（2016）川20民终770号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2016-12-28
案件名称
四川省安岳县宏业房地产综合开发有限公司与石欢商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省资阳市中级人民法院
所属地区
四川省资阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
四川省安岳县宏业房地产综合开发有限公司,石欢
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省资阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川20民终770号上诉人（原审被告）:四川省安岳县宏业房地产综合开发有限公司，住所地四川省安岳县。法定代表人:刘仁彬，总经理。委托代理人：冉啓光，男，系被告公司职员，住四川省安岳县兴隆镇左家坪街村寨子巷232号。委托代理人：谢远强，四川兴岳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石欢，男，生于1989年10月6日，汉族，住四川省安岳县。委托代理人：石先建（系石欢之父），住四川省安岳县。上诉人四川省安岳县宏业房地产综合开发有限公司（下称宏业房产）因与被上诉人石欢商品房预售合同纠纷一案，不服四川省安岳县人民法院(2016)川2021民初82号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日立案后，依法适用普通程序，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。宏业房产上诉请求：依法撤销四川省安岳县人民法院(2016)川2021民初82号民事判决书第一项、第二项。驳回石欢的诉讼请求。事实和理由：一审法院判决认定事实不清，导致错误判决。本案中非因我公司的原因不能按时取得房地产权属证书。案涉房屋是安岳县工商局与我公司联合开发建设的集资团购房，石欢是在安岳县工商局职工陈勇处转让购得，从而与我公司签订的《商品房买卖合同》并进行备案。我公司在办理权属证书时，房管局认为是陈勇与石欢之间产生的交易行为，须有税务局的纳税证明才可办理，因石欢未纳税，导致无法办理房地产权属证书。因此，我公司并未怠于履行义务。一审法院查明的事实：2008年9月2日，宏业房产获得安岳县岳阳镇东井沟原木材市场“东景丽都”住宅楼开发项目。2009年3月11日，该工程获商品房预售许可。2008年9月1日，刘瑜代表安岳县工商局286户职工组成的“东景丽都”团购小组为甲方与宏业房产签订《联合开发东井丽都住宅小区协议》，约定甲方将6057.80㎡土地使用权过户到宏业房产名下，与宏业房产联合开发建设“东景丽都”项目；甲方优先选择286套住房并享有所有权，剩余住房、地下室等归被告所有；甲方按所选住房面积以均价1200元/㎡付款给宏业房产。安岳县工商局职员陈勇在团购之列，但陈勇后将该购房资格让与石欢。2009年2月18日，石欢、宏业房产签订《商品房买卖合同》，约定石欢购买宏业房产修建的“东景丽都”B幢B5第30层房屋1套，建筑面积125.79㎡；房屋单价1290元/㎡，总价款162269元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以有资质的测绘公司测绘面积为准；宏业房产应在2010年10月1日前将房屋交石欢使用；宏业房产应在房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由宏业房产提供的资料报产权登记机关备案，并取得房地产权属证书，否则按石欢已付房价款的1%支付违约金。宏业房产完成建设后，已向石欢交付合同项下房屋，并按安岳县诚信房地产测绘有限责任公司测绘面积140.68㎡向石欢收取房屋价款181477.20元。2011年4月6日，宏业房产将购房款收据交给石欢。2013年1月31日，宏业房产为石欢办理房屋所有权证（登记位置为“东景丽都”二单元30-5号），但至今未为石欢办理国有土地使用权证。一审法院认为：本案争议焦点有三：一是双方争议的法律关系性质问题；二是超约定面积3%部分房价款应否退还问题；三是房屋权属证书至今未交付的违约与否问题。针对上述焦点，该院现分述如下：一、双方争议的法律关系性质问题。双方间的法律关系性质应属商品房买卖合同法律关系。理由在于：宏业房产与“东景丽都”团购小组所签《联合开发东井丽都住宅小区协议》从形式看系合作开发房地产关系，但内容反映“东景丽都”团购小组一方仅出资并分配固定房屋，不参加共同经营，也不承担风险责任。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”之规定，应当认定宏业房产与“东景丽都”团购小组系名为联营，实为商品房买卖合同关系。因石欢承继“东景丽都”团购小组成员权利并获得宏业房产认可，故双方之间形成商品房买卖合同法律关系。二、超约定面积3%部分房价款应否退还问题。宏业房产不应退还石欢超约定面积3%部分的房价款。理由在于：双方所签《商品房买卖合同》第五条约定，“面积确认及面积差异处理：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：⑴最后以有资质的测绘公司测绘的面积为准”。该约定表明，合同书对房屋面积仅作一般性约定，一旦实际面积与约定面积出现差异，即应以产权登记面积或测绘公司测绘面积为准，故应按前述约定确定石欢购房面积。石欢要求按该条第2项方式，即“2、双方同意按以下原则处理：⑴面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；⑵面积误差比绝对值超过3%时，……买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。……”处理超3%部分房价款的理由不成立，因石欢在该款项下仅选择第1种处理方式，未选第2种方式，表明石欢在订立合同时已排除第2种方式的适用，故宏业房产不应退还超3%部分的房价款。同时，基于上述原因，石欢该项诉请是否过诉讼时效已无审查必要。三、房屋权属证书至今未交付的违约与否问题。宏业房产逾期未向石欢交付房屋权属证书违约，且应按约承担违约责任。理由在于：双方所签《商品房买卖合同》第十五条约定，宏业房产应在房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由宏业房产提供的资料报产权登记机关备案，并取得房地产权属证书，否则按石欢已付房价款的1%支付违约金。宏业房产应按合同约定期限为石欢办理房屋权属证书，但宏业房产于2013年1月31日才为石欢办理屋所有权证，至今未办理国有土地使用权证，其怠于履行义务，已构成违约，应依约承担及时交付房屋权属证书并按石欢已付房款的1%支付违约金。因石欢主张的违约金低于该金额，故本院按石欢主张金额予以支持。宏业房产关于不能办理国有土地使用权证的原因在于石欢的理由不成立，本院对宏业房产的该辩称意见不采纳。综上，该院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限宏业房产于判决生效之日起二个月内将坐落于安岳县岳阳镇东井沟“东景丽都”二单元30-5号房的房屋所有权证和国有土地使用权证交付石欢；二、限宏业房产于判决生效之日起三十日内向石欢支付违约金1807元；三、驳回石欢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费203.78元，减半收取101.89元，由原告石欢负担41.89元，宏业房产负担60元。本院查明确认的事实，不属于案涉楼盘团购户的代春兰、代克均、阳兴源、冯远琼等相继购买了案涉楼盘的房屋，并于2016年6月12日前在安岳县地方税务局办理了契税等相关手续。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案纠纷所涉房屋系团购房，以安岳县工商行政管理局职工为团购对象，石欢系从团购权利人陈勇处购得并与宏业房产签订签订的《商品房买卖合同》，宏业房产按照合同约定向石欢支付了房屋，应当按照约定为石欢在房地产管理部门办理房屋的权属证书。从宏业房产在二审中提交的安岳县地方税务局契税税收管理证明单看，该证明单虽为旁证，但了反映非团购成员购买案涉楼盘的团购房须缴纳相关税费，行政机关收取相关税费，不是宏业房产怠于为石欢在国有土地权属部门办理国有土地使用权正的行为，并非宏业房产过错，因此，宏业房产不构成违约。但宏业房产仍应依约向石欢支付房屋的权属证书。综上所述，宏业房产部分上诉理由成立，本院予以支持。原审法院判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持四川省安岳县人民法院(2016)川2021民初82号民事判决第（一）、（三）项；二、撤销四川省安岳县人民法院(2016)川2021民初82号民事判决地（二）项。一审案件受理费101.89元，由被上诉人石欢负担。二审案件受理费100元，由上诉人四川省安岳县宏业房地产综合开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄革委审判员 苏振宇审判员 姜 兵二〇一六年十月九日书记员 官晓丹 关注公众号“”