返还。2、被告有照片和视频以及工商注册资料证明原告租赁涉案房产用于办公，原告在（2016）粤0304民初635号案件（以下简称635号案）庭审时承认被告收房时涉案房产内有一陌生女子在办公，涉案房产内还有账本和电脑。合同约定涉案房产租赁用途仅作为普通住房使用，不得用于办公或合租，原告若未经被告同意擅自改变租赁用途，押金自动转化为定金并由被告没收。原告用涉案房产的地址注册公司并在内经营办公，已构成违约，被告无需向原告退还押金。请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2014年6月5日，原告通过其前夫张小雷联络与被告潘某签订了一份《房地产租赁合同》，约定原告承租涉案房产（两被告系夫妻，各占50%产权），租期自2014年6月8日起至2015年12月7日止；每月租金6400元，每月10日支付；原告于合同签订之日支付押金12800元；原告向被告潘某承诺，租赁涉案房产仅作为普通住房使用，不得用于合租及办公；租赁期满，被告潘某有权收回涉案房产，原告应如期交还；原告如要求续租，须在租赁期满前通知被告潘某，经被告潘某同意后，重新签订租赁合同；原告使用涉案房产时，不得擅自改变房屋结构和用途……否则被告潘某有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金并由被告潘某没收，被告潘某同时有权向原告进一步追究责任；原告在租赁期内，擅自改变合同规定的租赁用途或利用涉案房产进行违法活动的，或拖欠房租5天以上，原告应向被告潘某支付合同总租金20%的违约金。合同签订后，被告依约向原告交付涉案房产，原告向被告支付租金至2015年10月，其中2015年4月的租金原告于2015年4月18日支付。被告称当时原告迟延支付2015年4月份的租金，被告已向原告提出异议，且要求解除合同，但原告提出因小孩要高考，双方经协商后仍继续履行合同。2015年8月，被告曾与张小雷沟通提前退房事宜，在沟通时被告曾表示可先退押金再搬，但张小雷不同意提前退房，双方未能协商一致。2015年11月10日交租日，原告未缴纳租金，称2015年12月7日合同到期，押金可以抵扣。合同到期日2015年12月7日，被告未搬出涉案房产。12月8日，被告及管理处通知张小雷（管理处留存的租户是张小雷的电话）搬房，并在管理处见证下开锁进入涉案房产内，将原告的东西悉数搬出。后两被告于2016年1月将原告诉至本院（即635号案），请求原告支付2015年11月8日-12月7日的房租6400元、赔付房屋租赁期间损坏的物品费用228元、支付违约金23040元、赔付被告为了收回房产导致的损失13651.6元、赔付被告代为搬迁费用1000元及开锁换锁费用440元、赔偿被告吴某在交接房屋过程中被殴打所致损失635元。至本案庭审时，635号案尚未审结。原告认为被告收回涉案房产后未向其退回押金，但在635号案反诉中又未提出退还押金的请求，遂于635号案庭审后向本院提起本案诉讼。另查，原告承租涉案房产后，以涉案房产为工商注册住所地注册了原告个人独资的“深圳市弘达讯财务管理有限公司”。被告主张原告将涉案房产用于办公，违反合同约定，依约应没收押金。被告为证明其主张，提交了2015年12月8日与管理处工作人员一同开锁进入涉案房产时所拍摄的照片和视频，以及顺企网、中国产品网上有关“深圳市弘达讯财务管理有限公司”的相关信息。照片和视频显示：涉案房产中摆放有两张办公桌、两台电脑，柜子上摆放有大量公司财务资料，一女子（非原告）在做公司财务报表。顺企网、中国产品网上有关“深圳市弘达讯财务管理有限公司”的相关信息显示深圳市弘达讯财务管理有限公司的办公地址为涉案房产。原告否认其将涉案房产用于办公，称：涉案房产中的该女子是原告的朋友，原告只是让该女子在涉案房产中照看房屋；原告是一名财务人员，仅是将财务资料存放于涉案房产内；原告注册“深圳市弘达讯财务管理有限公司”时用涉案房产地址仅是作为联系地址，并未实际在涉案房产内办公；原告否认顺企网、中国产品网上有关“深圳市弘达讯财务管理有限公司”的相关信息是原告发布的。以上事实有《房地产租赁合同》，手机短信截图，深圳市弘达讯财务管理有限公司的工商登记信息资料，照片，视频及当事人的陈述予以证实。本院认为，原告与被告潘某签订的《房地产租赁合同》合法有效，双方均应全面正确履行。合同明确约定原告承租涉案房产的用途是普通住房，不得用于合租及办公，原告不得擅自改变涉案房产的用途，否则押金自动转化为定金并由被告潘某没收。原告承租涉案房产后，以涉案房产地址为住所地注册了其个人独资的“深圳市弘达讯财务管理有限公司”，且根据被告提交的照片及视频所显示的内容可以看出原告在涉案房产中放置办公设备，本院认为被告所主张的原告将涉案房产用于办公具有高度可能性，原告的上述行为属于改变房屋用途为办公，构成违约，被告有权没收押金，原告请求被告返还押金、赔偿利息损失、支付违约金，没有合同及法律依据，本院予以驳回。被告虽曾于2015年8月与原告前夫张小雷沟通提前退房事宜时提出过可先退押金再搬离的意见，但双方未能最终协商一致，且原告实际亦未提前退房，原告以此为由要求被告退还押金，没有事实依据，本院无法支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十一条第一项、第一百零八条之规定，判决如下：驳回原告李某的诉讼请求。本案案件受理费50元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 姚 璇 娟人民陪审员 侯 媛 蓉人民陪审员 高 兰二〇一六年十月九日书 记 员 何彦(代)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下来原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；……第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。第1页共8页 微信公众号“”