（2016）鲁06民终3546号
裁判日期: 2016-10-09
公开日期: 2018-07-20
案件名称
刘文强与烟台康泰置业有限公司、烟台中房拆迁安置有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘文强,烟台康泰置业有限公司,烟台中房拆迁安置有限公司（原烟台房地产开发集团中房拆迁安置有限公司）
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁06民终3546号上诉人（原审原告）：刘文强，无固定职业。被上诉人（原审被告）：烟台康泰置业有限公司，住所地烟台市芝罘区毓璜顶东路20号。法定代表人：杨军，该公司董事长。委托代理人：陈文涛，山东古名君律师事务所律师。委托代理人：宋沛学，山东古名君律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：烟台中房拆迁安置有限公司（原烟台房地产开发集团中房拆迁安置有限公司），住所地烟台市芝罘区光明巷11-13号。法定代表人：赵文豪，该公司董事长。上诉人刘文强因与被上诉人烟台康泰置业有限公司（以下简称康泰置业）、烟台中房拆迁安置有限公司（以下简称中房公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2015）芝民一初字第381号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘文强上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律不当，程序违法，同案不同判。一、虽然拆迁补偿安置协议未约定办理房屋所有权证的时间及逾期办证的违约责任，但两被上诉人将安置房屋交付给上诉人后，理应加紧工作为上诉人办理产权证书。两被上诉人在将房屋交付上诉人并收取所需契税、维修基金和物业费等费用后，应视为双方已约定由被上诉人为上诉人办理房产证的责任和义务，但被上诉人因占用和破坏地下防空和消防设施、违法违规乱建小棚和停车位对外出租出售，导致整个小区无法通过消防验收，造成逾期办证，直到在业主维权等压力下，逾期三年多才办出了房产证。两被上诉人未履行其法定义务和合同义务，存在过错，应依法承担逾期办证的违约责任。上诉人要求两被上诉人支付逾期办证违约金，理由正当，应予支持。二、上诉人提交的烟台市中级人民法院的（2015）烟民四终字第159号案件与本案情况相同，此案支持了原告要求被告支付逾期办证违约金的请求，且未让此案的原告举证证明逾期办证的损失，只是酌情降低了违约金的数额。众所周知，不论是商品房还是拆迁安置房，逾期办证给上诉人造成房屋权属关系不明、秩序紊乱而无法出售、抵押、租赁、贷款和投资等权益，在逾期办证期间，如转让、抵押或出租，所得利益是有利息收入的，这都是具体的损失。考虑到上诉人已交纳相关费用，被上诉人则因逾期办证还有非法受益。因此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定了逾期办证违约金和具体损失的计算方法。一审法院关于上诉人没有损失的观点是错误的。对于逾期办证违约金的计算标准，如不能按上诉人的诉请，也应与已发生法律效力的同样案件处理原则一样，结合逾期办证给上诉人造成损失的实际情况，适当降低违约金数额，上诉人也可接受。但一审法院对同样案件作出截然相反的判决结果是错误的。三、涉案拆迁安置房屋协议相关内容，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的要件，安置协议中体现有“购房款”、“所购”、“购买”等词语，并且被上诉人康泰置业出具的发票也载明为销售不动产。另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条系直接针对房屋拆迁补偿关系作出的规定。况且，拆迁安置房与普通商品房没有本质的区别，二者的受让人都是为了获得房屋的所有权，拆迁安置房在获得产权证后可以自由流通，也属于商品房。《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定，没有明文规定的合同，可以适用合同法总则、分则及其他最相类似的法律规定，因此，本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。康泰置业辩称，被上诉人不存在逾期办证的问题。双方签订的房屋拆迁产权调换协议约定由中房公司负责为上诉人办理权属证书，被上诉人不是办证的责任主体，协议中也未约定办证时间，所以不存在逾期办证的问题。上诉人根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定主张办证期限，但该司法解释规定的办证期限及逾期办证的违约责任并不适用于政府拆迁安置补偿协议纠纷案件。因此，上诉人以逾期办证要求被上诉人支付违约金无事实和法律依据。双方签订的协议属于拆迁安置补偿协议，不是商品房买卖合同，上诉人以商品房买卖合同关系适用规定错误。上诉人提交的案例不能作为本案的指导案例，更不能作为本案裁判的依据。上诉人提交的判决书不是证据，不能起到证明本案事实的作用，我国也没有实行判例制度，只有最高人民法院经特定程序公布的案例才具有一定的指导意义，且前提应是案情均一致。上诉人提交的判决显然不属于此情况。另外，相关案件体现了法官的自由裁量权，对本案没有实际意义。综上，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。中房公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。刘文强向一审法院起诉请求：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判令康泰置业和中房公司共同支付违约金41417.93元（总房款730475元×万分之二点一/日×270日，自2014年7月15日计算至2015年4月14日），并继续按上述标准计付至康泰置业和中房公司实际办证之日止。一审法院认定事实：中房公司原名烟台房地产开发集团中房拆迁安置有限公司，2010年2月25日更名为现名称。2009年5月13日，康泰置业作为拆迁人，中房公司作为受委托人，与刘文强作为被拆迁人在签订的《房屋拆迁产权调换协议A》中载明：经烟房拆许字〔2009〕第（2）号拆迁许可证批准，康泰置业对刘文强坐落在芝罘区百业街3-2号房屋（以下简称“百业街房屋”）实施拆迁，现刘文强同意按康泰置业提供的安置房源进行产权调换并签订本协议如下：一、刘文强被拆迁房屋建筑面积56.57㎡，产权性质为私，康泰置业应支付刘文强房屋主体货币补偿款415676元，该补偿款按第七条约定支付。二、康泰置业支付刘文强搬迁补助费700元、速迁奖励费21314元、附属设施及装修等补偿费14927元，利用住宅搞经营的一次性补助费18304元，临时安置补偿费暂付两年为20365.20元，合计75610.20元。三、刘文强购买康泰置业提供的毓秀小区住宅楼，建筑楼号为2，楼层为30层，户型为E，建筑面积约128㎡，应交购房款730475元。购房款结算待根据实际单层建筑面积多退少补。四、刘文强购买安置房屋的燃气投资款2652元、有线电视投资款250元，待回迁时由刘文强交纳，暖气投资包括在购房款中，由康泰置业给予配套。五、刘文强购买的毓秀小区安置房屋如未配套室内设施，房屋交付时康泰置业按100元/㎡给付刘文强室内设施配套款。六、康泰置业提供的毓秀小区安置房屋计划在2012年5月底交付，所购安置房屋无小棚。七、刘文强在2009年5月13日将房屋腾空交给康泰置业拆除，康泰置业于本协议签订后十日内将第一条应付货币补偿款抵顶本协议第三条购房后的余额0元及第二条补偿款75610.20元，合计75610.20元付给刘文强。八、由中房公司负责为刘文强办理所购安置房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证。办理房屋所有权证时，刘文强所购安置房屋主体价值高于被拆迁房屋主体价值的差价部分，由刘文强按照国家有关规定缴纳税费，其他办证费用由康泰置业承担，办理国有土地使用证的费用由康泰置业承担。上述协议签订后，刘文强按约定将百业街房屋交予康泰置业拆除。2014年4月15日，刘文强向康泰置业交付310023.45元后，康泰置业将涉案房屋交付给了刘文强，中房公司收取了刘文强公共维修基金15553.58元及安置房办证契税4650.35元。2015年5月5日，刘文强具状请求判令康泰置业支付损失赔偿金41417.93元（总房款730475元×万分之二点一/日×270日，自2014年7月15日计算至2015年6月11日），并继续按上述标准计付至被告实际办证之日止。诉讼中的2016年5月17日，原审法院依刘文强申请追加中房公司作为本案共同被告参加诉讼，刘文强将诉讼请求变更为康泰置业、中房公司共同支付违约金41417.93元（总房款730475元×万分之二点一/日×270日，自2014年7月15日计算至2015年6月11日），并继续按上述标准计付至康泰置业、中房公司实际办证之日止。为证明其主张，刘文强提供了如下证据：1、2009年5月13日刘文强与康泰置业、中房公司签订的《产权调换协议》及2015年1月25日被告出具的310023.45元发票各1份，该协议第三条明确标注应交购房款730475元，发票上载明的是销售不动产，证明涉案房屋价款为730475元，扣除百业街房屋作价款415676元，刘文强又支付了购房款310023.45元才取得涉案房屋，因此涉案房屋属于商品房。康泰置业对该组证据真实性没有异议，但辩称，首先涉案房屋为5545元/平方米，与市场价值严格不符，故被告为刘文强提供的为安置房；其次被告依第二条支付给刘文强的搬迁补助费、速迁奖励费可看出原被告为拆迁安置补偿法律关系；且协议约定了中房公司的办证义务，与康泰置业无关，故原被告之间为拆迁安置法律关系，而非商品房买卖合同关系。被告中房拆迁对该组证据的真实性没有异议，但辩称涉案房屋系安置房，且协议并未约定办证期限及违约责任。2、烟台市房产交易中心在烟台人民广播电台20**年9月22日节目中面向社会公开答复的录音资料1份，证明上述单位答复涉案房屋系商品房。康泰置业对该证据的真实性不予认可，辩称该证据不属于证人证言，且刘文强取得涉案房屋的方式是通过拆迁安置补偿；其次，录音中的答复是个人意见还是单位意见均无法体现。中房公司对该证据真实性不认可，辩称系录音对象的主观个人意见。3、2015年7月30日、2015年8月6日的烟台晚报及2015年9月7日、2016年3月18日的齐鲁晚报各1份，及康泰置业张贴在毓秀小区的售房公告1份，证明康泰置业委托山东正和拍卖有限公司在报纸上公开销售其庆善街23号、24号、25号住宅78套，并明确标注为新建商品房，证明涉案房屋为商品房。康泰置业对该证据中报纸的真实性没有异议，但主张与涉案房屋无关，且该证据恰能证明涉案房屋所在的毓秀小区属于征收补偿范围，故没有按照常规商品房对外交易的方式进行出售，而是通过公开拍卖的方式；对公告的真实性有异议，辩称未加盖被告公章。中房公司对该组证据的真实性没有异议，但辩称涉案房屋为拆迁安置房，而非商品房。4、照片1组，证明系因被告故意占用地下1-3层消防及防空设施的空间，违法乱建小棚和停车位对外出租出售，因此导致被告没有通过消防验收，从而逾期办证。康泰置业及中房公司对证据4的真实性不予认可，称无法证明系毓秀小区的房屋。康泰置业出具了烟台市住建局出具情况说明、毓璜顶区片改造拆迁指挥部简报及拆迁指挥部会议纪要各1份，证明涉案房屋所在的毓璜顶区片改造是为了建设烟台市公共医疗中心，由烟台市政府主导进行的重点公益性项目，由市政府成立拆迁指挥部，对于拆迁安置方案、资金、施工、动迁等进行了组织和安排，被告是该项目实施单位，能够证明原被告之间的基于政府征收的拆迁补偿法律关系。刘文强对上述证据的真实性均无异议，但辩称上述证据不能证明康泰置业、中房公司未按期办理房产证与其无关。中房公司对上述证据的真实性及证明问题均无异议。原审法院依据《产权调换协议》、收款收据、齐鲁晚报、公告、调查笔录、录音资料、税务事项通知书等及当事人陈述笔录确认上述事实。原审法院认为，最高人民法院《商品房买卖合同司法解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。从《房屋拆迁产权调换协议A》内容看，首先，康泰置业系作为拆迁人对刘文强百业街房屋进行拆迁，而非作为买受人接受百业街房屋，而刘文强系作为房屋被拆迁人接受拆迁安置的涉案房屋，而非作为房屋买受人接受涉案房屋的。其次，刘文强所交付的310023.45元款项，系涉案房屋的作价扣除被告应给刘文强的补偿款后所得的房屋差价款，而非刘文强所主张的购房款；故本案涉案房屋系产权调换房屋，刘文强与康泰置业、中房公司签订的系房屋拆迁产权置换协议，不应适用最高人民法院《商品房买卖合同司法解释》，依法应由国务院颁布的城市国有土地上房屋征收与补偿的相关行政法规予以调整，故刘文强关于本案应适用《商品房买卖合同司法解释》的主张，无事实和法律依据，不予支持。关于逾期办证违约金的问题，刘文强与康泰置业、中房公司签订的《产权调换协议》并未约定办理涉案房屋所有权证的时间及逾期违约责任，且刘文强也未能举证证明其因逾期办证遭受的经济损失，故刘文强关于康泰置业、中房公司共同支付逾期办证的违约金41417.93元的诉讼请求，于约无据，于法不合，依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回刘文强的诉讼请求。案件受理费1024元，由刘文强负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人刘文强提交了烟台市中级人民法院（2014）烟民一终字第705号民事判决书、（2015）烟民四终字第159号民事判决书、（2015）烟民四终字第1550号民事判决书，据此证明其诉请应当支持。被上诉人康泰置业与中房公司对上述民事判决书的意见同答辩意见。本院查明的其他事实与一审认定的一致。本院认为，双方当事人系因需要拆迁上诉人原有房屋而签订房屋拆迁产权调换协议，对于因房屋拆迁发生的产权调换而订立的拆迁补偿安置协议引发的相关纠纷，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条明确规定了司法解释适用的情形，但并未规定司法解释第七条规定情形之外的在履行拆迁补偿安置协议过程中发生的其他纠纷也应适用该司法解释。上诉人因涉案房屋的产权证书未办理，要求适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由被上诉人支付逾期办证违约金，于法无据。上诉人虽然提交了与本案案情基本相同的另一案件的已发生法律效力的本院（2015）烟民四终字第159号民事判决书及其他案件的民事判决书证明其诉讼主张，但本院（2015）烟民四终字第159号民事判决中法院亦认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中有关办理房产证及逾期办证责任的规定，针对的是商品房买卖合同纠纷，而非拆迁补偿安置合同纠纷，相关法律法规对拆迁安置房屋办理房产证的时间及逾期办证责任没有明确规定，故该案原告要求依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定由被告支付逾期办证违约金不予支持。尽管该案最终判决被告支付原告一定数额的逾期办证违约金，但属个案自由裁量范畴，上诉人要求按照类似案件的裁判原则判决被上诉人支付逾期办证违约金，亦于法无据，一审判决未参照类似案件的裁决原则并不违法。综上，在双方当事人所签房屋拆迁产权调换协议中并未约定被上诉人中房公司应为上诉人办理房屋产权证书的时间及逾期办证应承担的违约责任，且上诉人要求依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定由被上诉人支付逾期办证违约金理由亦不成立的情况下，上诉人要求二被上诉人支付逾期办证违约金，本院不予支持。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1024元，由上诉人刘文强负担。本判决为终审判决。审判长 孔祥顺审判员 王家国审判员 于 慧二〇一六年十月九日书记员 陈蒙蒙 搜索“”